의정부지방법원 2025타경73775. 경기도 동두천시 지행동에 위치한 노조국민주택 제4동 경매물건입니다. 감정평가서에는 철근콘크리트조 3층 건물 내 1층 106호로서 연립주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.

현재 소유자는 박상희입니다. 2018년 2월 9일 소유권을 취득했으며, 등기상 거래가액은 157,000,000원입니다. 이후 설정되었던 농협은행 근저당권은 2024년 11월 15일 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2025년 3월 24일 접수된 신용보증기금의 가압류입니다.

이 사건에서 눈여겨볼 부분은 낮아진 최저매각가만이 아닙니다. 보증금 100,000,000원의 임차인, 다수의 가압류, 조세 압류, 그리고 확인되지 않은 현재 시세를 구분해서 살펴봐야 합니다. 채권자의 미배당금이 크다고 해서 그 금액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 실제 배당과 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정

말소기준은 2025년 3월 24일 신용보증기금 가압류입니다. 채권 청구금액은 180,000,000원이며, 이 가압류를 포함해 이후 등기된 현대카드·근로복지공단·오케이저축은행 가압류, 국의 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 설정되었던 근저당권은 모두 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 현재 등기상 근저당권을 별도로 인수하는 구조는 확인되지 않습니다. 다만 조세 압류가 존재하므로 압류등기의 소멸과 조세채권의 실제 배당순위는 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억, 전입은 말소기준 이후

이 사건에는 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 이건종의 주거 임차보증금은 100,000,000원으로, 현재 최저매각가 36,260,000원보다 큽니다. 그러나 보증금이 최저가보다 크다는 사정만으로 매수인이 보증금 전액을 떠안는 것은 아닙니다. 대항력과 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라집니다.

임차인은 2025년 12월 30일 배당요구를 했습니다. 현재 예상배당에서는 임차인 배당액이 별도로 반영되지 않았으므로, 이 표만으로 임차인이 실제 배당에서 얼마를 회수할지 확정할 수 없습니다. 또한 매수인 인수 예상액 0원과 임차인의 보증금 미회수 가능성은 별개의 문제입니다.

③ 시세 비교 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 36,260,000원으로, 감정가 74,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 가격이 상당히 낮아진 것은 사실이지만, 감정가와 현재 시장가격은 서로 다른 기준입니다.

현재 판단은 가격 메리트 미확인입니다. 인수 예상액이 0원이라는 점은 권리 측면의 특징이지만, 낙찰가 자체가 합리적인지는 별도 시세 검증이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 36,260,000원 가정 · 단순 추정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 제외한 금액이 신용보증기금에 배정되는 방식으로 계산되어 있으나, 가압류채권자 간 안분, 조세의 우선순위, 임차인 배당 여부를 확정한 법원 배당표는 아닙니다. 아래 채권자별 금액은 실제 배당액으로 단정할 수 없습니다.

위 금액은 집행비용 1,052,680원과 신용보증기금 배당 35,207,320원으로 매각대금 36,260,000원을 배분한 단순 추정입니다. 조세채권·임차인 우선변제·최우선변제 및 채권자 간 실제 배당순위에 따라 배당액이 변경될 수 있습니다.

현재 추정상 배당 참가 채권액 합계는 352,356,027원, 채권자 배당 합계는 35,207,320원, 미배당액은 317,148,707원입니다. 신청채권자 여도현의 청구액 1,863,358원도 이 추정에서는 배당되지 않습니다. 다만 이 미배당액을 매수인의 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당액 증가

유찰 시 최저매각가는 25,382,000원, 추가 유찰 시 17,767,400원까지 내려가는 시나리오입니다. 이에 따라 채권자의 추정 미배당액은 증가하지만, 현재 권리판정에 따른 매수인 인수 예상액은 모든 회차에서 0원입니다.

다만 가격이 내려갈수록 수익성이 반드시 높아지는 것은 아닙니다. 실제 시장가격과 물건 상태, 임차인의 점유 및 인도 가능성을 확인하지 않은 상태에서는 어느 회차가 적정 매수가격인지 결정할 근거가 부족합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동두천시 지행동 지행초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 주택지대이며, 주거환경은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 수도권 전철 1호선 지행역이 위치합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브 위 기와지붕의 3층 건물로, 감정평가상 1층 106호이며 연립주택으로 이용 중입니다. 외벽은 적벽돌·석재 마감, 내벽은 벽지·일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수 및 난방설비 등 공동주택으로서의 설비를 갖춘 것으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 단지 북측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 3필지 일단의 부정형 토지로, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 토지는 제1종·제2종일반주거지역 관련 기재가 있으며, 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역 등 제한사항이 기재되어 있습니다. 세부 필지별 적용내용은 원본 확인이 필요합니다.
• 건축 현황. 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 현재 동일·유사 물건의 최근 실거래가가 확인되지 않아 객관적인 환금성 판단은 보류합니다. 감정가 대비 할인율만으로 매도 가능 가격이나 매각 소요기간을 추정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 물건 동일성 확인. 근린주택이라는 물건종류와 연립주택이라는 감정상 이용상태를 대조하고, 제4동 1층 106호의 등기·건축물대장·현황을 확인합니다.
• 시세 확인. 현재 최저가 36,260,000원이 실제 거래가격보다 낮은지 유사 연립주택 실거래와 매물 현황을 대조합니다. 감정가의 49%라는 이유만으로 적정가를 판단하지 않습니다.
• 임차인 대항력 재확인. 이건종의 전입일 2025.11.10과 확정일자 2021.11.26의 차이를 확인하고, 실제 점유 개시일·전입변동 이력·임대차계약을 대조합니다.
• 배당요구 확인. 임차인의 2025.12.30 배당요구와 실제 배당순위, 우선변제권 및 최우선변제 해당 여부를 확인합니다.
• 조세 압류 확인. 2025.07.11 국의 압류가 존재하므로, 포천세무서 관련 조세채권의 법정기일과 배당관계를 확인합니다.
• 명도 계획. 보증금 100,000,000원의 임차인이 점유하고 있으므로 실제 거주 상태, 인도 협의 가능성 및 필요한 법적 절차를 확인합니다.
• 관리비·물건 상태. 관리비 체납 여부와 공용부분 관련 부담, 내부 상태 및 필요한 수선사항을 확인합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 임대차관계 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인합니다.

맺으며 — “인수 0원과 저가 매수는 다른 문제”

이 사건은 말소기준인 신용보증기금 가압류 이후의 권리가 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인 이건종 역시 전입일을 기준으로 대항력 없는 것으로 분류되어 매수인 인수 예상액은 0원입니다.

그러나 실제 임차보증금은 100,000,000원이며, 확정일자와 전입일의 차이, 배당요구 및 점유관계에 대한 확인이 필요합니다. 다수의 가압류와 조세 압류가 존재하므로 예상배당도 법정 순위에 따라 다시 검토해야 합니다.

최저매각가 36,260,000원은 감정가의 49%이지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 이를 시세보다 저렴한 물건이라고 평가할 수는 없습니다. 더욱이 물건종류와 실제 이용상태를 대조해야 하므로 가격 판단에 앞서 매각목적물의 정확한 범위와 상태를 확인할 필요가 있습니다.

종합 판단: 등기상 인수 예상액은 0원이지만, 임차관계·물건 동일성·현재 시세를 검증하기 전까지 가격 판단은 보류. 2회 유찰이라는 숫자보다 실제 취득 조건과 시장가격을 먼저 확인해야 합니다.