의정부지방법원 2025타경73799. 의정부시 호원동 르네상스시티 1동 13층 1302호 아파트입니다. 감정가는 154,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 75,460,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격 할인율이 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 임차인 장희원은 2022.07.22 전입·점유, 2022.06.13 확정일자를 갖고 있으며 보증금은 170,000,000원입니다.
현재 회차에서 매각대금 75,460,000원 중 집행비용 1,758,280원을 제외한 73,701,720원이 임차인에게 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 보증금 부족분 96,298,280원은 매수인이 인수합니다. 결국 현재 회차의 실질취득액은 최저가 75,460,000원과 인수액 96,298,280원을 합친 171,758,280원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73799 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방1·거실·욕실·실내 다락방·발코니 등 |
| 소유자 | 안병철 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 75,460,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인일 | 2017.01.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차권이 핵심
등기부에는 2017.03.16 하나은행 근저당권이 있었지만 2020.08.11 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2025.12.18 강제경매개시결정입니다. 그런데 장희원의 임차관계는 전입·점유 2022.07.22, 확정일자 2022.06.13이고 임차권등기는 2024.08.19 이루어졌습니다. 경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차권이므로 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 장희원 | 제1302호 전부 | 170,000,000원 | 2022.07.22 / 2022.06.13 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 7,546만원이 아니라 실질취득액
르네상스시티 전용 23.79㎡의 제공된 실거래 표본은 2021.10 거래 1건이며, 13층 거래금액은 200,000,000원입니다. 제공된 최근 12개월 평균값도 200,000,000원으로 잡혀 있으나 표본 수는 1건이고 거래시점은 2021.10입니다. 따라서 이 금액을 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 23.79㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 표본 | 23.79㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
현재 실질취득액 171,758,280원은 이 200,000,000원 표본의 약 85.9%입니다. 다만 거래가 1건뿐이고 2021.10 거래이므로, 이를 근거로 현재 시세보다 “싸다”고 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건에서 최저가 75,460,000원 ÷ 200,000,000원 = 37.7%라는 수치는 실제 취득부담을 반영하지 못하므로 가격 메리트 판단 기준으로 쓰면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 1. 임차인 장희원 보증금 | 170,000,000원 | 73,701,720원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 장희원의 보증금 중 73,701,720원이 배당되고, 부족분 96,298,280원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액이 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 75,460,000원 | 96,298,280원 | 171,758,280원 |
| 3회 유찰 시 | 52,822,000원 | 118,528,796원 | 171,350,796원 |
| 4회 유찰 시 | 36,975,400원 | 134,090,157원 | 171,065,557원 |
낙찰가만 보면 75,460,000원 → 52,822,000원 → 36,975,400원으로 크게 내려가지만, 매수인 인수액은 96,298,280원 → 118,528,796원 → 134,090,157원으로 증가합니다. 따라서 이 사건은 추가 유찰이 곧 총 취득가격의 큰 하락을 의미하지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호암초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 간선도로변에 위치해 차량 접근이 용이하고, 버스정류장 및 지하철 1호선 망월사역이 약 10분 이내 거리에 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 13층 1302호이며 사용승인일은 2017.01.17입니다.
- 설비. 급배수·급탕·위생설비, 도시가스보일러 개별난방, 화재탐지설비, 승강기, 지하주차장 등이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 대로3류에 접하고, 상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 75,460,000원만으로 수익성을 계산하지 말고 매수인 인수 96,298,280원을 반드시 합산해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차 171,758,280원, 3회 유찰 시 171,350,796원, 4회 유찰 시 171,065,557원으로 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 장희원의 임차권등기, 전입일 2022.07.22, 확정일자 2022.06.13, 보증금 170,000,000원 및 배당요구 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 시세 재확인. 제공된 실거래 표본은 2021.10의 1건뿐이므로 현재 시세 판단에는 별도 최신 거래 확인이 필요합니다.
- 현황 확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “약 1.70억원대 실질취득”
이 사건의 숫자에서 가장 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 현재 최저매각가는 75,460,000원이지만, 장희원의 대항력 있는 임차보증금 중 96,298,280원이 배당되지 않아 매수인이 떠안습니다. 그래서 현재 실질취득액은 171,758,280원입니다.
추가로 유찰되어 매각가가 52,822,000원이나 36,975,400원까지 내려가도 미배당 보증금이 증가해 실질취득액은 각각 171,350,796원, 171,065,557원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 떨어져도 총 부담이 약 1.70억원대에서 크게 움직이지 않는 전형적인 대항력 보증금 인수형입니다. 가격 판단은 반드시 이 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
