서울남부지방법원 2025타경740. 금천구 가산동 우림라이온스밸리 비동 9층 906호입니다. 건축물대장상 용도는 공장(아파트형공장)이며, 감정평가에서도 같은 용도로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.

소유자는 한성유엘산업주식회사입니다. 2008년 6월 30일 거래가액 975,000,000원으로 소유권을 취득한 뒤, 중소기업은행과 농협은행 등을 채권자로 하는 근저당권이 설정되었고, 이후 가압류와 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다.

이 물건의 말소기준권리는 2008년 6월 30일 중소기업은행 근저당권 803,000,000원입니다. 건물 등기상의 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 별도로 명시된 토지 지상권 인수조건 때문에 단순한 권리청정형 물건으로 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 건물 권리는 소멸, 토지 지상권은 인수

말소기준권리는 을구 3번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행 추가 근저당권, 농협은행 근저당권, 노정철 외 근저당권 및 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

다만 기술보증기금의 182,566,555원 대위변제에 따른 근저당권 일부이전은 별개의 신규 근저당권 설정이 아니라 기존 을구 5번 근저당권의 일부 승계입니다. 해당 금액을 별도 신규 담보채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 점유·임차 및 가격 판단 — 할인율만으로는 부족하다

등재된 임차인은 0명이지만, 감정요항표에는 “임대관계 미상임”으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 실제로 없거나 점유자가 소유자라고 단정하기 어렵습니다. 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 대조하여 실제 점유자 및 임대차관계를 확인해야 합니다.

가격은 감정가 2,027,000,000원에서 현재 최저매각가 1,037,824,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 대비 비율은 51.2%이며 이미 3회 유찰된 상태입니다.

추가 유찰 가격은 시나리오이며 향후 매각이 해당 금액으로 진행된다는 보장은 없습니다. 채권 미배당은 채권자 측 배당 부족액으로, 매수인의 금전 인수액과 구별해야 합니다.

이 물건은 공장(아파트형공장)이므로 아파트 주거용 실거래가를 기준으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 현재 비교 가능한 동일 용도·유사 면적 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가의 51.2%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,037,824,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 12,778,240원을 제외한 채권자 예상배당 합계는 1,025,045,760원입니다. 채권총액 3,100,561,038원 대비 미배당액은 2,075,515,278원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

이 계산에서는 중소기업은행의 선순위 근저당권에 매각대금이 소진되어 농협은행 등 후순위 채권자에게 배당이 이루어지지 않는 것으로 나타납니다. 경매신청채권자인 농협은행의 청구액은 667,548,561원이지만, 예상배당표상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 이는 제공된 배당순위와 채권최고액 등을 전제로 한 추정 결과이며, 실제 채권잔액과 배당순위, 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

배당표는 채권최고액 또는 청구금액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 기존 근저당권 일부이전은 별도 신규 담보채권으로 중복 계산하지 않습니다. 미배당 채권액이 곧 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 가산디지털단지역 남측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 지식산업센터 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용편의성은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 및 프리케스트콘크리트구조의 지상 15층 건물 중 9층에 위치합니다. 외벽은 강화유리 마감이며 시스템 창호, 위생·급배수설비, 소화전설비 및 난방설비가 있습니다.
• 토지. 인접 토지 대비 평지인 가장형 토지로, 공장(아파트형공장) 및 지원시설 건부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로 외곽공도와 접합니다.
• 용도지역·규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지 및 산업시설구역 등에 해당합니다. 도시철도 저촉, 철도보호지구 및 장애물제한표면구역 등 토지이용계획상 제한사항도 확인됩니다. 구체적인 사용·입주·업종 제한 여부를 추가 검토해야 합니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 공장(아파트형공장)은 일반 주거용 아파트와 수요층이 다릅니다. 산업단지 입주 가능 업종과 사용 규제, 관리규약 및 실제 매수 수요를 함께 고려해야 하며, 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 가격에서의 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인. 매각물건명세서에 인수 대상으로 명시된 1토지 을구 25~31번 지상권설정등기의 등기원인, 권리자, 존속기간, 설정 범위 및 이용 제약을 반드시 확인해야 합니다. 이 항목이 가장 중요한 입찰 전 검토사항입니다.
• 실질 취득비용 재산정. 현재 최저매각가 1,037,824,000원에 산정된 금전 인수액 0원을 더한 금액만으로 취득부담이 확정되지는 않습니다. 지상권 관련 부담과 부대비용을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물·유사 용도·면적·층수의 최근 매매사례와 현재 매도 호가 및 임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다. 감정가의 51.2%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
• 점유 및 임대차 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사업자등록·임대차계약·보증금 등을 확인하고 명도 관련 부담을 검토해야 합니다.
• 조세채권 확인. 금천구 압류 3건과 관련된 체납액, 법정기일 및 당해세 해당 여부를 확인하여 실제 배당순위와 추가 부담 가능성을 검토해야 합니다.
• 산업단지 규제 확인. 국가산업단지 및 산업시설구역 내 공장으로서 입주자격과 허용 업종, 처분·임대·사용 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 관리비·시설 상태. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 시설 노후화 및 유지보수 부담을 확인해야 합니다.
• 회차별 대응. 현재 3회 유찰 상태이며 추가 유찰 시 최저매각가가 830,259,200원 또는 664,207,360원으로 낮아지는 시나리오가 있습니다. 그러나 가격이 더 내려가더라도 지상권 인수조건은 별도로 해결되지 않습니다.
• 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 토지·건물 등기사항증명서, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 확인하고 지상권 관련 법률검토를 완료한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — “반값에 가까워도, 인수권리는 남는다”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 51.2%입니다. 감정가 2,027,000,000원인 공장(아파트형공장)이 3회 유찰을 거쳐 1,037,824,000원까지 내려왔습니다. 그러나 할인 폭이 크다는 이유로 안전한 경매물건이라고 판단해서는 안 됩니다.

건물 등기상의 후순위 담보권과 가압류는 소멸하는 구조이고, 계산상 금전 인수액도 0원입니다. 하지만 매각물건명세서에 토지 지상권 7건을 매수인이 인수한다고 명시되어 있다는 사실이 핵심입니다.

여기에 임대관계 미상, 조세채권에 따른 배당 변동 가능성, 공장 용도에 따른 사용·환금성 제약, 실거래 시세 미확인이 겹칩니다. 현 상태에서는 감정가 대비 가격 할인만으로 투자 매력이나 안전마진을 인정하기 어렵습니다.

결론은 권리 검증 전 입찰 보류입니다. 토지 지상권의 정확한 내용과 경제적 영향을 확인하고, 실제 점유·임대차관계 및 동일 용도 시세를 검증한 뒤에야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 매수인이 인수하는 권리의 실질적인 부담을 얼마나 정확하게 파악하느냐에 있습니다.