1,297,280,000원
서울남부지방법원 2025타경740. 가산동 우림라이온스밸리 B동 9층 906호로, 건축물대장과 감정평가상 이용상태는 공장(아파트형공장)입니다. 현재 소유자는 한성유엘산업주식회사이며 2008.06.30. 거래가액 975,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 803,000,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤에 설정된 중소기업은행 추가 근저당, 농협은행 근저당, 노정철 근저당과 여러 가압류·압류·경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 “후순위 권리는 소멸한다”는 말만으로 이 물건을 깨끗하다고 결론내리면 안 됩니다. 매각물건명세서가 별도로 매수인에게 인수시키는 토지 지상권 7건을 명시하고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경740 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 371-28 우림라이온스밸리 제비-9층 제906호 · 도로명 서울특별시 금천구 가산디지털1로 168 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(아파트형공장) · 지상15층 건물 내 제비-9층 제906호 |
| 소유자 | 한성유엘산업주식회사 (2008.06.30. 거래가액 975,000,000원으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,027,000,000원 / 1,297,280,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64.0%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 667,548,561원 |
| 말소기준 | 2008.06.30. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 803,000,000원 |
| 매수인 인수권리 | 1토지 을구 25,26,27,28,29,30,31번 지상권설정등기 |
| 임차관계 | 확인 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 별도 인수권리는 남는다
말소기준은 2008.06.30. 중소기업은행 근저당권 803,000,000원입니다. 이후 중소기업은행의 추가 근저당 2건, 농협은행 근저당, 노정철 근저당, 가압류·압류와 경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸합니다. 2016.11.25. 설정된 중소기업은행 채권최고액 240,000,000원 근저당에는 2026.01.05. 기술보증기금으로 182,566,555원의 근저당권 일부이전 등기도 존재합니다.
② 임차관계 — 확인 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 금전 인수액은 예상배당상 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계까지 확정됐다고 단정할 수는 없습니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 64%가 곧 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 감정가 2,027,000,000원의 64.0%인 1,297,280,000원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 수치로 검증할 수 없습니다. 감정가 대비 64%는 경매 회차상 할인율이지, 시세 대비 할인율이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 총 미배당 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,297,280,000원 | 64.0% | 1,818,653,838원 | 148,907,200원 |
| 3회 유찰 시 | 1,037,824,000원 | 51.2% | 2,075,515,278원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 830,259,200원 | 40.96% | 2,281,004,430원 | 0원 |
회차가 더 내려가도 매수인의 금전 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 채권자들의 미배당액은 더 커집니다. 특히 현재 회차에서도 총 신고채권 3,100,561,038원 가운데 예상배당은 1,281,907,200원이고 1,818,653,838원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,297,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,372,800원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 803,000,000원 | 803,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 5. 을구 8번 근저당 · 농협은행주식회사 | 948,000,000원 | 148,907,200원 |
| 6. 을구 9번 근저당 · 노정철 | 52,206,725원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 금산군산림조합 | 161,189,019원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 20,311,335원 | 0원 |
| 9. 갑구 10번 가압류 · 기술보증기금 | 697,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 12번 가압류 · 중소기업은행 | 68,853,959원 | 0원 |
| 11. 갑구 14번 가압류 · 근로복지공단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 중소기업은행 선순위 근저당 3건까지 전액 배당되고, 농협은행 근저당에는 148,907,200원이 배당됩니다. 이후 권리자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 또한 이 배당표의 금전 인수 0원과 별개로 토지 지상권 7건은 매수인이 인수합니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장과 감정평가상 공장(아파트형공장)으로 이용되고 있습니다. 주거용 아파트를 전제로 가격과 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 지하철1호선 가산디지털단지역 남측 인근이며, 주위는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설·지식산업센터 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상15층 건물의 9층 906호입니다. 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
- 토지. 인접 토지 대비 평지의 가장형 토지로 공장(아파트형공장) 및 지원시설 건부지로 이용 중이며 남서측으로 외곽공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·철도보호지구·과밀억제권역 등의 지정사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 최저가 1,297,280,000원의 시세 대비 할인 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 7건 원문 확인. 1토지 을구 25~31번 지상권설정등기의 권리자·범위·존속기간·약정내용을 확인한 뒤에만 응찰 여부를 판단해야 합니다.
- 64% 숫자만 보고 가격 가점 금지. 현재 최저가가 감정가의 64.0%인 것은 사실이지만 최근 실거래 근거가 없어 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다.
- 점유관계 재확인. 확인 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 금천구 압류 3건의 체납 원인과 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당순위와 후순위 배당액을 판단할 수 있습니다.
- 근저당 일부이전 확인. 을구 5번 근저당에는 2026.01.05. 기술보증기금으로 182,566,555원의 일부이전 등기가 있으므로 실제 배당 명의와 채권관계는 원본 배당표에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 공장(아파트형공장)으로 평가된 물건이므로 실제 사용계획과 관련 규제·산업시설구역 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인보다 인수 지상권이 먼저다”
이 사건은 표면만 보면 감정가 2,027,000,000원에서 두 차례 유찰돼 1,297,280,000원까지 내려왔고, 예상배당상 매수인 금전 인수도 0원입니다. 하지만 핵심은 가격표가 아니라 말소되지 않는 토지 지상권 7건입니다. 말소기준 이후 담보권과 가압류·압류가 소멸한다고 해도, 매각물건명세서가 명시한 인수권리는 그대로 남습니다.
게다가 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 64% 최저가가 실제 시세보다 저렴한지도 검증할 수 없습니다. 공장(아파트형공장)이라는 이용상태, 두 차례 유찰, 현재 회차 1,818,653,838원의 대규모 채권 미배당까지 함께 놓고 보면, “권리 말소 흐름은 단순하지만, 인수권리와 가격 판단은 보류”가 이 사건의 결론입니다. 입찰가를 정하기 전에 토지 지상권 7건의 실체를 먼저 확인해야 합니다.
