의정부지방법원 2025타경73826. 동두천시 생연동 삼성빌리지 1동 203호, 전용 43.29㎡ 다세대주택입니다. 감정가 97,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 47,530,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 떨어진 저가 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 인수입니다.
임차권의 주민등록·점유개시일은 2018.05.21, 확정일자는 2018.05.02입니다. 말소기준권리는 2019.05.09 강릉대부금융주식회사 근저당권이므로 임차권의 대항요건이 먼저입니다. 현재 회차에서는 매각대금 47,530,000원 중 집행비용 1,255,540원을 뺀 46,274,460원이 보증금에 배당되고, 남은 60,725,540원은 매수인에게 인수되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73826 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 651-12 삼성빌리지 1동 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 43.29㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 안선화 · 2019.02.21 매매 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 47,530,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2019.05.09 강릉대부금융주식회사 근저당권 · 채권최고액 104,000,000원 |
| 청구액 | 150,383,369원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2019.05.09 설정된 강릉대부금융주식회사 근저당권 104,000,000원입니다. 그 뒤의 신창석·삼일냉동산업 주식회사·근로복지공단·주택도시보증공사· 이성훈·이재동 등의 가압류와 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 임차권의 전입·점유개시는 2018.05.21로 말소기준보다 앞서므로 별개입니다.
② 임차권 — 실제 임차인 0명, 승계 신고 1건
등기된 임차권자는 한국토지주택공사이고 보증금은 107,000,000원입니다. 이 신고는 보증금 승계 성격으로 분류되므로 실제 임차인 수에는 중복해 넣지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명으로 보되, 승계된 임차권의 대항력과 미배당 인수 효과는 그대로 분석해야 합니다.
| 구분 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 2018.05.21 | 2018.05.02 | 107,000,000원 | 2021.03.04 | 대항력 有 우선변제 승계 |
주택임차권 등기는 2021.03.04에 이루어졌지만, 등기에 기록된 임대차계약일은 2018.05.01, 확정일자는 2018.05.02, 주민등록·점유개시는 2018.05.21입니다. 따라서 2019.05.09 말소기준 근저당보다 앞서는 대항력 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 47.5%가 아니라 실질취득 108.3%를 봐야 한다
삼성빌리지 동일 면적 43.29㎡의 확인된 거래는 4건이고 전체 평균은 106,750,000원입니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 100,000,000원, 최신 거래도 2023.12의 100,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 -8.3% 낮아진 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 43.29㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.02 | 43.29㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2021.07 | 43.29㎡ | 5 | 107,000,000원 |
| 2021.06 | 43.29㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | 43.29㎡ | 4건 | 106,750,000원 |
표면상 최저가 47,530,000원은 최근 12개월 평균 100,000,000원의 47.5%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 선순위 보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실제로는 현재 회차 기준 47,530,000원에 인수액 60,725,540원을 더한 108,255,540원이 경제적 취득부담입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 100,000,000원의 108.3%에 해당하므로, 이 사건을 ‘시세 절반 가격’이라고 볼 수 없습니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 47,530,000원 | 60,725,540원 | 108,255,540원 |
| 3회 유찰 시 | 33,270,999원 | 74,727,879원 | 107,998,878원 |
| 4회 유찰 시 | 23,289,699원 | 84,529,516원 | 107,819,215원 |
3회·4회 유찰로 최저가가 33,270,999원, 23,289,699원까지 내려가도 인수 예상액이 74,727,879원, 84,529,516원으로 늘어납니다. 실질취득 총액은 각각 107,998,878원, 107,819,215원으로 약 1.08억원 부근에 머뭅니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 추가 유찰 자체가 가격 메리트로 직결되지 않는다는 뜻입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 47,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,255,540원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 107,000,000원 | 46,274,460원 |
| 2. 강릉대부금융주식회사 근저당 | 104,000,000원 | 0원 |
| 3. 신창석 가압류 | 47,844,000원 | 0원 |
| 4. 삼일냉동산업 주식회사 가압류 | 59,324,000원 | 0원 |
| 5. 근로복지공단 가압류 | 49,193,700원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 가압류 | 197,000,000원 | 0원 |
| 7. 주택도시보증공사 가압류 | 179,000,000원 | 0원 |
| 8. 강릉대부금융 주식회사 경매개시 | 150,383,369원 | 0원 |
| 9. 이성훈 가압류 | 4,247,000원 | 0원 |
| 10. 서울보증보험 주식회사 경매개시 | 150,383,369원 | 0원 |
| 11. 이재동 가압류 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 보증금 일부에 모두 소진됩니다. 한국토지주택공사 보증금 미배당 예상액은 60,725,540원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 선순위로 차감되면 실제 보증금 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동두천중학교 서측 인근이며 단독주택·다세대주택·상가·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철 1호선 동두천중앙역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2016.05.10 준공된 삼성빌리지로 총 24세대이며, 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 기본적인 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 동측 포장도로에 접합니다. 준주거지역입니다.
- 공부 차이. 대지권 대상 토지의 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 대지 상태입니다.
- 거래 표본. 동일 면적 확인 거래는 4건이고 최근 12개월 평균 표본은 1건이므로, 개별 호수의 층·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 47,530,000원은 최근 시세의 47.5%지만 인수액까지 합치면 실질취득은 108,255,540원입니다.
- 선순위 임차권 원본 대조. 2018.05.21 주민등록·점유, 2018.05.02 확정일자, 107,000,000원 보증금과 배당요구 내역을 매각물건명세서·등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 승계 신고 중복 주의. 한국토지주택공사는 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않되, 승계된 보증금 권리의 대항력과 인수 효과는 별도로 반영해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 존재하면 보증금 배당액이 줄고 매수인 인수액이 더 늘 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 107,998,878원, 107,819,215원으로 약 1.08억원 수준에 머뭅니다.
- 시세 방향 확인. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 100,000,000원이고 최근 추세는 -8.3%입니다. 실질취득이 이 수준보다 높은 상태입니다.
- 현황 확인. 토지 공부상 지목은 답이지만 현황은 대지이며, 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 최저가”가 아니라 “보증금이 가격을 고정하는 사건”
이 사건은 감정가 97,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 47,530,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차보증금 107,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차에서 60,725,540원의 인수가 예상되고, 실질취득은 108,255,540원이 됩니다.
더 유찰되어 낙찰가가 내려가도 인수액이 반대로 늘어나 총부담은 약 1.08억원 수준에서 거의 움직이지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 100,000,000원보다 높은 데다 최근 시세 추세도 -8.3%입니다. 여기에 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 확인되면 임차보증금 배당이 더 줄어 인수 부담이 커질 여지도 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라, 선순위 보증금까지 포함한 실질취득가격입니다.
