의정부지방법원 2025타경73845. 의정부역 남동측 인근 승윤노블리안시티 8층 811호입니다. 사건상 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 정혁준이며 2022.08.29 매매를 원인으로 2022.08.30 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 68,000,000원입니다. 이 사건에서 중요한 날짜는 소유권 취득일보다도 임차인 박주리의 확정일자 2022.07.22와 전입·점유개시 2022.08.26입니다.
등기상 말소기준권리는 2024.04.15 의정부세무서장의 압류입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정과 2024.07.23 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 박주리의 주택임차권은 등기일이 아니라 이미 2022.08.26에 전입·점유를 갖춘 것으로 확인되고, 데이터상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 따라서 임차권등기가 소멸한다고 해서 미배당 보증금까지 없어지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73845 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 377-2 승윤노블리안시티 8층 811호 · 경기도 의정부시 평화로 443 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 17.5㎡ · 19층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 정혁준 (2022.08.30 소유권이전 · 거래가액 68,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 36,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 말소기준 | 2024.04.15 갑구 5번 압류 · 국 · 처분청 의정부세무서장 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 미배당분은 남는다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박주리 | 제811호 전부 · 주거(임차권등기) | 75,000,000원 | 2022.08.26 | 2022.07.22 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며, 박주리의 임차보증금 75,000,000원을 기준으로 인수 위험을 판단합니다. 한편 박주리는 2025.12.22 강제경매개시결정의 채권자이기도 합니다. 기록에는 동일인이 등기상 권리자와 관련된 점을 두고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있으므로, 임대차의 실제 성립관계와 채권 원인을 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다. 다만 현재 주어진 권리판정상으로는 대항력 있는 임차인으로 분석해야 합니다.
② 실질취득가 — 유찰될수록 싸지는 구조가 아니다
이 물건에서 가장 중요한 계산은 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액입니다. 현재 회차 낙찰가 가정은 36,400,000원, 예상 인수는 39,655,200원입니다. 다음 회차로 내려가면 낙찰가는 줄지만 인수액은 오히려 커집니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 박주리 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 36,400,000원 | 35,344,800원 | 39,655,200원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 25,480,000원 | 24,621,360원 | 50,378,640원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 17,836,000원 | 17,114,952원 | 57,885,048원 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 3,640만원이 아니라 실질취득 부담
승윤노블리안시티 전용 17.5㎡의 최근 12건 평균 거래가는 46,600,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 48,000,000원, 최근 12건 범위는 40,000,000원~58,000,000원입니다. 최저매각가 36,400,000원만 비교하면 최근 평균의 78.1%로 보이지만, 이 수치는 대항력 임차보증금 인수를 반영하지 않아 실제 매수 판단의 기준으로 쓰기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 17.5㎡ | 15 | 48,000,000원 |
| 2026.06 | 17.5㎡ | 12 | 45,000,000원 |
| 2026.06 | 17.5㎡ | 10 | 46,000,000원 |
| 2026.04 | 17.5㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 17.5㎡ | 11 | 40,000,000원 |
| 2026.03 | 17.5㎡ | 19 | 46,000,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 7 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 18 | 46,700,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 15 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 8 | 47,500,000원 |
| 2026.01 | 17.5㎡ | 6 | 58,000,000원 |
| 2026.01 | 17.5㎡ | 13 | 47,000,000원 |
| 평균 | 17.5㎡ | 12건 | 46,600,000원 |
대항력 인수형에서는 시세 비교 기준을 실질취득 부담으로 바꿔야 합니다. 임차보증금 자체가 75,000,000원으로 최근 평균 46,600,000원은 물론, 최신 거래 48,000,000원과 최근 12건 최고가 58,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건을 “최저가 3,640만원이라 시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,055,200원 |
| 1. 임차인 박주리 보증금 · 우선변제 | 75,000,000원 | 35,344,800원 |
| 2. 가압류 · 제이케이미래강동피에프브이 주식회사 | 494,610,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박주리 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 매각대금 36,400,000원 중 집행비용 1,055,200원과 임차인 박주리 우선변제 35,344,800원으로 전액 소진됩니다. 박주리 임차보증금 부족분 39,655,200원은 매수인 인수로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역 남동측 인근이며 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 번화한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소와 의정부역이 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며 승윤노블리안시티는 219세대, 2016.03.14 준공입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 중 8층 811호이며 급배수·위생·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 대로3류 접합, 과밀억제권역, 중점경관관리구역이며 공시지가는 3,701,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 인수 포함 부담으로 계산. 36,400,000원에 낙찰받아도 박주리 보증금 부족분 39,655,200원이 남는 구조입니다.
- 추가 유찰을 가격 호재로 보지 않기. 2회 유찰 시 인수 50,378,640원, 3회 유찰 시 57,885,048원으로 오히려 늘어납니다.
- 임차권 원인 확인. 박주리는 임차인인 동시에 강제경매 채권자로 확인되며 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약과 채권 원인을 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 임차권등기일 2024.07.23만 보지 말고 전입·점유개시 2022.08.26과 말소기준 2024.04.15의 선후를 확인해야 합니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12건 평균은 46,600,000원, 최신 거래는 48,000,000원, 최고 거래는 58,000,000원입니다. 보증금 75,000,000원 수준의 부담과 직접 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,640만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 36,400,000원입니다. 감정가 52,000,000원보다 낮고 최근 실거래 평균 46,600,000원보다도 낮아 표면적으로는 싸 보입니다. 하지만 박주리의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 75,000,000원이어서, 현 회차에는 39,655,200원의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
더 유찰돼도 본질은 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 25,480,000원으로 내려가면 인수액은 50,378,640원, 17,836,000원으로 내려가면 57,885,048원으로 증가합니다. 결국 낙찰가는 내려가도 실질 부담은 임차보증금 75,000,000원 수준에서 고정되는 대항력 인수형입니다. 최근 실거래 평균 46,600,000원과 최신 거래 48,000,000원보다 부담 수준이 높기 때문에, 이 물건의 결론은 “최저가는 싸지만 실질취득은 비싸다”입니다. 권리관계를 해소할 별도 근거가 확인되지 않는 한 가격 메리트로 접근하기 어려운 사건입니다.
