의정부지방법원 2026타경53. 민락동 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 8층 823호입니다. 사건상 물건종류는 도시형생활주택으로 표시되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 공장(지식산업센터: 사무실)입니다. 말소기준권리는 2022.10.27. 국민은행 근저당권 242,400,000원입니다. 문제는 그보다 앞선 2019.07.16. 전입의 임차인 황이택입니다. 이 임차인은 대항력이 있는 것으로 정리되어 있고, 우선변제권은 없는 상태로 보증금 5,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
반면 박재성은 2023.03.02. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 2026.05.28. 배당요구는 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 넘어오는 금액은 황이택 보증금 5,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경53 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-2 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 8층 823호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 배꽃길 63 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공장(지식산업센터: 사무실) 이용 · 10층 중 8층 |
| 소유자 | 이경례 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 123,970,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 208,814,060원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.27. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 242,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차보증금 500만원은 남는다
등기상 2022.09.05. 신한자산신탁 명의의 소유권보존 신탁이 있었고, 2022.10.27. 이경례에게 소유권이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 국민은행 근저당권 242,400,000원이 설정되어 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.12.18. 전주지방법원의 파산선고가 있었고, 2026.02.03. 의정부지방법원 임의경매개시결정으로 본 경매가 진행됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황이택 목적물 일부 또는 전부 | 2019.07.16 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 5,000,000원 인수 |
| 박재성 목적물 일부 또는 전부 | 2023.03.02 | 8,000,000원 | 500,000원 | 대항력 無 | 미상 확정일자 미상 · 2026.05.28. 배당요구 | 0원 |
박재성의 전입일은 말소기준권리 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 현재 제공된 배당 계산에서는 박재성 보증금이 매수인 인수액으로 잡히지 않고, 매수인 인수액은 황이택의 5,000,000원만 반영돼 있습니다.
③ 가격 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 253,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 123,970,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다. 더구나 현재 회차에는 대항력 임차인의 보증금 5,000,000원이 별도로 붙으므로 실질취득은 128,970,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,535,580원 |
| 인수 · 임차인 황이택 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 242,400,000원 | 121,434,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 국민은행은 242,400,000원 중 121,434,420원을 배당받는 것으로 계산되어 120,965,580원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 황이택 보증금 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 500만원은 그대로
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 123,970,000원 | 5,000,000원 | 121,434,420원 | 120,965,580원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 86,779,000원 | 5,000,000원 | 84,816,978원 | 157,583,022원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 60,745,299원 | 5,000,000원 | 59,251,884원 | 183,148,116원 |
황이택 보증금은 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 5,000,000원 인수로 동일하게 잡혀 있습니다. 이 사건은 보증금이 낙찰가보다 큰 구조가 아니므로 낙찰가가 내려가면 실질취득도 함께 내려가지만, 매 회차마다 낙찰가 외에 5,000,000원을 별도로 더해야 한다는 점은 변하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락 I.C 남서측 인근. 주변은 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터·상업나지가 혼재하며 제반 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 구리-포천간 고속도로 민락 I.C가 있어 전반적인 교통상태는 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터: 사무실)로 이용 중입니다. 현장조사 당시 임차인이 이용 중인 것으로 확인됐습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트 평지붕 10층 건물의 8층 823호이며 사용승인일은 2022.08.18.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템 냉난방, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러, 승강기, 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측·남측·북측으로 각각 폭 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)·준보전산지·과밀억제권역에 해당하며 공시지가는 2,036,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 123,970,000원에 황이택 보증금 5,000,000원을 더한 128,970,000원을 출발점으로 잡아야 합니다.
- 황이택 점유·대항력 재확인. 2019.07.16. 전입, 보증금 5,000,000원, 월세 500,000원이며 대항력 있는 임차인으로 정리되어 있습니다.
- 박재성 배당관계 확인. 2023.03.02. 전입으로 대항력은 없고 2026.05.28. 배당요구가 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않습니다.
- 실거래·임대료 현장조사. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 용도와 실제 이용상태 확인. 사건상 도시형생활주택 표시와 감정평가상 공장(지식산업센터: 사무실) 이용상태를 입찰 전 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 파산절차 확인. 소유자 이경례에 대해 2025.12.18. 파산선고 기록이 있으므로 절차 진행상태와 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 체납·관리비 확인. 관리비와 공용부분 체납액은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임차관계 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 500만원 인수와 실제 시세
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 253,000,000원에서 최저가 123,970,000원까지 내려온 49%입니다. 그러나 권리분석에서는 그 숫자보다 먼저 황이택의 대항력 보증금 5,000,000원을 더해야 합니다. 현재 회차의 실질취득은 128,970,000원입니다.
말소기준 이후의 근저당 미배당 자체가 매수인에게 넘어오는 구조로 계산되지는 않았지만, 선순위 임차보증금 인수가 분명히 존재하고, 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 여기에 감정 이용상태가 공장(지식산업센터: 사무실)로 기재되어 있어 주거용 물건처럼 감정가 대비 할인율만 보고 판단하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 “49%까지 내려왔느냐”가 아니라 “실질취득 128,970,000원이 실제 시장가와 임대수익에 비해 어떤 수준이냐”입니다.
