의정부지방법원 2026타경70120. 승윤노블리안시티 16층 1613호는 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 63,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 30,870,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 실거래 평균보다 크게 낮아 보이지만, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
한국토지주택공사의 임차권등기는 2025.06.13에 올라왔지만, 임대차계약은 2021.01.22, 확정일자는 2021.01.25, 주민등록일자는 2021.02.15입니다. 말소기준권리인 신용보증기금 가압류의 2024.07.29보다 전입이 훨씬 빠르므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 따라서 경매에서 배당받지 못하는 보증금 잔액은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70120 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 377-2 승윤노블리안시티 16층 1613호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 17.5㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 19층 건물 내 16층 1613호 · 사용승인일 2016.03.14 |
| 소유자 | 황순정 · 2021.01.15 매매 · 거래가액 62,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 30,870,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 81,231,780원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리는 2024.07.29 신용보증기금의 가압류 21,771,766원입니다. 이후 의정부시 압류와 2026.01.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한국토지주택공사의 주택임차권등기도 등기 시점 자체는 말소기준 이후지만, 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록일자가 2021.02.15이므로 말소기준보다 앞섭니다.
| 권리자 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 80,000,000원 | 2021.02.15 | 2021.01.25 | 대항력 있음 | 우선변제권 있음 | 보증기관 승계 신고 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 표시되어 있으므로 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 신고는 보증기관 승계 1건이며, 별도로 실제 임차인으로 집계되는 항목은 0명입니다. 다만 등기된 80,000,000원 보증금과 그 대항력·우선변제 효과는 매수인 인수 여부를 판단할 때 그대로 반영해야 합니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 3,087만원이 아니라 약 8,000만원
승윤노블리안시티 전용 17.5㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 46,600,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 48,000,000원, 표본 최저는 40,000,000원, 최고는 58,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 17.5㎡ | 15 | 48,000,000원 |
| 2026.06 | 17.5㎡ | 12 | 45,000,000원 |
| 2026.06 | 17.5㎡ | 10 | 46,000,000원 |
| 2026.04 | 17.5㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 17.5㎡ | 11 | 40,000,000원 |
| 2026.03 | 17.5㎡ | 19 | 46,000,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 7 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 18 | 46,700,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 15 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 8 | 47,500,000원 |
| 2026.01 | 17.5㎡ | 6 | 58,000,000원 |
| 2026.01 | 17.5㎡ | 13 | 47,000,000원 |
| 평균 | 17.5㎡ | 12건 | 46,600,000원 |
현재 최저가만 놓으면 최근 12개월 평균의 66.2%라 싸 보입니다. 그러나 대항력 보증금 80,000,000원을 실질취득 기준으로 잡으면 최근 12개월 평균의 약 171.7%, 최신 거래 48,000,000원의 약 166.7%입니다. 현 배당표의 낙찰가와 인수 예상액을 단순 합산한 80,955,660원 기준으로는 최근 12개월 평균의 약 173.7%입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 955,660원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 80,000,000원 | 29,914,340원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 21,771,766원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 81,231,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 한국토지주택공사 보증금의 미배당액은 50,085,660원이며 매수인 인수 예상액도 50,085,660원입니다. 집행비용은 매각가의 3.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 단순 합산 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 30,870,000원 | 50,085,660원 | 80,955,660원 |
| 3회 유찰 시 | 21,609,000원 | 59,179,962원 | 80,788,962원 |
| 4회 유찰 시 | 15,126,299원 | 65,545,974원 | 80,672,273원 |
표처럼 낙찰가가 30,870,000원에서 21,609,000원, 다시 15,126,299원으로 낮아져도 매수인 인수 예상액은 50,085,660원에서 59,179,962원, 65,545,974원으로 증가합니다. 그래서 외형상 최저가 할인율이 커져도 실질 부담은 계속 8,000만원 안팎에 머뭅니다. 이 물건에서 유찰 횟수만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 되는 이유입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 의정부시 의정부동 소재 경의초등학교 남서측 인근. 노변을 따라 상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 주를 이루는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재해 전반적인 교통사정은 양호합니다.
- 도로. 본건 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등입니다.
- 토지. 토지면적 648.4㎡, 공시지가 3,701,000원/㎡, 평지·가로장방·광대로한면입니다.
- 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음.
- 환금성 점검. 승윤노블리안시티는 219세대이며 전용 17.5㎡ 최근 12건 거래가 40,000,000원~58,000,000원에 형성돼 있습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 현재 최저가는 30,870,000원이지만 대항력 보증금 인수를 합치면 경제적 부담은 약 80,000,000원 수준입니다.
- 임차보증금 배당 확인. 현재 가정상 한국토지주택공사 배당은 29,914,340원, 미배당은 50,085,660원입니다.
- 등기 시점과 대항력 시점을 혼동하지 않기. 임차권등기는 2025.06.13이지만 주민등록일자는 2021.02.15로 말소기준권리보다 빠릅니다.
- 보증기관 승계 중복 합산 금지. 보증기관 승계 신고를 별도 실제 임차인의 보증금으로 다시 더하지 않아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수 예상액은 각각 59,179,962원, 65,545,974원으로 늘어납니다.
- 시세 비교 기준. 최근 12개월 평균 46,600,000원과 최신 거래 48,000,000원에 비해 보증금 기준 실질취득 약 80,000,000원은 높은 수준입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “66.2% 할인”만 보면 결론이 뒤집힌다
감정가 63,000,000원이 30,870,000원까지 내려왔고, 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 66.2%입니다. 표면 가격만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 말소기준권리보다 앞선 전입을 가진 80,000,000원 대항력 보증금이 있습니다.
현재 배당 가정에서는 50,085,660원이 미배당되어 매수인 인수 예상액으로 남습니다. 낙찰가를 더 낮춰도 인수액이 늘어나므로 실질취득은 계속 보증금 수준인 약 8,000만원에 묶입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 46,600,000원과 최신 거래 48,000,000원을 크게 웃도는 수준입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 “3,087만원에 사는 경매”가 아니라 “대항력 보증금까지 포함해 약 8,000만원을 부담할 수 있는 구조인가”를 기준으로 해야 합니다.
