서울남부지방법원 2025타경9085. 방화동 그린나래타운 나동 6층 601호, 전용면적 비교 대상이 29.91㎡로 잡힌 다세대주택입니다. 감정가는 201,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 160,800,000원입니다. 그러나 이 사건에서 먼저 볼 숫자는 최저가가 아닙니다. 임차권자 이시내의 보증금이 199,500,000원이고, 전입·점유개시일은 2020.08.14로 말소기준인 2023.01.18 압류보다 빠릅니다. 임차인 정보에도 대항력 있음으로 명시돼 있습니다.
따라서 현재 회차를 160,800,000원이라는 숫자만 보고 할인 매물로 해석하면 안 됩니다. 지정된 대항력 인수형 계산 규칙을 적용하면 현재 회차의 룰 기준 미배당 인수분은 38,700,000원, 실질취득은 160,800,000원 + 38,700,000원 = 199,500,000원 수준입니다. 2회 유찰 시에도 128,640,000원에 70,860,000원을 더해 199,500,000원, 3회 유찰 시에도 102,912,000원에 96,588,000원을 더해 같은 수준으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9085 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 249-29 그린나래타운 제나동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방2, 욕실, 주방, 거실, 발코니, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상6층 중 제6층 · 사용승인일 2012.05.14 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 (2020.07.09 매매, 거래가액 190,000,000원 · 소유권이전 2020.08.18) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 160,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 200,255,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 소유자인 박연주택주식회사의 소유권이전은 2020.08.18입니다. 임차인 이시내의 임대차계약일은 2020.07.07, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.08.14입니다. 임차권등기에는 최초 190,000,000원에 대한 확정일자 2020.07.30과, 2022.06.12 증액한 9,500,000원에 대한 확정일자 2022.07.22도 기재돼 있습니다.
말소기준은 2023.01.18 강서구 압류입니다. 이후 2023.01.31 국세 압류, 2024.02.29 서울특별시 압류, 2025.03.17 강제경매개시결정, 2025.04.02 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 이시내의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차관계가 가격 판단의 출발점입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 199,500,000원
| 임차인 | 점유 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이시내 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.14 | 199,500,000원 | 대항력 有 | 미상 | 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기는 2024.08.30 접수됐고 배당요구도 같은 날짜에 신고돼 있습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 인수권리로 명시돼 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰 기준 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 160,800,000원 | 38,700,000원 | 199,500,000원 |
| 2회 유찰 시 | 128,640,000원 | 70,860,000원 | 199,500,000원 |
| 3회 유찰 시 | 102,912,000원 | 96,588,000원 | 199,500,000원 |
③ 시세 비교 — 숫자상 할인보다 ‘면적 불일치’를 먼저 봐야 한다
그린나래타운의 최근 거래는 3건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2026.05와 2026.07의 2건으로 평균 254,500,000원, 최신 거래는 295,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -2.1%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 46.08㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2026.05 | 49.11㎡ | 5 | 214,000,000원 |
| 2022.02 | 53.33㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 254,500,000원 |
전체 거래 평균은 256,333,333원, 최저 거래는 214,000,000원, 최고 거래는 295,000,000원입니다. 그러나 모두 본건보다 전용면적이 큰 표본입니다. 따라서 이 사건에서는 최저가 160,800,000원 대비 시세 할인율 63%대라는 숫자보다 실질취득 199,500,000원과 본건 면적에 맞는 개별 시세 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,051,200원 |
| 인수 · 임차인 이시내 보증금 | 199,500,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 18번 경매개시결정 · 이시내 | 200,255,100원 | 157,748,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 신청채권자 청구 200,255,100원 중 157,748,800원이 배당되고 42,506,300원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세 압류가 4건 존재하며, 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 세금·말소기준 — 등기상 후순위라도 배당은 별도 확인
현재 말소기준은 2023.01.18 강서구 압류입니다. 이후의 2023.01.31 기흥세무서장 압류, 2024.02.29 서울특별시 압류, 2025.03.17 강제경매개시결정, 2025.04.02 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 방2, 욕실, 주방, 거실, 발코니, 현관 등의 구조입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동, 지하철 9호선 신방화역 북서측 인근이며 단독주택과 다세대·연립주택이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 신방화역과 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상6층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 2012.05.14입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 147.0㎡, 공시지가 3,007,000원/㎡이며 평지의 부정형 토지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 거래표본. 그린나래타운 21세대이며 최근 확인 거래는 3건입니다. 본건과 실거래 표본의 면적이 일치하지 않아 환금성·적정가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 회차 160,800,000원만 보지 말고, 대항력 임차보증금 199,500,000원을 기준으로 실질취득을 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 128,640,000원, 3회 유찰 102,912,000원으로 내려가도 지정 규칙상 실질취득은 약 199,500,000원으로 유지됩니다.
- 임차인 서류 대조. 이시내의 2020.07.07 임대차계약, 2020.08.14 전입·점유, 2020.07.30 확정일자, 2022.06.12 증액 및 2022.07.22 확정일자, 2024.08.30 임차권등기 내용을 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 경매신청 채권자가 모두 이시내로 표시됩니다. 경매신청 채권 200,255,100원과 임차보증금 199,500,000원의 관계를 원문서에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당액이 있는지 확인해야 실제 배당과 잔존 위험을 계산할 수 있습니다.
- 시세 면적 보정. 최근 거래 46.08㎡·49.11㎡·53.33㎡는 본건 비교 대상 29.91㎡와 면적이 다릅니다. 최근 평균 254,500,000원을 그대로 본건 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세가 -2.1%이므로 과거 전체 평균 256,333,333원만 보고 가격 메리트를 높게 평가하지 않아야 합니다.
맺으며 — “1.608억짜리 경매”가 아니라 “1.995억 수준의 권리 구조”
이 물건의 가장 큰 착시는 최저매각가 160,800,000원입니다. 감정가 201,000,000원에서 한 번 유찰됐기 때문에 겉으로는 가격이 충분히 내려온 것처럼 보이지만, 말소기준 2023.01.18보다 앞선 2020.08.14 전입·점유의 대항력 임차인이 있고 보증금이 199,500,000원입니다. 따라서 지정된 인수형 계산 규칙에 따라 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 199,500,000원입니다.
가격만 놓고 보면 이 실질취득액은 최근 12개월 평균 254,500,000원과 최신 거래 295,000,000원보다 낮습니다. 하지만 최근 실거래는 46.08~53.33㎡이고 본건 비교 대상 면적은 29.91㎡로 면적이 맞지 않습니다. 여기에 최근 추세 -2.1%, 세금 압류 4건, 임차권자와 경매신청 채권자의 동일인 관계까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “유찰됐으니 싸다”가 아니라, 선순위 임차관계와 실제 미배당액·세금, 면적에 맞는 시세를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
