의정부지방법원 2026타경70182. 포천시 신북면 가채리 ‘에코빌(834-4)’ 나동 1층 102호, 전용 59.22㎡의 도시형생활주택(다세대)입니다. 감정가 106,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 51,940,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 남는 권리와 보증금입니다. 대항력 있는 보증금 95,000,000원 중 현재 회차 배당으로 충당되지 않는 44,394,920원이 매수인 인수로 계산되어, 낙찰가가 내려가도 인수액이 커지는 대항력 인수형 구조입니다.
또 하나의 핵심은 갑구 2번 가등기입니다. 2014.11.24 김병선 명의로 설정된 소유권이전청구권 가등기는 2021.07.07 말소기준 압류보다 앞서고, 권리자료상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 동시에 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다는 주의사항도 있어, 이 권리의 성격을 원본으로 확정하기 전에는 소유권 안전성을 단순하게 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70182 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 가채리 834-4 나동 1층 102호 · 도로명 경기도 포천시 신북면 중앙로207번길 54-1 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(다세대 주택) · 전용 59.22㎡ · 철근콘크리트구조 3층 건물 중 1층 102호 |
| 소유자 | 연은이앤씨주식회사 (2020.05.18 매매 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 51,940,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 101,129,451원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기와 대항력 보증금이 핵심
말소기준은 2021.07.07 국 명의 압류입니다. 이후의 2023.05.03 압류와 2026.01.28 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 2023.07.21 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권 역시 등기 자체는 말소기준 이후이지만, 그 보증금 권리는 2019.06.17 전입·2019.05.30 확정일자를 기초로 대항력과 우선변제권이 인정된 것으로 정리되어 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 구분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주명심 실제 임차인·점유 조사 | 2025.06.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 주명심 보증금 대위·승계 신고 | 2019.06.17 | 2019.05.30 | 95,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 |
실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다. 한국토지주택공사는 주명심의 보증금을 대위·승계한 보증기관으로, 95,000,000원을 주명심 보증금과 별도의 두 번째 보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 현재 조사된 주명심의 2025.06.30 전입은 말소기준보다 늦어 그 자체로는 대항력이 없다고 정리되어 있지만, 한국토지주택공사가 승계한 종전 보증금 권리는 2019년 전입과 확정일자를 기초로 별도로 존속합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 51,940,000원 | 44,394,920원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 36,358,000원 | 59,696,444원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 25,450,600원 | 70,407,511원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가는 감소하지만 미배당 인수액은 증가합니다. 이 사건은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 실질취득이 높다
같은 ‘에코빌(834-4)’ 전용 59.22㎡ 거래는 8건 확인됩니다. 전체 평균은 99,375,000원이지만 2022년·2024년의 100,000,000원대 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균 86,000,000원, 최신 거래 88,000,000원, 그리고 -19.9%의 최근 하락 추세를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.22㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 2025.05 | 59.22㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2025.05 | 59.22㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2024.08 | 59.22㎡ | 3 | 113,000,000원 |
| 2024.07 | 59.22㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 2023.05 | 59.22㎡ | 2 | 109,000,000원 |
| 2022.09 | 59.22㎡ | 2 | 102,000,000원 |
| 2022.03 | 59.22㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.22㎡ | 3건 | 86,000,000원 |
현재 최저가 51,940,000원만 보면 최근 12개월 평균의 60.4%에 불과합니다. 그러나 이 사건에서는 그 비교가 핵심 가격지표가 아닙니다. 미배당 인수를 포함한 실질취득이 약 95,000,000원 수준으로 형성되기 때문에, 최근 12개월 평균 86,000,000원과 최신 거래 88,000,000원보다 높습니다. 게다가 최근 가격 추세가 -19.9%이므로, 전체 평균 99,375,000원 대비 할인처럼 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,334,920원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 승계채권 | 95,000,000원 | 50,605,080원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 101,129,451원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,334,920원 후 보증금 승계채권에 50,605,080원이 배당되고, 부족분 44,394,920원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 예상 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(다세대 주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 3층 건물 중 1층 102호입니다.
- 입지. 포천중학교 동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하고, 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 단지 남측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 에코빌(834-4)은 20세대, 2014.10.16 사용승인 규모입니다. 확인된 동일 전용 거래는 8건이고 최근 가격 추세가 -19.9%로 내려와 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 기본 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2014.11.24 갑구 2번 가등기는 말소기준보다 앞서고 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 담보가등기 여부를 포함한 권리 성격 확인이 최우선입니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 최저가 51,940,000원이 아니라 대항력 보증금 인수를 포함한 약 95,000,000원 수준을 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 주명심 보증금의 대위·승계 주체이므로 별도 임차인 보증금으로 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 미배당 인수액 확인. 현재 회차 기준 44,394,920원이며, 추가 유찰 시 59,696,444원·70,407,511원으로 증가하는 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 86,000,000원, 최신 거래 88,000,000원, 최근 추세 -19.9%입니다. 과거 전체 평균 99,375,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 공매 경위 확인. 2023년 공매공고와 2024년 공매취소·말소 이력을 법원경매 서류와 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 남는 권리가 더 크다
이 사건은 감정가 106,000,000원에서 최저가가 51,940,000원까지 떨어졌다는 사실만 보면 저가매수처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 95,000,000원 보증금의 미배당액 44,394,920원이 남아 실질취득은 보증금 수준으로 올라가며, 추가 유찰이 되더라도 인수액이 증가합니다. 최근 12개월 평균 86,000,000원과 최신 거래 88,000,000원보다 실질취득이 높고, 최근 거래 추세도 -19.9%입니다.
여기에 2014.11.24 설정된 선순위 가등기가 데이터상 매수인 인수로 분류되어 있고 그 종류까지 확인이 필요한 상태입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 최저가 할인율이 아니라 가등기 성격 확인, 대항력 보증금 인수, 최근 하락 시세 세 가지입니다. 현재 자료만 기준으로는 낮은 최저가 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
