서울남부지방법원 2025타경10432. 서울 구로구 오류동 81-192, 통칭 부국빌리지 제2층 제203호입니다. 감정평가상 공동주택(연립주택) 1개호로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 2층입니다. 현재 소유자는 박만수입니다. 이 사건의 권리분석은 후순위 압류나 근저당보다 말소기준권리보다 먼저 설정된 190,000,000원 전세권을 어떻게 처리하느냐가 전부에 가깝습니다.
2017.12.19 주식회사오케이공탁대부 근저당권 20,000,000원이 말소기준으로 잡혀 있고, 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 교통안전공단의 전세권은 2015.07.02 설정으로 말소기준보다 약 2년 앞섭니다. 따라서 현재 최저가가 비교거래 평균의 61.0%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10432 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 81-192 제2층 제203호 · 경인로13길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) 1개호 · 제2층 |
| 면적 | 68.08㎡ |
| 소유자 | 박만수 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 158,720,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 말소기준보다 앞선다
그 뒤 2018.10.29 인천신용보증재단 근저당 16,200,000원, 2018.11.26 김포시 압류, 2019.06.14 구로구 압류, 2019.06.18 인천광역시부평구청장 압류, 2021.12.23 국 압류, 2024.04.05 인천광역시 압류, 2025.10.21 경매개시결정, 2026.01.06 국 압류가 이어집니다. 이들은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 관계
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권오철 | 미상 | 2022.01.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
조사된 점유자는 권오철 1명입니다. 전입일은 2022.01.18로 말소기준권리 2017.12.19보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 관련 세부 내용은 원본 명세서에서 다시 확인해야 합니다. 이 점유자는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 조사된 점유자 수는 1명입니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
부국연립주택의 확인된 비교거래는 2건입니다. 2022.09 3층 69.3㎡가 270,000,000원, 2023.02 2층 69.3㎡가 250,000,000원으로 집계 평균은 260,000,000원입니다. 다만 매각기일은 2026.09.16이므로 두 거래 모두 현재 시점과 시차가 크며, 이 평균만으로 현재 시세를 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 69.3㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.09 | 69.3㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 260,000,000원 |
표면상 최저가 158,720,000원은 집계 평균 260,000,000원의 61.0%입니다. 하지만 이 비율을 그대로 가격 메리트로 읽으면 안 됩니다. 현재 매각가 가정에서 전세권에 155,697,920원이 배당되고 34,302,080원이 미배당됩니다. 이 미배당분을 인수위험으로 더하면 실질취득 추정액은 193,022,080원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,022,080원 |
| 1. 전세권 · 교통안전공단 | 190,000,000원 | 155,697,920원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이공탁대부 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 인천신용보증재단 | 16,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 226,200,000원 중 예상배당 155,697,920원, 미배당 총액은 70,502,080원입니다. 이 가운데 선순위 전세권 자체의 미배당은 34,302,080원입니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 차감될 경우 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 전세권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 158,720,000원 | 155,697,920원 | 70,502,080원 |
| 3회 유찰 · 51% | 126,976,000원 | 124,398,336원 | 101,801,664원 |
| 4회 유찰 · 41% | 101,580,800원 | 99,358,669원 | 126,841,331원 |
이 물건은 단순히 유찰될수록 안전해지는 구조가 아닙니다. 매각가가 낮아지면 선순위 전세권에 돌아가는 배당금도 함께 줄어듭니다. 전세권 미배당이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 옮겨갈 수 있으므로, 낙찰가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 착각하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 오류동역 북서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제2층 제203호이며 위생·급배수·난방·소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 7미터, 북서측 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역이며 공시지가 3,559,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 부국연립주택은 13세대, 1997.07.04 준공이며 확인된 비교거래는 2건뿐입니다. 거래표본이 적어 환금성과 적정가 판단에 보수적 접근이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원문 확인. 2015.07.02 교통안전공단 전세권 190,000,000원의 매각 후 존속·말소 및 미배당 인수범위를 매각물건명세서와 등기 원본으로 최우선 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 158,720,000원만 보지 말고 예상 미배당 34,302,080원을 더한 약 193,022,080원을 최소 기준으로 계산해야 합니다.
- 세금 확인. 압류 6건 중 당해세 여부와 실제 체납액을 확인해야 합니다. 선순위 차감액이 커지면 전세권 미배당도 커질 수 있습니다.
- 점유자 확인. 권오철의 전입일은 2022.01.18로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·점유부분은 미상입니다.
- 시세 보수적으로 적용. 비교거래는 2022.09와 2023.02 두 건뿐입니다. 2026.09.16 입찰가격을 정할 때 260,000,000원 평균을 최신 시세처럼 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 환금성 고려. 13세대 연립주택이고 이미 2회 유찰됐습니다. 실거래 표본도 적어 재매각 시 가격·기간 리스크를 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “64% 최저가”보다 “1.9억 선순위 전세권”이 먼저다
감정가 248,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 158,720,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 비교거래 평균 260,000,000원 대비 최저가는 61.0%이기도 합니다. 하지만 이 사건에서 그 숫자보다 먼저 봐야 할 것은 2015.07.02 설정된 전세금 190,000,000원의 선순위 전세권입니다.
현재 매각가 가정에서 전세권 예상배당은 155,697,920원이고 34,302,080원이 남습니다. 권리기록상 이 전세권은 말소기준권리보다 앞서 매수인 인수 대상으로 정리돼 있기 때문에, 현재 회차의 실질취득은 약 193,022,080원을 출발점으로 봐야 합니다. 여기에 당해세가 실제로 선순위 배당되면 인수위험은 더 커질 수 있습니다.
가격에는 여지가 있지만 권리는 단순하지 않습니다. 특히 비교거래 자체가 2022.09·2023.02 두 건에 불과하고, 13세대 연립주택이며 이미 2회 유찰된 만큼 시세·환금성도 보수적으로 접근해야 합니다. 이 물건의 입찰 여부를 가르는 최종 확인사항은 선순위 전세권의 실제 매각 후 처리와 세금 우선배당 규모입니다.
