의정부지방법원 2023타경74062. 남양주시 진접읍 금곡리 신영지웰아파트 2010동 10층 1002호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트, 건물은 철근콘크리트벽식구조 12층 중 10층이며 거래 비교면적은 155.773㎡입니다. 소유자 함익헌은 2014.08.29 공유자 지분 전부를 418,000,000원에 취득했습니다.
현재 최저가는 감정가 762,000,000원의 49%인 373,380,000원입니다. 동일면적 최근 12개월 거래 평균 684,142,857원과 비교해도 54.6% 수준이어서 가격 차이는 큽니다. 다만 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 -14.1%로 하락하고 있습니다. 전체 거래 평균 724,909,090원만 보고 할인 폭을 더 크게 평가하기보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경74062 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 해밀예당3로 104, 2010동 10층1002호 (신영지웰아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 거래 비교면적 155.773㎡ · 12층 중 10층 |
| 소유자 | 함익헌 (2014.08.29. 거래가액 418,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 762,000,000원 / 373,380,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 레인보우에셋대부주식회사 / 756,038,355원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 등기 발행일 | 2026.08.15 |
① 권리 흐름 — 가격보다 먼저 등기 연결관계를 확인
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계까지 확정된 것은 아닙니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서에서 점유자를 다시 확인해야 합니다.
2023.12.12에는 레인보우에셋대부주식회사의 근저당권부채권에 최문숙 30,000,000원, 차유진 30,000,000원의 질권도 각각 설정되어 있습니다. 반면 2022.08.31 이승민의 채권액 60,000,000원 질권은 2024.02.08 해지로 말소되어 있습니다. 권리관계가 단순한 아파트 경매와는 달리 담보권 이전·질권이 여러 단계로 이어진 사건입니다.
② 시세 비교 — 싸 보이지만 시장도 이미 내려왔다
신영지웰 동일면적 155.77㎡의 최근 12개월 실거래 7건 평균은 684,142,857원입니다. 현재 최저가 373,380,000원은 이 평균의 54.6%입니다. 최신 거래는 2026.02의 760,000,000원이며, 같은 달 2층에서는 625,000,000원 거래도 있었습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 155.77㎡ | 11 | 760,000,000원 |
| 2026.02 | 155.77㎡ | 2 | 625,000,000원 |
| 2025.10 | 155.77㎡ | 5 | 677,000,000원 |
| 2025.10 | 155.77㎡ | 5 | 677,000,000원 |
| 2025.06 | 155.77㎡ | 4 | 700,000,000원 |
| 2025.06 | 155.77㎡ | 10 | 675,000,000원 |
| 2025.04 | 155.77㎡ | 10 | 675,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 155.77㎡ | 7건 | 684,142,857원 |
2021년에는 850,000,000원, 2022년에는 835,000,000원 거래도 있었지만 최근 12개월 평균은 684,142,857원으로 낮아졌고, 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세도 -14.1%입니다. 즉 현재 최저가가 최근 시세보다 크게 낮은 것은 맞지만, 과거 고가 거래를 기준으로 “반값”이라고 단순 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 373,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,027,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 367,352,680원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 6,027,320원과 소유자 잔여 367,352,680원으로 구성되어 있으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 더 내려가도 권리문제는 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 373,380,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 261,365,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 182,956,199원 | 0원 |
계산상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 그러나 이 사건의 문제는 단순히 “유찰될수록 싸진다”가 아닙니다. 2022년 담보권 이전·질권·전세권 이전과 2023년 경매개시 사이의 관계가 정리되지 않은 상태라면, 가격이 261,365,999원 또는 182,956,199원까지 내려가도 권리확인 과제는 그대로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해밀초등학교 동측 인근으로 각종 아파트단지·근린생활시설·초등학교 등이 형성된 택지지구 내 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조, 평슬라브 위 철골경사지붕 12층 건 중 10층이며 승강기·도시가스·화재탐지·소화전설비 등이 있습니다.
- 단지. 신영지웰 434세대, 사용승인 관련 비교 기준일은 2009.10.21입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(진접택지지구), 공시지가 1,368,000원/㎡, 평지·사다리형 토지입니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 개설되어 있고 서측·남측·북측으로 외곽 공도에 접합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시장 흐름. 동일면적 최근 12개월 거래 평균 684,142,857원, 최근 대비 이전 거래 추세 -14.1%로 하락 흐름이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 910,000,000원 근저당의 연결관계 확인. 2022.05.19 설정, 2022.06.27 레인보우에셋대부로 이전된 권리의 현재 법적 상태와 매각 후 소멸 여부를 원등기로 확인해야 합니다.
- 근저당권부 질권 확인. 웰컴저축은행 910,000,000원, 최문숙 30,000,000원, 차유진 30,000,000원 질권의 처리관계를 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 전세금 5,000,000원 전세권이 레인보우에셋대부주식회사로 이전된 기록과 매각물건명세서상 처리 내용을 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현황조사에서 재확인해야 합니다.
- 배당관계 확인. 신청채권자 청구 756,038,355원과 예상배당 0원의 관계를 배당요구 및 경매신청채권 원문에서 확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 거래 평균 724,909,090원보다 최근12개월 평균 684,142,857원을 우선하고, -14.1% 하락 추세를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 서로 맞춘 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 권리 퍼즐
감정가 762,000,000원이 두 차례 유찰되어 373,380,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 684,142,857원과 비교해도 54.6% 수준입니다. 가격 숫자만 놓고 보면 관심을 끌기에 충분합니다. 그러나 시장 자체도 최근 구간이 이전 거래보다 14.1% 하락했고, 무엇보다 등기에는 2022년 910,000,000원 근저당의 이전, 910,000,000원 질권, 전세권 이전 등 여러 연결권리가 존재합니다.
현재 계산에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 그럼에도 말소기준으로 잡힌 2023.05.17 경매개시결정보다 앞선 권리들이 현존 형태로 이어지는 만큼, 이 사건은 “싸니까 입찰”이 아니라 “소멸범위를 먼저 확정한 뒤 가격을 평가”해야 합니다. 결론은 가격은 매력적이지만 권리는 확인 전 보류입니다.
