의정부지방법원 2024타경6509. 남양주시 화도읍 묵현리 소재 다세대 물건으로, 감정평가상 공부상 용도는 연립주택이며 방3·화장실1·주방·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 감정가는 98,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저가는 48,020,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 확인 거래는 세륜빌라(10동) 전용 44.76㎡ 2층의 92,000,000원 1건으로, 현재 최저가는 그 거래금액의 52.2%입니다.
등기상 말소기준권리는 2012년 8월 27일 국민은행 근저당권 54,000,000원입니다. 이후 제이티저축은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 중심은 등기권리보다 점유관계입니다. 현황조사에는 이민수·박정애·박정남의 전입이 확인되고, 특히 이민수의 전입일은 2010년 10월 14일로 말소기준보다 빠릅니다. 이민수는 등기상 현 소유자·채무자와 동일한 이름이어서 실제 임차인인지 관계인인지 단정하기 어렵고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경6509 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 먹갓로서길 29-11, 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공부상 연립주택 · 전유면적 41.28㎡ · 지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 이민수 (2011.01.13. 소유권이전 · 거래가액 92,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 48,020,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2012.08.27. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 54,000,000원 |
| 청구금액 | 39,596,325원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 변수
등기부 자체는 비교적 단순합니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2012.08.27. 국민은행 근저당권이며, 2024.11.04. 제이티저축은행 가압류 21,181,378원과 2024.12.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행·새마을금고 등 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — ‘선순위 가능·미상’ 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민수 | 2010.10.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박정애 | 2014.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정남 | 2017.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박정애와 박정남의 전입은 말소기준 이후라 전입시점만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 반면 이민수는 전입일이 앞서지만 보증금과 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 특히 동일 이름의 소유자·채무자가 존재한다는 점 때문에 실제 임차인인지부터 확인 대상입니다. 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있으나, 이는 선순위 전입자의 미상 보증금이 실제 인수되는지 여부를 확정해 주는 자료가 아닙니다. 따라서 실질취득액 역시 현 단계에서 숫자로 고정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 ‘실질취득’ 확인 전 단정 금지
확인되는 최근 12개월 거래는 세륜빌라(10동)에서 2025년 6월 전용 44.76㎡·2층이 92,000,000원에 거래된 1건입니다. 대상 물건의 전유면적은 41.28㎡이고, 현재 최저가는 48,020,000원으로 이 최근 거래금액의 52.2%입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 대상 감정가 | 41.28㎡ | 3 | 98,000,000원 |
| 현재 최저가 | 41.28㎡ | 3 | 48,020,000원 |
| 2025.06 실거래 | 44.76㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 92,000,000원 |
표면 가격만 보면 최저가가 최근 거래보다 크게 낮습니다. 그러나 이 물건은 선순위 전입자의 보증금 및 실제 임대차관계가 미상입니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 시세 판단은 최저가 48,020,000원만으로 끝내면 안 됩니다. 현재는 인수금액을 확정할 수 없어 실질취득액도 미상이며, 선순위 관계가 정리된 뒤에야 최근 거래 92,000,000원과의 정확한 비교가 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,264,360원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 54,000,000원 | 46,755,640원 |
| 2. 가압류 · 제이티저축은행 | 21,181,378원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 75,181,378원 중 채권자 예상 배당액은 46,755,640원, 미배당은 28,425,738원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 선순위 전입자의 보증금·임대차관계가 미상인 만큼 실제 승계 여부는 별도 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (49%) | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 28,425,738원 |
| 5회 유찰 시 (39%) | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 37,856,866원 |
| 6회 유찰 시 (31%) | 30,732,800원 | 29,779,610원 | 45,401,768원 |
가격이 한 회차 더 떨어질수록 담보권자의 미배당은 확대됩니다. 현재 최저가에서도 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다. 다만 이 표는 등기상 채권 배당을 중심으로 한 시뮬레이션이며, 선순위 전입자에게 실제 보증금 인수 문제가 발생하는지는 별개의 권리분석 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천마중학교 북서측 인근으로 주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 공부상 연립주택으로 방3·화장실1·주방·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물의 3층 303호이며, 위생·급배수·도시가스 바닥난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 서측으로 세로변과 접합니다. 공부상 지목은 답·전이나 현재는 연립주택 건부지 상태입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 규모·환금성. 세륜빌라(10동)는 총 16세대, 1996.11.07. 준공이며 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이민수의 법적 지위 확인. 소유자·채무자와 동일 이름인 선순위 전입자가 실제 임차인인지, 가족·관계인인지, 소유자 본인인지 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 이민수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수금액을 계산할 수 없습니다. 이 부분이 실질취득가를 좌우합니다.
- 303호 위치 직접 확인. 출입문표시 303호와 건축물현황도의 304호 위치가 뒤바뀌어 있으므로 현장, 건축물대장, 현황도, 등기 전유면적을 함께 대조해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 등기상 매각대상 전유부분은 41.28㎡이고 건축물현황도상 대응 위치에는 47.7㎡ 표기가 존재합니다.
- 가격 판단은 실질취득 기준. 최저가 48,020,000원만 보면 최근 거래 92,000,000원보다 낮지만, 승계할 보증금이 확인될 경우 반드시 더해 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사에 전입자 3명이 확인되므로 실제 점유자를 특정하고 인도 가능성과 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물현황도와 현장 표시를 직접 대조하세요.
맺으며 — “52.2% 할인보다 먼저 볼 것은 권리와 현황”
이 물건의 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 98,000,000원에서 4회 유찰돼 48,020,000원까지 내려왔고, 최근 확인 거래 92,000,000원의 52.2% 수준입니다. 하지만 이 할인율을 곧바로 투자 메리트로 환산하기는 어렵습니다.
첫째, 말소기준보다 앞선 2010.10.14. 전입자 이민수의 보증금과 실제 임대차관계가 미상입니다. 동일 이름의 현 소유자·채무자도 존재하므로 임차인 여부부터 확인해야 하며, 현재 단계에서는 대항력 가능·미상이 적절합니다. 둘째, 매각대상 303호의 출입문 표시와 건축물현황도의 호수 위치 및 면적이 서로 다릅니다. 셋째, 최근 거래 표본도 1건에 불과합니다.
따라서 이 사건은 낮아진 최저가 자체보다 선순위 점유관계와 호수 현황을 해소할 수 있느냐가 판단의 중심입니다. 두 문제가 정리돼 인수금액이 0원으로 확인된다면 현재 가격과 최근 거래 사이의 차이를 다시 평가할 수 있지만, 확인 전에는 최저가만 근거로 ‘싸다’고 결론내리기 어렵습니다.
