서울남부지방법원 2025타경12110. 서울 강서구 방화동에 있는 근린생활시설 및 관련 토지 지분이 경매로 나왔습니다. 감정가는 707,000,000원이지만 세 차례 유찰을 거치면서 현재 최저매각가는 361,984,000원입니다. 수치만 보면 상당한 가격 인하입니다. 그러나 이 물건을 일반적인 아파트나 단순 상가처럼 접근하면 안 됩니다. 지하층 근린시설, 일괄매각되는 토지 지분, 공사대금 유치권 신고가 함께 얽혀 있기 때문입니다.
현재 소유자는 임현준으로, 2024년 2월 16일 기존 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 안산농업협동조합 앞으로 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 이 금융기관이 다시 임의경매를 신청했습니다. 이번 사건의 신청채권자 청구액은 515,093,313원입니다. 즉, 과거 경매로 소유권이 이전된 부동산이 다시 경매에 나온 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12110 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 579-1, 579-5 관련 부동산 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 + 토지 · 현황 근린생활시설 및 판매시설 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 3층 건물의 지하층 관련 부분 |
| 사용승인 | 1984.10.06 |
| 토지 관계 | 방화동 579-1, 579-5 관련 지분 · 구분소유적 공유 관계 · 일괄매각 |
| 소유자 | 임현준 (2024.02.16 기존 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 | 707,000,000원 |
| 최저매각가 | 361,984,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 안산농업협동조합 / 515,093,313원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.16 을구 21번 안산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 임차인 | 임차인 기재 없음 · 실제 점유관계 별도 확인 필요 |
| 유치권 신고 | 김형택 · 공사대금 45,000,000원 · 성립 여부 불분명 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 유치권은 별도
권리 흐름의 중심은 2024.02.16 설정된 안산농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 소유권이전청구권가등기와 임의경매개시결정, 강서구 압류는 등기 분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 따라서 등기상 매수인에게 승계되는 채권 인수액은 0원으로 산정됩니다.
신고가 있다는 사실만으로 유치권이 성립했다고 단정할 수는 없습니다. 반대로 소송이 없다는 이유만으로 유치권이 없다고 확정할 수도 없습니다. 실제 공사대금채권의 존재, 목적물과의 견련성, 점유의 적법성·계속성 등을 확인해야 합니다. 유치권이 인정되면 인도·명도 과정에 중대한 장애나 추가 비용이 생길 수 있습니다. 45,000,000원을 자동으로 매수인 인수금액에 더하는 것도, 아무 부담이 없다고 가정하는 것도 모두 부정확합니다.
또한 등기에는 2019년 이정희를 수탁자로 하는 신탁 이력과 신탁원부 제2019-22429호가 나타납니다. 이후 2024년 기존 경매 매각에 따른 임현준의 소유권이전이 기록돼 있으므로 신탁의 현재 효력을 과거 등기만으로 단정해서는 안 됩니다. 신탁원부와 기존 경매의 말소 내역을 확인해 권리관계를 정리하는 것이 안전합니다.
임차인 기재는 없습니다. 다만 근린시설이 실제 이용 중인 상태이고 유치권 신고도 존재하므로, 임차인 목록에 이름이 없다는 사실만으로 공실이나 명도 완료를 전제할 수는 없습니다. 현장 점유자, 영업 주체, 이용관계 및 유치권 주장자의 실제 점유 여부를 조사해야 합니다.
② 가격 분석 — 51.2%가 곧 저가매수는 아니다
최저매각가는 감정가 707,000,000원의 51.2%인 361,984,000원입니다. 세 차례 유찰로 가격이 크게 내려간 것은 사실입니다. 그러나 감정평가액 대비 할인율과 실제 시장가치 대비 할인율은 다릅니다. 동일하거나 유사한 지하 근린시설의 확인된 실거래 비교가격이 없어, 현재 가격이 시세보다 낮다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 361,984,000원 | 51.2% | 243,883,776원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 289,587,200원 | 40.96% | 315,267,021원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 231,669,760원 | 32.77% | 372,373,617원 | 0원 |
4회·5회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각 결과가 아닙니다. 예상 미배당액은 근저당 채권최고액 600,000,000원을 기준으로 산정한 금액입니다. 이는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 등기상 인수 0원은 유치권·명도·관리비·조세 등 별도 부담까지 0원이라는 뜻이 아닙니다.
실질취득 비용은 단순히 낙찰대금만으로 확정할 수 없습니다. 현재 최저가 기준 매수대금은 361,984,000원이지만, 여기에 취득 관련 세금·등기비용·명도비용이 발생할 수 있고, 유치권이 인정되는 경우에는 추가적인 법률적·경제적 부담이 생길 수 있습니다. 따라서 최저가를 곧바로 최종 취득원가로 보아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 361,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 5,867,776원 |
| 1. 근저당 · 안산농업협동조합 | 600,000,000원 | 356,116,224원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 361,984,000원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 추정 집행비용 5,867,776원을 제외한 356,116,224원이 안산농업협동조합 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 600,000,000원을 기준으로 한 계산상 미배당액은 243,883,776원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
여기서 중요한 점은 미배당액과 매수인 인수액은 다르다는 것입니다. 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하므로, 채권자에게 배당되지 못한 금액을 낙찰자가 그대로 부담하는 구조는 아닙니다. 또한 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다를 수 있으며, 신청채권자의 청구액은 515,093,313원입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 우선 조세채권 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동 방신전통시장 동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설과 아파트단지 등이 소재합니다. 상업·주거 수요가 혼재한 지역이지만, 개별 지하층 시설의 수익성과 환금성은 별도로 판단해야 합니다.
- 교통. 인근에 지하철 5호선 개화산역과 버스정류장이 있으며 대중교통 이용상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 3층 건물이며 사용승인일은 1984.10.06입니다. 전기설비, 위생 및 급배수설비 등이 설치돼 있습니다. 노후 건축물의 누수·설비·수선비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 현황 이용. 공부상 창고·태권도장으로 표시된 부분이 현황 판매시설로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 기호(1,2)는 벽체 구분 없이 일체로 사용 중입니다. 매각 대상의 물리적 경계와 용도 적법성, 구획 복원 가능성 등을 확인해야 합니다.
- 토지. 관련 토지 자료상 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 제2종일반주거지역으로 표시됩니다. 토지면적 자료는 397.0㎡, 공시지가는 6,013,000원/㎡입니다. 이는 매각 지분의 면적이나 개별 지분의 시가를 뜻하지 않습니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다. 향후 증축·개축·용도변경 시 관계 법령과 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 지하 근린시설로서 접근성·가시성·실제 사용 목적에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 일괄매각되는 토지 지분과 벽체 구분 없는 현황 이용까지 고려하면 일반적인 지상 상가의 거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 실사. 김형택의 45,000,000원 공사대금 유치권 신고에 대해 공사계약·기성내역·미지급 증빙·실제 점유 여부를 확인하세요. 유치권 성립 여부가 불명확한 상태에서 추가 비용을 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
- 가등기 확인. 갑구 9번 주식회사예성씨앤씨 가등기의 성격과 원인서류를 검토하고, 실제 말소 가능 여부 및 배당 관련 쟁점을 확인하세요.
- 신탁 이력 검토. 2019년 신탁원부 제2019-22429호와 2024년 기존 임의경매 매각 당시 권리 말소 내역을 대조하세요.
- 토지 지분 확인. 방화동 579-1, 579-5 관련 정확한 매각 지분, 건물과의 결합 관계, 구분소유적 공유의 이용관계 및 처분상 제한 여부를 확인하세요.
- 건물 경계·용도 확인. 지하층 제1·2호의 실제 경계, 벽체 구분 없는 일체 이용상태, 공부상 창고·태권도장과 현황 판매시설 사이의 차이를 점검하세요.
- 점유·명도 조사. 임차인 기재가 없어도 영업자·점유자·유치권 주장자가 존재할 수 있으므로 실제 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 조세·관리비 확인. 강서구 압류와 관련된 조세채권의 우선순위 및 실제 체납 내역, 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인하세요.
- 가격 적정성 검증. 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 입찰가를 결정하지 마세요. 유사 근린시설 거래사례와 임대수익, 공실 및 수선 가능성을 조사한 뒤 가격을 판단하세요.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁원부와 유치권신고서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “51.2%라는 숫자보다 권리·점유의 불확실성이 크다”
이 물건은 감정가 707,000,000원에서 최저가 361,984,000원까지 내려온 3회 유찰 근린시설입니다. 안산농업협동조합 근저당을 중심으로 한 등기상 말소 구조는 비교적 명확하며, 예상 채권 인수액도 0원으로 계산됩니다.
그러나 이것만으로 안전한 투자물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 45,000,000원의 유치권 신고가 있고, 가등기 성격, 과거 신탁 이력, 실제 점유상태, 토지 지분의 이용관계가 남아 있습니다. 건물은 지하 근린시설이며 공부상 용도와 현황 이용도 다릅니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 저렴하다고 말할 수도 없습니다.
추가 유찰 시 가격이 더 내려갈 가능성은 있지만, 가격 하락이 권리·점유 위험을 없애주지는 않습니다. 이 물건은 단순히 할인율을 보고 접근할 대상이 아니라, 유치권 성립 여부와 매각 대상의 범위, 실제 명도 가능성을 먼저 검증해야 하는 사건입니다. 가격은 추가 검증, 권리는 조건부 검토, 입찰은 신중. 위험요소가 해소되기 전까지는 보수적인 판단이 타당합니다.
