서울남부지방법원 2025타경12110. 서울 강서구 방화동 579-1 일대의 근린생활시설 + 토지 경매입니다. 감정 이용상태도 근린생활시설이며, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 중 제지층 제1,2호입니다. 공부상 “창고, 태권도장”이지만 현황은 판매시설이고, 제1·2호는 벽체 구분 없이 일체로 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 토지는 일괄매각되는 지분으로, 구분소유적 공유 관계에서 건물과 일체로 감정평가가 진행됐습니다.
권리의 중심은 2024.02.16. 설정된 안산농업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 2024.10.14. 주식회사예성씨앤씨의 소유권이전청구권가등기, 2025.09.24. 경매개시결정, 2026.01.12. 강서구 압류가 이어지지만 모두 말소기준권리 후순위로 매각 소멸 처리돼 있습니다. 다만 가등기는 별도 주의사항에서 담보가등기 종류 확인 필요로 표시되어 있어 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12110 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 579-1 · 방화동 579-1, 579-5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 중 제지층 제1,2호 · 사용승인일 1984.10.6. |
| 현황 차이 | 공부상 창고·태권도장 / 현황 판매시설 · 제1,2호 벽체구분 없이 일체 사용 |
| 소유자 | 임현준 |
| 감정가 / 최저가 | 707,000,000원 / 452,480,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 515,093,313원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 을구 21번 안산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고 채무자는 임현준입니다. 이후 주식회사예성씨앤씨의 가등기, 안산농업협동조합의 임의경매개시결정, 강서구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 신고 내역은 없습니다.
② 핵심 변수 — 유치권 신고 45,000,000원
이 사건에서 등기부보다 더 중요한 변수는 유치권 신고입니다. 2025.12.22. 김형택이 목적 부동산에 대해 공사대금 45,000,000원의 유치권신고서를 제출했습니다. 자료상 성립 여부는 불분명하고, 유치권 관련 소송은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 452,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,924,800원 |
| 2. 을구 21번 근저당권 · 안산농업협동조합 | 600,000,000원 | 445,555,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 600,000,000원 중 445,555,200원이 배당되고 미배당은 154,444,800원입니다. 신청채권자 청구액 515,093,313원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 452,480,000원 | 445,555,200원 | 154,444,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 361,984,000원 | 356,116,224원 | 243,883,776원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 289,587,200원 | 284,732,979원 | 315,267,021원 | 0원 |
최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이 자료에는 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 “64%니까 싸다”라고 결론내릴 근거는 없습니다. 더구나 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설과 토지 지분이 결합된 구조이고, 유치권 신고까지 있어 단순 할인율보다 권리·점유·현황 확인이 우선입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동 소재 방신전통시장 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 개화산역(지하철 5호선)과 버스정류장이 있고 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물이며 사용승인일은 1984.10.6.입니다.
- 현황. 공부상 창고·태권도장이지만 현황 판매시설이고, 제1·2호는 벽체 구분 없이 일체로 사용 중입니다.
- 토지. 토지면적 397.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형·소로각지입니다. 공시지가는 6,013,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함되고 도로에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 김형택의 공사대금 45,000,000원 신고와 실제 점유 상태, 공사 관련 자료를 확인해야 합니다.
- 가등기 원문 확인. 2024.10.14. 주식회사예성씨앤씨 가등기는 후순위 소멸로 분류돼 있으나 담보가등기 종류 확인 필요 표시가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지 지분매각이고 구분소유적 공유 관계로 건물과 일체 감정된 구조이므로 매각 대상 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 현황과 공부 차이 확인. 공부상 창고·태권도장, 현황 판매시설이며 제1·2호가 일체로 사용 중입니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 유치권 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 유치권이 먼저다
이 물건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2024.02.16. 안산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가등기·경매개시결정·압류는 소멸하며 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 이 사건의 실제 승부처는 등기 밖에 있습니다. 김형택의 공사대금 45,000,000원 유치권 신고가 있고 그 성립 여부가 불분명합니다. 토지 지분과 근린시설이 일괄매각되고, 공부와 현황 용도에도 차이가 있습니다. 따라서 감정가 64%라는 할인율만 보고 들어갈 물건은 아닙니다. 유치권·점유·매각 범위를 먼저 확인한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
