서울남부지방법원 2025타경12217. 구로구 구로동 비체빌 제5층 제501호로, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 등기 흐름의 핵심은 2019.12.12. 설정된 신목신용협동조합 근저당권 133,800,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 2025.09.26. 신목신용협동조합의 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 2026.04.24.에는 해당 근저당권이 주식회사비젼에이엠씨대부로 이전되고 근저당권부채권에 질권설정 2건이 추가돼 있으므로, 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
임차관계는 권리상 비교적 단순합니다. LI DANDAN, JIN YIEN, JIN YONGJUN 세 사람의 전입일은 모두 2019.12.12. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공 자료에서는 세 사람 모두 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로, 우선변제 관련 세부사항은 매각물건명세서 원본을 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12217 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제5층 제501호 |
| 도로명 | 서울특별시 구로구 구로중앙로19나길 31 |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 23.12㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건 내 제5층 제501호 · 사용승인일 2017.11.01 |
| 소유자 | 박동수 · 2019.12.04. 매매 · 거래가액 134,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,800,000원 / 129,152,000원 · 2회 유찰 · 감정가 64% |
| 청구액 | 133,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| LI DANDAN | 2023.04.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN YIEN | 2023.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN YONGJUN | 2023.04.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 전입자는 모두 현황조사와 매각물건명세서에 확인되지만 보증금과 확정일자가 알려져 있지 않습니다. 따라서 대항력은 없더라도 배당관계의 세부 순위까지 임의로 단정해서는 안 됩니다. 특히 제공된 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
② 가격 비교 — 숫자는 싸 보이지만 표본이 맞지 않는다
현재 최저매각가는 129,152,000원으로 감정가 201,800,000원의 64%입니다. 단순 숫자만 보면 최근 12개월 평균 290,000,000원의 44.5%에 불과합니다. 하지만 이 비율을 그대로 ‘시세 대비 할인율’로 읽으면 안 됩니다. 본건의 비교 대상 면적은 23.12㎡인데, 확인된 실거래는 59.12㎡와 29.97㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 59.12㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2023.08 | 29.97㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 257,500,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 290,000,000원 |
최근 거래가 과거 거래보다 높은 방향으로 나타나며 추세 수치는 28.9%입니다. 다만 표본 자체가 2건뿐이고 본건 면적과 일치하지 않으므로, 129,152,000원이 290,000,000원의 44.5%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 이 사건에서는 실거래 숫자보다 동일 면적·유사 층의 추가 시세 확인이 먼저입니다.
③ 위반건축물 — 가격보다 먼저 볼 리스크
감정평가상 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았지만, 기타참고사항에서 위반건축물 표기가 다시 확인됩니다. 따라서 등기상 인수 위험이 0원이라는 사실과 건축물 자체의 행정·이용상 리스크는 분리해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,608,128원 |
| 1. 근저당권 · 신목신용협동조합 | 133,800,000원 | 126,543,872원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 그대로 매각가로 가정하면 근저당권 채권 133,800,000원 중 126,543,872원이 배당되고 7,256,128원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 64% | 129,152,000원 | 126,543,872원 | 7,256,128원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 103,321,600원 | 101,075,098원 | 32,724,902원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 41% | 82,657,280원 | 80,769,449원 | 53,030,551원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로중학교 남서측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 기본 위생·급배수·도시가스 난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 정비구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 4,027,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 환금성 참고. 비체빌-구로(88-17)는 19세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.8회로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 현황 확인. 8.5㎡ 조립식패널조 주거 부분과 제시외 건물의 실제 위치·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 세 전입자의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 확인된 거래 59.12㎡·29.97㎡는 본건 23.12㎡와 면적이 맞지 않습니다. 동일·유사 면적 거래를 추가 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 최신 등기 확인. 2026.04.24. 근저당권 이전과 근저당권부채권 질권설정 2건이 있으므로 최신 등기사항전부증명서를 재확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원”만으로 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 장점은 명확합니다. 2019.12.12. 근저당권보다 앞선 대항력 임차인이 없고, 세 전입자는 모두 후순위이며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 어려움은 다른 곳에 있습니다. 현재 최저가 129,152,000원은 감정가의 64%지만, 최근 실거래가 본건 면적과 일치하지 않아 ‘44.5% 수준의 초저가’라고 단정할 수 없습니다. 더구나 위반면적 8.5㎡의 위반건축물 표기와 제시외 건물 포함이 확인됩니다. 따라서 결론은 권리 인수는 양호, 가격 판단은 보류, 위반건축물 확인이 선행입니다.
