서울남부지방법원 2025타경12217. 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제5층 제501호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 23.12㎡이고, 철근콘크리트구조 6층 건물의 제5층 제501호입니다. 소유자는 박동수이며 2019.12.12 거래가 134,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 을구 1번 신목신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.

경매개시결정은 2025.09.26 접수됐고, 2026.04.24에는 1번 근저당권이 주식회사비젼에이엠씨대부로 이전됐습니다. 같은 날 근저당권부채권에 99,600,000원 및 34,200,000원의 질권이 각각 설정돼 있습니다. 다만 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 매수인 인수는 0원

말소기준권리는 2019.12.12 을구 1번 근저당권 · 신목신용협동조합 · 채권최고액 133,800,000원입니다. 이후 2025.09.26 임의경매개시결정이 접수됐고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2026.04.24의 근저당권 이전 및 질권설정은 해당 근저당부채권과 관련된 후속 등기입니다.

임차인은 실제 임차인 3명으로 확인됩니다. 세 명 모두 전입일이 2019.12.12 말소기준권리보다 뒤에 있어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않더라도 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 세 명 모두 보증금과 확정일자가 미상이라 배당 관련 세부사항은 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 단지 거래 대비 최저가는 낮지만, 면적이 다르다

비체빌-구로(88-17)의 실거래는 2건입니다. 대상 물건의 전용면적은 23.12㎡인데, 확인된 거래는 59.12㎡와 29.97㎡로 모두 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균·최신 거래를 우선 기준으로 보되, 동일 면적 시세로 확정하지 않는 것이 중요합니다.

현재 최저가 103,321,600원은 감정가의 51.2%입니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래 290,000,000원과 비교하면 35.6% 수준이고, 전체 평균 257,500,000원과 비교하면 40.1% 수준입니다. 다만 비교 거래 면적이 모두 달라 이 수치만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 추세 지표는 최근 거래가 과거 거래 대비 28.9% 상승으로 나타납니다.

③ 예상배당표 (매각가 103,321,600원 가정)

최저가 103,321,600원 기준 집행비용은 2,246,502원, 신목신용협동조합 근저당권에는 101,075,098원이 배당되어 32,724,902원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 ‘구로중학교’ 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통시 됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 제5층 제501호이며, 사용승인일은 2017.11.01입니다. 외벽은 석재붙임 등, 창호는 새시창호 등으로 마감되어 있습니다.
• 위반사항. 집합건축물대장에 2017.11.07자로 위반건축물 표기가 있고, 위반면적 8.5㎡·조립식패널조·주거로 기재되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 114.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대, 지형높이는 평지, 지형형상은 가로장방, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 정비구역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 소로3류에 접합니다.
• 환금성. 비체빌-구로(88-17)는 19세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.6회, 매각률은 0.0%입니다. 대단지와 비교하면 거래 기반이 작아 환금성에는 주의가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 인수금액 확인. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 3명의 전입일은 모두 말소기준권리 이후지만, 보증금과 확정일자는 미상입니다.
• 면적 비교 주의. 대상 전용은 23.12㎡인데 확인된 거래는 59.12㎡와 29.97㎡입니다. 최근 12개월 평균 290,000,000원과 최신 거래 290,000,000원을 그대로 동일 면적 시세로 적용하지 마세요.
• 위반건축물 확인. 위반면적 8.5㎡가 조립식패널조·주거로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서와 집합건축물대장 원본을 대조해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재는 3회 유찰 후 103,321,600원입니다. 4회 유찰 시 82,657,280원, 5회 유찰 시 66,125,824원으로 시나리오가 제시되어 있으므로 회차별 가격을 비교해 판단할 수 있습니다.
• 환금성. 19세대 규모이고 평균 유찰 4.6회, 매각률 0.0%라는 통계가 있어 매수 후 매도까지의 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·집합건축물대장·현황조사 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 것이 0개”

권리분석만 보면 이 물건은 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 2019.12.12 신목신용협동조합 근저당권이고, 임차인 3명은 모두 그 이후 전입하여 대항력이 없습니다. 따라서 현재 최저가 103,321,600원에 낙찰된다고 가정해도 매수인 인수액은 0원입니다.

가격은 다른 의미에서 매력적입니다. 최저가는 감정가 201,800,000원의 51.2%이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 290,000,000원의 35.6% 수준입니다. 다만 대상 전용 23.12㎡와 거래표본 59.12㎡·29.97㎡가 불일치하므로, 이 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 확정해서는 안 됩니다.

결국 이 사건의 승부처는 권리보다 물건 자체의 확인입니다. 위반건축물 8.5㎡, 보증금 미상 임차인 3명, 19세대의 낮은 거래 기반과 매각률 0.0%가 함께 존재합니다. 권리는 합격, 가격은 유리한 신호가 있으나 면적 검증 전, 물건 확인은 필수라는 결론입니다.