서울남부지방법원 2025타경12354. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현 소유자 김대호는 2020.12.18. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 73,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2024.07.18. 신한카드 주식회사 가압류가 말소기준이라는 점과, 임차인 김주혜의 주민등록일자가 그보다 앞선 2023.01.20.이라는 점입니다. 제공된 판정상 김주혜는 대항력 있는 임차인이며 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
특히 김주혜의 주택임차권은 2025.03.14. 등기됐지만, 임대차계약일은 2022.12.17., 점유개시일은 2023.01.19., 주민등록일은 2023.01.20.입니다. 매각물건명세서에는 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 해당 주택임차권등기가 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다. 현 회차 예상배당에서 보증금 130,000,000원 중 66,376,000원이 배당되고 63,624,000원이 부족하여 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12354 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-79 줄리엣오피스텔 제3층 제307호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김대호 (2020.12.18. 소유권이전 · 거래가액 73,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 68,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김주혜 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인일 | 1999.09.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2024.07.18. 신한카드 주식회사 가압류 18,291,608원입니다. 임차인 김주혜의 주민등록일자 2023.01.20.은 이보다 앞서며, 제공된 권리판정은 대항력 있음으로 되어 있습니다. 확정일자 2022.12.22.과 배당요구 2025.03.14.도 확인되어 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주혜 | 건물전부 | 130,000,000원 | 2023.01.20 | 2022.12.22 | 2025.03.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
실제 임차인은 김주혜 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 보증기관 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 다만 김주혜는 임차인이면서 이 사건 강제경매개시결정의 채권자로도 표시되어 있습니다. 제공된 검토사항도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 지적하므로, 동일인 관계와 채권의 성격을 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질부담은 보증금 수준
현재 최저매각가는 감정가 85,000,000원의 80%인 68,000,000원입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 증가합니다. 이 때문에 판단 기준은 단순 최저가가 아니라 보증금 130,000,000원 수준의 실질취득 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (감정가 80%) | 68,000,000원 | 66,376,000원 | 63,624,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 76,979,200원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 43,520,000원 | 42,336,640원 | 87,663,360원 |
감정가 자체가 85,000,000원인 반면 대항력 임차보증금은 130,000,000원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단에서 감정가 대비 20% 유찰이라는 표면보다 약 130,000,000원 수준으로 고정되는 실질취득 부담을 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,624,000원 |
| 1. 임차인 김주혜 보증금 | 130,000,000원 | 66,376,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 18,291,608원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김주혜 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 집행비용 1,624,000원을 제외한 66,376,000원이 임차인 김주혜에게 우선배당되는 것으로 계산되어 보증금 부족분 63,624,000원이 매수인 인수로 남습니다. 김주혜의 임차보증금과 강제경매 신청채권자 표시를 별개의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트·숙박시설·근린생활시설 등이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제3층 제307호이며 사용승인일은 1999.09.06.입니다.
- 도로·토지. 3필지 일단의 평지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중이며, 북동측 약 4m 도로에 접합니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공시지가는 4,848,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 인수액을 먼저 확인. 현재 예상 인수액은 63,624,000원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 커지는 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 임차권등기 조건 확인. 김주혜의 주택임차권등기는 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 것으로 명시되어 있습니다.
- 대항력 기준일 확인. 김주혜의 주민등록일 2023.01.20.은 말소기준인 신한카드 가압류 2024.07.18.보다 앞섭니다.
- 김주혜의 이중 지위 대조. 임차인이면서 강제경매개시결정 채권자로도 표시되어 있고, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있으므로 임대차와 신청채권의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용·공부·규제 사항을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14.입니다. 매각물건명세서·현황조사·등기부 등 입찰기일 기준 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,800만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면가격은 감정가 85,000,000원에서 한 차례 유찰된 68,000,000원입니다. 그러나 실제 임차인 김주혜의 보증금은 130,000,000원이고, 대항력과 우선변제권이 인정된 상태에서 현 회차 예상 인수액만 63,624,000원입니다. 2회 유찰 시 76,979,200원, 3회 유찰 시 87,663,360원으로 인수액이 증가합니다.
따라서 이 물건의 핵심은 유찰로 내려간 최저가가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조에서는 실질취득 부담이 약 130,000,000원 수준으로 수렴하므로, 최저가만 보고 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 임차인 김주혜가 강제경매 신청채권자로도 표시되어 관계 확인까지 필요합니다. 가격 착시와 임차보증금 인수 위험을 동시에 관리해야 하는 사건입니다.
