대전지방법원 2024타경117067. 천안시 동남구 청당동 코르지아 제1층 제127호입니다. 사건 표시는 도시형생활주택이지만, 감정평가상 공부상 용도는 일반음식점이고 현황은 상호명 ‘백억농장’ 약 37.1㎡, ‘NAIL JUJU’ 약 24.09㎡ 및 그 외 공실로 나뉘어 이용 중입니다. 건축물현황도에 표시되지 않은 경계벽을 세워 분할 사용하고 있고 일부 다락도 관찰됐습니다. 따라서 이 물건은 단순한 주거형 도시형생활주택으로 접근하기보다 현황 상업용·분할 이용 물건으로 보는 것이 맞습니다.
표면 가격은 강하게 내려왔습니다. 감정가 897,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 150,759,000원입니다. 하지만 임차관계에서는 주식회사천당·오지택 80,000,000원, 주은정 10,000,000원, 나하윤 10,000,000원 등 확인된 보증금 100,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 여기에 ‘주식회사 타겟태양광·김한수’의 보증금은 확인되지 않아 인수액 상한이 닫히지 않은 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경117067 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 풍세로 798, 1층127호 (청당동,코르지아) |
| 물건종류 / 이용 | 도시형생활주택 · 공부상 일반음식점 · 현황 ‘백억농장’ 약 37.1㎡, ‘NAIL JUJU’ 약 24.09㎡, 그 외 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 1층 127호 · 사용승인일 2007.12.11. |
| 소유자 | 풋프린트주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 897,000,000원 / 150,759,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 876,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 경매개시결정, 그러나 핵심은 임차인
등기상 과거 근저당과 압류, 신탁 등은 대부분 이미 말소됐습니다. 2015.07.13. 중소기업은행 채권최고액 876,000,000원의 근저당도 등기상 이미 말소된 상태이며, 현재 분석상 말소기준은 2024.12.05. 임의경매개시결정입니다. 이 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다.
그러나 매수인의 실제 위험은 등기부보다 점유·임차관계에 있습니다. 확인된 점유자 4건 모두 전입일이 2024.12.05.보다 앞서 있습니다. 이 가운데 보증금과 전입일이 확인된 주식회사천당·오지택, 주은정, 나하윤은 현재 자료상 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 우선변제권이 확인되지 않아 보증금 합계 100,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
② 임차인 — 확인된 인수 100,000,000원, 미상 보증금 별도
| 임차인·점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사천당,오지택 | 127호 | 2012.06.07 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 80,000,000원 인수 |
| 주은정 | 127-1호 | 2021.02.23 | 10,000,000원 월 250,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 10,000,000원 인수 |
| 주식회사 타겟태양광,김한수 | 에이127 | 2024.04.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 나하윤 | 127-2호 | 2021.10.26 | 10,000,000원 월 400,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 10,000,000원 인수 |
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수금은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 확인된 인수 | 확인된 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 150,759,000원 | 100,000,000원 | 250,759,000원+ |
| 6회 유찰 시 | 105,531,300원 | 100,000,000원 | 205,531,300원+ |
| 7회 유찰 시 | 73,871,910원 | 100,000,000원 | 173,871,910원+ |
유찰이 한 번 더 진행되면 최저매각가는 105,531,300원, 두 번 더 진행되면 73,871,910원까지 내려갑니다. 그러나 확인된 임차보증금 인수 100,000,000원은 그대로 남으므로, 실질취득은 각각 최소 205,531,300원+, 173,871,910원+입니다. 보증금 미상 점유자의 부담까지 확정되기 전에는 이 금액도 최종 취득원가가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,759,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,910,626원 |
| 인수 · 주식회사천당,오지택 보증금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주은정 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 나하윤 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 147,848,374원 |
현재 계산에서는 확인된 임차보증금 100,000,000원이 배당으로 소진되지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다. 집행비용 2,910,626원을 제외한 147,848,374원은 소유자 교부로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 일반음식점이나 현황은 ‘백억농장’ 약 37.1㎡, ‘NAIL JUJU’ 약 24.09㎡, 그 외 공실로 이용 중입니다.
- 공부와의 차이. 건축물현황도에 표시되지 않은 경계벽을 설치해 분할 사용하고 있으며, 공실 부분과 ‘백억농장’ 부분에 일부 다락이 관찰됩니다.
- 입지. 청당초등학교 서측 인근으로 아파트단지, 주상용건물, 근린생활시설 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 25m, 북측 약 10m, 동측 약 8m, 남측 약 12m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 1,212,000원/㎡입니다.
- 규제. 철도보호지구·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 점유관계 확인. 주식회사 타겟태양광·김한수의 보증금·확정일자·실제 계약관계를 확인하지 않으면 매수인 인수 상한을 확정할 수 없습니다.
- 확인된 인수 100,000,000원 반영. 응찰가 계산은 최저가가 아니라 최저가에 확인된 인수액을 더한 실질취득 기준으로 해야 합니다.
- 주은정 배당요구 확인. 주은정은 2025.01.08. 배당요구를 했지만 우선변제권이 확인되지 않아 현재 계산에서는 보증금 10,000,000원이 인수로 남습니다.
- 현황 경계 확인. 건축물현황도에 없는 경계벽, 내부 분할, 일부 다락을 직접 확인하고 각 점유자의 사용 부분과 일치하는지 대조해야 합니다.
- 용도·영업 가능성 확인. 사건 표시는 도시형생활주택이지만 감정평가상 공부상 일반음식점, 현황 상업용 분할 이용입니다. 실제 사용 및 향후 활용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.02입니다. 입찰 전 최신 등기, 매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “17% 최저가”보다 먼저 볼 것은 100,000,000원+ 인수다
이 물건은 감정가 897,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가가 150,759,000원까지 내려온 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석에서는 반대로 봐야 합니다. 확인된 대항력 임차보증금만 100,000,000원이 매수인에게 넘어가 현재 회차의 확인된 실질취득은 250,759,000원+이고, 보증금이 확인되지 않은 점유관계까지 남아 있습니다.
여기에 현황은 건축물현황도와 다른 경계벽으로 분할돼 있고 일부 다락까지 관찰됩니다. 실거래 자료도 없어 현재 실질취득가가 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “인수액과 실제 점유구획을 확정한 뒤에야 가격 판단이 가능한 물건”입니다. 현재 단계의 결론은 고위험·확인 선행입니다.
