서울남부지방법원 2025타경12779. 강서구 화곡동 아덴하임 5층 512호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며 등기부에는 주택임차권과 민간임대주택등기가 확인됩니다. 감정가 2.18억에서 세 차례 유찰되면서 최저가가 1.116억까지 낮아졌습니다. 겉으로는 상당히 할인된 경매물건처럼 보이지만, 이 물건은 낙찰가보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 봐야 합니다.

소유자 김세진은 2021년 5월 18일 거래가액 245,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 조혜영의 임대차계약일은 2021년 4월 1일, 확정일자는 4월 5일이고 전입신고도 2021년 5월 20일에 마쳤습니다. 임차권등기는 2023년 6월 9일 접수됐으며, 말소기준인 주택도시보증공사의 가압류는 그보다 늦은 2023년 9월 8일입니다. 따라서 임차권이 매각으로 당연히 없어지는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

2023년 9월 8일 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리이며, 이후의 서울특별시·부천시·국세 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 후순위 권리입니다. 2023년 10월 19일의 몰수보전등기는 2024년 12월 17일 이미 말소됐습니다. 그러나 을구 1번 조혜영 주택임차권은 말소기준 이전 권리이므로 별도로 취급해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

조혜영은 보증금 245,000,000원의 실제 임차인입니다. 확정일자와 배당요구를 통한 우선변제권이 확인되고, 전입신고 및 주택임차권등기가 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기를 통해 보전된 대항력에 기초해, 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인에게 잔액이 승계되는 구조입니다.

③ 실질취득 비용 — 유찰돼도 싸지지 않는 구조

현재 회차의 최저가로 낙찰된다고 가정하면 경매대금에서 집행비용 2,362,624원을 제외한 109,253,376원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 중 남는 135,746,624원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다.

회차별 낙찰가 및 인수액은 각 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 추정치입니다. 실제 배당순위·집행비용·조세채권 등에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.

세 회차를 비교하면 특징이 분명합니다. 낙찰가가 111,616,000원에서 71,434,240원으로 내려가더라도 인수 보증금이 반대로 늘어 실질취득 부담은 여전히 약 2.47억원입니다. 보증금보다 낮은 낙찰가에서는 가격 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,616,000원 가정)

집행비용 약 2.1% 추정. 국세·지방세 중 우선하는 조세채권 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가로 매각되면 집행비용과 임차인 우선배당으로 매각대금이 소진되는 추정 구조입니다. 주택도시보증공사 가압류채권 260,000,000원과 한국주택금융공사 청구채권 313,652,917원은 모두 미배당으로 계산됩니다. 두 채권의 합계 미배당은 573,652,917원입니다. 다만 이러한 일반채권 미배당액 전부가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인에게 중요한 금액은 대항력 임차권의 미배당 보증금입니다.

⑤ 가격·환금성 — 감정가보다 높은 실질 부담

이 물건의 감정가는 218,000,000원입니다. 그런데 현재 회차의 실질취득 부담은 247,362,624원으로, 감정가 대비 약 113.5%입니다. 추가 유찰을 가정해도 실질취득 부담은 약 2.47억 수준으로 유지됩니다.

다만 감정가는 현재 시장에서 실제로 거래되는 가격과 같지 않습니다. 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 수준이 확인되지 않은 상태이므로 실질취득 부담이 현재 시세보다 높거나 낮다고 단정할 수는 없습니다. 현재 확인되는 것은 실질취득 부담이 감정가보다 높다는 사실입니다. 가격 메리트를 주장하기 위해서는 최근 거래와 개별 호실 조건에 대한 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근입니다. 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2020.11.05 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 지하 2층·지상 17층 규모입니다. 기본 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
• 도로. 북서측 약 30m 내외 및 남동측 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 일반상업지역, 평탄한 사다리형 토지입니다. 공시지가 7,010,000원/㎡, 전체 토지면적 939.0㎡로 확인됩니다. 이 수치들은 해당 호실의 개별 대지지분 면적을 뜻하지 않습니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가 관련 지정사항이 확인됩니다. 실제 적용 여부는 물건의 용도와 거래 시점에 따라 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 주택임차권과 민간임대주택등기도 존재합니다. 공부상 용도·실제 사용·주거용 취급 여부를 입찰 전 대조해야 합니다.
• 환금성. 감정상 주변에 주거·업무·근린시설이 혼재합니다. 동일 유형의 매매 및 임대 수요와 거래가격이 별도로 검증되어야 하며, 3회 유찰 사실만으로 실제 환금성을 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 원본 확인. 조혜영의 임차권등기, 대항력, 보증금 245,000,000원, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 계산. 최저가 111,616,000원만 자금 계획에 넣으면 안 됩니다. 현재 추정 인수액 135,746,624원을 함께 반영해야 합니다.
• 배당액 변동 점검. 국세·지방세 압류의 우선순위에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수 잔액이 달라질 수 있습니다. 세금의 법정기일과 배당순위를 확인해야 합니다.
• 임차인 반환 및 명도. 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금을 인수하는 경우, 단순한 점유 해소만으로 권리가 정리되는 것이 아닙니다. 보증금 반환과 임차권등기 말소·인도 문제를 함께 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오 오해 금지. 4회 유찰 최저가 89,292,800원, 5회 유찰 최저가 71,434,240원으로 내려가더라도 인수액이 증가해 실질취득 부담은 약 2.47억으로 유지됩니다.
• 용도 및 임대등록 확인. 근린시설 표시, 감정평가상 오피스텔 이용상태, 2021.06.21 민간임대주택등기의 법적 효과를 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 인근 유사 오피스텔·근린시설의 최근 실거래와 실제 임대수익을 확인하고 취득 관련 비용을 포함한 수익성을 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 조세·임대차 서류를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.11억 낙찰이 1.11억 취득은 아니다”

이 사건은 대항력 임차보증금이 최저매각가보다 큰 대표적인 인수형 경매입니다. 최저매각가는 111,616,000원이지만, 조혜영의 보증금 245,000,000원 중 상당 부분이 배당되지 않아 매수인에게 남습니다. 현재 가정의 실질취득 부담은 247,362,624원입니다.

더 중요한 것은 낙찰가 하락만으로 이 부담이 의미 있게 낮아지지 않는다는 점입니다. 추가 유찰되더라도 임차인 미배당 보증금이 늘어나면서 실질취득 부담은 보증금 원금 2.45억 부근에 머뭅니다. 이미 세 차례 유찰됐지만 이것만으로 가격 메리트가 확보됐다고 판단할 수 없습니다.

권리상 주의가 필요하고, 가격 매력도 입증되지 않았습니다. 실질취득 부담은 감정가 2.18억을 웃돌며, 최근 실거래 시세 검증도 필요합니다. 현 조건에서는 최저가의 할인 폭보다 선순위 임차권 인수와 배당 변동 위험을 우선해야 합니다. 선순위 보증금이 정리된다는 확실한 근거 없이 단순 저가 입찰에 접근하는 것은 피하는 것이 합리적입니다.