서울남부지방법원 2025타경12779. 화곡동 아덴하임 제5층 제512호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 기준시점 현재 공부상 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 김세진이며 2021.05.18. 매매로 거래가액 245,000,000원에 공유자 전원 지분을 이전받았습니다.
권리분석의 중심은 2023.09.08. 주택도시보증공사 가압류가 아니라 그보다 앞선 조혜영의 임차권입니다. 조혜영은 임대차계약일 2021.04.01., 확정일자 2021.04.05., 점유개시 2021.05.19., 주민등록 2021.05.20.이고, 2023.06.09. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리라 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당액이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12779 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-92 아덴하임 제5층 제512호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상17층 · 제5층 제512호 · 사용승인일 2020.11.05. |
| 소유자 | 김세진 · 2021.05.18. 소유권 이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 139,520,000원 (2회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 313,652,917원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
갑구 5번 주택도시보증공사 가압류는 2023.09.08. 접수됐고 청구금액은 260,000,000원입니다. 이후 서울특별시 압류, 부천시 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 조혜영의 주택임차권은 그보다 앞서 존재하므로 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조혜영 임차권등기 2023.06.09. | 건물 전부 주거 (임차권등기) | 245,000,000원 | 대항력 있음 주민등록 2021.05.20. | 우선변제 확정일자 2021.04.05. | 실제 임차인 |
조혜영은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 확정일자가 있고 배당요구도 2023.06.09. 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있으나, 현재 최저매각가만으로는 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 유찰될수록 인수액이 늘어난다
이 물건은 최저가만 보면 감정가 218,000,000원에서 2회 유찰돼 139,520,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커집니다. 현재 회차에서 입찰가와 인수액을 더한 실질취득은 247,753,280원으로 감정가 218,000,000원도 웃돕니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 입찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 139,520,000원 | 108,233,280원 | 247,753,280원 |
| 3회 유찰 시 | 111,616,000원 | 135,746,624원 | 247,362,624원 |
| 4회 유찰 시 | 89,292,800원 | 157,714,470원 | 247,007,270원 |
④ 예상배당표 (매각가 139,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,753,280원 |
| 1. 임차인 조혜영 보증금 | 245,000,000원 | 136,766,720원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 313,652,917원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,753,280원을 제외한 금액이 임차인 보증금 배당에 사용되고, 임차보증금 부족분 108,233,280원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡초등학교 북측 인근으로 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 기준시점 현재 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지입니다.
- 도로. 북서측 약 30미터 내외, 남동측 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 업무용 · 평지 · 사다리형이며 공시지가는 7,010,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 139,520,000원에 낙찰된다고 가정하면 인수 108,233,280원을 포함해 247,753,280원입니다.
- 추가 유찰 효과 재검증. 3회 유찰 시 매수인 인수 135,746,624원, 4회 유찰 시 157,714,470원으로 오히려 증가합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 조혜영 보증금 245,000,000원이 전액 변제되지 않으면 주택임차권등기가 말소되지 않는 조건을 반드시 반영해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 서울특별시·부천시·국의 압류가 있고 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.06.21. 민간임대주택등기 이력이 있으므로 원문 등기와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 사건은 2회 유찰돼 최저매각가가 139,520,000원까지 낮아졌지만, 낙찰자가 실제 부담하는 금액은 그 숫자에서 끝나지 않습니다. 선순위 대항력 임차인 조혜영의 보증금 245,000,000원 중 현재 회차 예상 미배당액 108,233,280원이 남아, 입찰가와 합친 실질취득은 247,753,280원입니다.
더 유찰되더라도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 커지는 구조라 총부담은 보증금 부근에 고정됩니다. 따라서 이 사건의 판단 기준은 “감정가 218,000,000원에서 얼마나 할인됐는가”가 아니라 “입찰가와 인수할 미배당 보증금을 합쳐 얼마를 부담하는가”입니다. 현재 구조에서는 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
