서울남부지방법원 2025타경12923. 서울 강서구 화곡동 ‘혜성팰리스’ 제2동 401호, 집합건물인 다세대 물건입니다. 소유자는 문효숙이고, 등기부상 2019.03.12. 소유권보존 후 2019.03.29. 매매를 원인으로 소유권이전이 이루어졌습니다. 이후 2023.12.27. 임차권등기가 설정된 여승준의 권리가 핵심입니다. 2025.10.29. 갑구 3번 강제경매개시결정이 등기되었고, 데이터상 이 권리가 말소기준으로 잡혀 있습니다. 그보다 앞선 임차권등기는 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상입니다.
현재 회차는 3회 유찰 상태로 감정가의 51.2%인 139,264,000원이 최저매각가입니다. 숫자만 보면 최근 거래가 175,000,000원보다 낮지만, 이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 구조가 다릅니다. 현재 매각가에서 임차인에게 136,514,304원이 배당되고 91,485,696원이 남아 매수인이 인수하므로, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 230,749,696원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12923 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 930-1 혜성팰리스 제2동 제4층 제401호 도로명주소: 서울특별시 강서구 국회대로 71-15 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 29.64㎡ · 지상 7층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 문효숙 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 139,264,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 267,685,482원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 토지 | 597.1㎡ · 지목 대 · 공시지가 4,118,000원/㎡ · 제3종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수가 핵심
핵심 임차인은 여승준 1명입니다. 2023.02.24. 전입 및 점유개시, 2023.02.09. 확정일자가 확인되고, 2023.12.27. 을구 1번 주택임차권등기가 접수됐습니다. 배당요구도 2023.12.27. 이루어졌으므로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 임차보증금은 228,000,000원이며, 현재 회차에서는 136,514,304원이 배당되고 부족분 91,485,696원이 매수인에게 인수됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 여승준 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2023.02.24 점유개시 2023.02.24 | 2023.02.09 | 228,000,000원 | 有 | 有 | 인수 |
임차권등기는 2023.12.27. 을구 1번에 접수됐고, 임차보증금 228,000,000원 전액이 배당되지 않으면 말소되지 않습니다. 현재 회차에서는 보증금보다 매각가가 낮기 때문에 91,485,696원의 미배당분이 매수인에게 넘어갑니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
혜성팰리스의 대상면적은 29.64㎡이고, 면적이 매칭되는 최근 거래는 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 175,000,000원으로 동일합니다. 비교 표본이 1건이므로 가격 판단에서는 이 최신 거래를 함께 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.89㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 175,000,000원 |
최저매각가 139,264,000원 자체는 최근 12개월 평균의 79.6%입니다. 그러나 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 228,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 그 비교가 핵심이 아닙니다. 현재 회차에서는 낙찰가 139,264,000원에 인수 91,485,696원을 더한 실질취득 230,749,696원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 175,000,000원보다 55,749,696원 높고, 시세의 131.9%입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 139,264,000원 | 91,485,696원 | 230,749,696원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 111,411,200원 | 118,948,557원 | 230,359,757원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 89,128,960원 | 140,875,361원 | 230,004,321원 |
④ 예상배당표 (매각가 139,264,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,749,696원 |
| 1. 임차인 여승준 보증금 (우선변제) | 228,000,000원 | 136,514,304원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 267,685,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,749,696원이 먼저 지출되고, 임차인에게 136,514,304원이 배당됩니다. 임차인 보증금 부족분 91,485,696원은 매수인 인수로 남고, 한국주택금융공사의 청구금액 267,685,482원은 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡1동주민센터’ 남동측 인근에 위치하며, 아파트·단독주택·다세대주택·각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 환승역인 ‘까치산역’이 소재합니다. 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 건물 내 제4층 제401호이며, 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방, 화재탐지·스프링클러·승강기·CCTV 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이고 주거용 건부지로 이용 중이며, 북측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다. 토지면적은 597.1㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역· 진입표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있으며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 환금성. 혜성팰리스는 28세대이며 최근 거래는 2026.03. 29.89㎡ 2층 175,000,000원 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.6회, 매각률은 0.0%로 확인되어 환금성에는 주의가 필요합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물은 아니며 공부와의 차이는 ‘-’로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차에서 최저가 139,264,000원에 인수 91,485,696원을 더한 230,749,696원을 기준으로 판단해야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래는 175,000,000원입니다.
- 임차보증금 인수. 여승준 보증금 228,000,000원 중 현재 회차 미배당분 91,485,696원이 매수인에게 인수됩니다. 임차보증금 전액 변제 전에는 임차권등기가 말소되지 않는다는 명세서 기재도 확인됩니다.
- 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 실질취득 230,359,757원, 5회 유찰 시 230,004,321원으로 계산되어 낙찰가 하락이 실질취득 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
- 환금성. 28세대의 소규모 단지이고 최근 거래가 1건이며 단지 경매 평균 유찰 4.6회·매각률 0.0%이므로 매수 후 처분 가능성까지 보수적으로 판단해야 합니다.
- 규제 확인. 토지이용계획에 공항 관련 중요시설물보호지구·진입표면구역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있으므로 입찰 전 해당 제한의 적용 여부를 확인하세요.
- 배당 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 실제 배당과 인수액은 원본 서류를 기준으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 취득가가 낮다”
이 사건의 핵심은 최저매각가 139,264,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 여승준의 보증금 228,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서 91,485,696원이 매수인에게 인수되기 때문입니다. 그 결과 실질취득은 230,749,696원으로 올라가며, 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 175,000,000원보다 31.9% 높습니다.
더 중요한 점은 유찰이 진행되어도 구조가 크게 바뀌지 않는다는 것입니다. 4회 유찰 시 실질취득 230,359,757원, 5회 유찰 시 230,004,321원으로 계산되어 모두 최근 실거래보다 높습니다. 단지 자체도 평균 유찰 4.6회, 매각률 0.0%로 환금성 부담이 확인됩니다. 따라서 이 물건은 최저가의 할인율보다 임차보증금 인수와 실질취득액을 먼저 봐야 하는 사건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만, 인수 포함 가격은 시세보다 비쌉니다.
