서울남부지방법원 2025타경12923. 화곡동 혜성팰리스 제2동 4층 401호, 전용면적 비교대상 29.64㎡의 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 문효숙이고, 2019.03.29 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 권리분석에서 중요한 날짜는 소유권 취득일이 아니라 임차인 여승준의 확정일자 2023.02.09, 전입·점유 2023.02.24, 그리고 말소기준으로 선언된 강제경매개시결정 2025.10.29입니다. 임차인의 전입이 말소기준보다 훨씬 앞서므로 대항력이 인정된 구조이고, 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기도 말소되지 않습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 272,000,000원에서 2회 유찰돼 174,080,000원까지 내려왔다”는 할인율보다 낙찰 후 남는 임차보증금을 먼저 봐야 합니다. 현재 회차 예상배당에서는 여승준에게 170,842,880원이 배당되고 57,157,120원이 남습니다. 그 미배당액을 낙찰자가 인수하면 실질 부담은 174,080,000원 + 57,157,120원 = 231,237,120원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12923 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 930-1 혜성팰리스 제2동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활주택 다지형다세대 · 29.64㎡ · 지상 7층 중 4층 |
| 소유자 | 문효숙 (2019.03.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 174,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 267,685,482원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 준공 / 세대수 | 2019.03.11 / 28세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
실제 임차인은 1명, 여승준입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고가 아니라 실제 임차인 본인의 임차권입니다. 전입·점유일은 2023.02.24, 확정일자는 2023.02.09, 임차보증금은 228,000,000원이며 배당요구도 되어 있습니다. 전입일이 말소기준인 2025.10.29보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 여승준 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.02.24 | 2023.02.09 | 228,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
혜성팰리스의 비교 가능한 최근 12개월 거래는 2026.03, 29.89㎡, 2층, 175,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 175,000,000원입니다. 표면상 현재 최저가 174,080,000원은 최근 시세의 99.5%라 거의 같은 가격으로 보입니다.
하지만 이 물건은 대항력 임차보증금 인수형입니다. 현재 회차에서 낙찰가 174,080,000원에 미배당 보증금 57,157,120원이 더해져 실질취득 231,237,120원이 됩니다. 따라서 최근 거래 175,000,000원보다 높은 총 부담으로 보아야 하며, “최저가가 시세의 99.5%이니 저렴하다”는 해석은 성립하지 않습니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 174,080,000원 | 57,157,120원 | 231,237,120원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 139,264,000원 | 91,485,696원 | 230,749,696원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 111,411,200원 | 118,948,557원 | 230,359,757원 |
단지 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 4.2회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재 이미 2회 유찰된 상황이지만, 이 사건에서는 추가 유찰이 곧바로 가격 메리트 증가로 이어진다고 보기 어렵습니다. 최저가보다 인수액을 합친 총 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,237,120원 |
| 1. 임차인 여승준 보증금 | 228,000,000원 | 170,842,880원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 267,685,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 174,080,000원에서는 집행비용 3,237,120원을 제외한 170,842,880원이 임차인에게 우선 배당되고, 임차보증금 부족분 57,157,120원이 매수인 인수로 남습니다. 한국주택금융공사의 청구액 267,685,482원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택 다지형다세대. 혜성팰리스는 28세대, 2019.03.11 준공입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 남동측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역이 있습니다. 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 건물이며 위생·급배수, 도시가스보일러 난방, 화재탐지, 스프링클러, 승강기, CCTV 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·사다리형 주거용 건부지이며 북측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,118,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·진입표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득 상한 설정. 현재 회차 기준 174,080,000원이 아니라 인수 57,157,120원을 포함한 231,237,120원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 3회 유찰 시 낙찰가 139,264,000원으로 내려가도 인수액은 91,485,696원, 4회 유찰 시 낙찰가 111,411,200원에 인수액 118,948,557원으로 커집니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 여승준의 임차보증금 228,000,000원이 전액 변제되지 않으면 주택임차권등기는 말소되지 않는 것으로 명시돼 있습니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 집행비용 3,237,120원과 임차인 배당 170,842,880원을 전제로 합니다. 실제 배당표 확정 전까지 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 비교 거래는 2026.03의 175,000,000원 1건이므로, 개별 호수의 층·상태 차이는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가”보다 2.28억 보증금이 중요하다
이 물건의 핵심은 감정가 272,000,000원에서 2회 유찰돼 174,080,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명, 여승준의 보증금 228,000,000원이 매각대금보다 크다는 점이 권리와 가격을 동시에 지배합니다. 현재 회차 예상 인수액은 57,157,120원이고 실질취득은 231,237,120원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 175,000,000원보다 높은 총 부담입니다.
더 유찰돼도 낙찰가 감소에 맞춰 인수액이 늘어 총 부담이 크게 낮아지지 않습니다. 여기에 이미 2회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 4.2회, 28세대 규모의 다세대라는 특성까지 겹칩니다. 표면 최저가는 시세 근처지만 실질취득은 시세 이상이고, 선순위 임차보증금 인수까지 있는 고위험 구조입니다. 이 사건은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 “임차보증금 인수까지 합친 총액을 감당할 가치가 있느냐”가 입찰 여부를 가르는 기준입니다.
