의정부지방법원 2025타경3040. 구리시 인창동 아름마을일신아파트 701동 18층 1804호입니다. 감정평가상 이용상태는 침실3·욕실2·거실·주방·드레스룸·발코니 등을 갖춘 아파트이고, 철근콘크리트조 23층 건물 중 18층입니다. 전용면적 비교 대상은 134.86㎡입니다.
이 사건에서 가장 먼저 확인할 점은 가격보다 매각 범위입니다. 등기부상 현재 소유자는 김미영과 조경훈으로 각 4분의 2 지분을 보유하고 있고, 현재 강제경매개시결정은 김미영의 4번·5번 지분을 대상으로 합니다. 매각물건명세서 비고 역시 지분매각으로 적시되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 것은 아파트 전체가 아니라 김미영의 1/2 공유지분이며, 조경훈의 1/2 지분은 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3040 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 인창동 487-32 아름마을일신아파트 701동 18층 1804호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 134.86㎡ · 침실3·욕실2·거실·주방·드레스룸·발코니 등 · 23층 중 18층 |
| 현재 소유 | 김미영 4분의 2 · 조경훈 4분의 2 |
| 매각 대상 | 김미영 지분 1/2 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 496,000,000원 / 243,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 효원산업개발주식회사 / 242,067,923원 |
| 말소기준권리 | 2013.05.08. 주식회사한국씨티은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 그러나 공유지분은 남는다
말소기준권리는 2013.05.08. 설정된 주식회사한국씨티은행 근저당권 120,000,000원입니다. 현재 경매개시결정은 그보다 뒤인 2025.08.05. 등기이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 금전채무는 0원입니다.
② 임차·점유 확인 — 임차인 목록은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 목록은 없습니다. 다만 감정요항표의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거도 없지만, 실제 점유자와 임대차 관계를 확정적으로 없다고 단정하기도 어렵습니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본과 실제 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 ‘전체 호 시세’와 ‘1/2 지분가’를 분리해서 봐야 한다
동일면적 134.86㎡의 최근 12개월 거래는 4건이며 평균은 842,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 23층 875,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 평균은 과거 거래군보다 -10.1% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 134.86㎡ | 23 | 875,000,000원 |
| 2026.06 | 134.86㎡ | 6 | 870,000,000원 |
| 2026.01 | 134.86㎡ | 13 | 895,000,000원 |
| 2025.10 | 134.86㎡ | 3 | 730,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 134.86㎡ | 4건 | 842,500,000원 |
데이터상 현재 최저가 243,040,000원은 최근 12개월 전체 호 평균의 28.8%입니다. 그러나 이 수치에는 중요한 함정이 있습니다. 실거래 842,500,000원은 아파트 전체 소유권의 거래가격이고, 경매에서 사는 것은 1/2 지분입니다. 따라서 28.8%라는 숫자를 그대로 “시세 대비 71.2% 할인”으로 해석해서는 안 됩니다.
전체 호 최근 12개월 평균의 절반은 421,250,000원이고, 현재 최저가 243,040,000원은 그 금액의 약 57.7%입니다. 수치상 할인 폭은 존재하지만, 공유지분은 단독 사용·처분·담보·재매각이 전체 소유권보다 제한될 수 있어 지분 자체의 환금성 할인을 별도로 고려해야 합니다. 그 적정 할인율은 제공된 자료만으로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 243,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,202,560원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국씨티은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 효원산업개발주식회사 | 242,067,923원 | 118,837,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 362,067,923원 중 예상 배당액은 238,837,440원이며, 미배당은 123,230,483원입니다. 신청채권자 효원산업개발주식회사는 청구액 242,067,923원 중 118,837,440원을 배당받는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 금전 인수는 계속 0원, 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 243,040,000원 | 238,837,440원 | 123,230,483원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 170,128,000원 | 166,946,208원 | 195,121,715원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 119,089,599원 | 116,622,345원 | 245,445,578원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동인초등학교 남측 인근으로, 주위에 아파트단지·단독주택·학교·근린생활시설 등이 있는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 23층 건물 중 18층이며 사용승인일은 1999.11.02.입니다. 승강기·지하주차장·도시가스 개별난방 등을 갖추고 있습니다.
- 단지. 아름마을일신은 441세대이며 동일면적 134.86㎡ 거래자료가 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역을 포함하고 과밀억제권역·배출시설설치제한지역·학교 관련 보호구역 등이 표시되어 있습니다. 공시지가는 2,457,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각범위 재확인. 이 사건은 김미영의 1/2 지분매각입니다. 전체 아파트를 취득하는 경매가 아닙니다.
- 공유자 관계 확인. 조경훈의 1/2 지분이 남으므로 실제 사용·점유·관리·처분 방식과 공유관계 해소 가능성을 입찰 전에 검토해야 합니다.
- 점유자 확인. 임차인 목록은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 확인으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 시세 비교 기준. 842,500,000원 최근 평균과 875,000,000원 최신 거래는 전체 호 가격입니다. 243,040,000원 지분 최저가와 그대로 할인율을 비교하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 12개월 거래평균은 이전 거래군 대비 -10.1%입니다. 가격 판단에 최근 거래와 추세를 우선 반영해야 합니다.
- 자금. 현재 최저매각가는 243,040,000원이며, 추가 유찰 시 시나리오는 170,128,000원·119,089,599원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 아파트”가 아니라 “할인된 1/2 공유지분”
현재 최저가는 감정가 496,000,000원에서 2회 유찰되어 243,040,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 전체 호 평균 842,500,000원과 비교하면 숫자만으로는 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 본질은 지분매각입니다. 낙찰자가 취득하는 것은 김미영의 1/2 지분뿐이고 조경훈의 1/2는 남습니다.
권리금액 측면에서는 매수인 인수액이 0원이고 말소기준 이후 권리가 소멸하는 구조라는 장점이 있습니다. 반면 공유지분의 사용·처분·재매각 난도, 실제 점유관계, 최근 시세의 -10.1% 하락 추세를 함께 봐야 합니다. 따라서 이 물건은 “아파트 시세보다 아주 싼 물건”으로 단순화하기보다, 전체 호 시세와 지분가치를 분리해 평가해야 하는 공유지분 경매로 보는 것이 정확합니다.
