서울남부지방법원 2025타경13027. 강서구 화곡동 트라움팰리스 제9층 제902호, 전용 21.7㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가 133,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저매각가가 68,096,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 51.2%여서 저렴한 경매처럼 보입니다. 하지만 등기부에는 178,000,000원의 주택임차권이 남아 있고, 임차인의 전입일과 확정일자는 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 해당 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.
이 사건은 일반적인 말소형 경매와 판단 기준이 다릅니다. 낙찰대금 68,096,000원 중 집행비용을 제외한 66,470,272원이 임차인에게 배당되는 것으로 추정되지만, 보증금 미회수액은 여전히 111,529,728원입니다. 이 금액까지 합산해야 매수인의 실질 부담이 드러납니다. 시세 비교의 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 925-26 트라움팰리스 제9층 제902호 도로명: 서울특별시 강서구 월정로20길 62-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정평가상 도시형생활주택(아파트-원룸형) · 전용 21.7㎡ · 지상 11층 중 9층 |
| 소유자 | 유명진 (2019.04.30. 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 68,096,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 209,239,643원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.15. 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 110,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 김태기 · 178,000,000원 |
| 예상 인수금액 | 111,529,728원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.05.15. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 과거 동대문동부새마을금고 및 국민은행의 근저당권은 이미 등기상 말소됐으므로 현재 인수위험 판단의 기준으로 삼지 않습니다. 말소기준 이후의 국세 압류와 한국주택금융공사 강제경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.
그러나 김태기 임차인은 2022.04.25. 전입·점유, 2022.03.02. 확정일자를 갖추고 있어 말소기준일보다 앞섭니다. 2024.01.19.에는 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차인의 보증금은 배당으로 전액 변제되지 않으면 미회수액에 대한 매수인 인수 문제가 남습니다. 바로 이 점이 본 물건의 핵심 위험입니다.
임차인 및 점유관계
| 임차인 / 점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
|
김태기 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.04.25 확정 2022.03.02 배당요구 2024.01.19 |
178,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
|
GAVDULAKHATOVA ADEL 현황조사상 전입자 · 점유관계 미상 |
전입 2025.07.30 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
확인된 보증금 임차인은 김태기 1명이고, 현황조사상 별도 전입자 1명의 점유 및 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 주택도시보증공사는 가압류 채권자로 기재된 기관으로, 이를 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않았습니다.
GAVDULAKHATOVA ADEL의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 해당 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·임대차 성립관계가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 관리하고, 실제 점유관계 및 명도 대상 여부를 별도로 확인해야 합니다. 이 점유자에 대해서는 구체적인 보증금 인수액을 산정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
동일 전용면적 21.7㎡ 실거래는 총 5건이며, 최근 12개월 거래는 2026.07.의 119,000,000원 1건입니다. 전체 5건 평균은 123,300,000원이지만 과거의 높은 거래가가 포함돼 있습니다. 따라서 현시점의 가격 비교에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균인 119,000,000원을 우선 기준으로 삼습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 21.7㎡ | 9 | 119,000,000원 |
| 2023.08 | 21.7㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 21.7㎡ | 7 | 117,500,000원 |
| 2022.02 | 21.7㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2021.07 | 21.7㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | 21.7㎡ | 5건 | 123,300,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 21.7㎡ | 1건 | 119,000,000원 |
최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -4.3%입니다. 과거 전체 평균 123,300,000원만 사용하면 현재 시장가격을 높게 평가할 수 있습니다. 최근 실거래 표본이 한 건이라는 한계는 있지만, 하락 추세와 함께 고려하면 공격적인 가격 평가를 할 근거는 부족합니다.
낙찰가 68,096,000원
+ 미배당 보증금 인수 111,529,728원
입찰 부대비용·취득세·명도비·관리비 등은 별도입니다.
최저매각가만 비교하면 최근 시세의 57.2%로 보이지만, 실제 부담 179,625,728원은 최근 시세의 150.9%에 해당합니다. 최근 거래보다 60,625,728원 높습니다. 선순위 보증금 인수로 인해 표면적인 경매 할인율이 사라지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,096,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,625,728원 |
| 1. 임차인 김태기 · 우선변제 | 178,000,000원 | 66,470,272원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 · 신청채권 | 209,239,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 김태기 보증금 부족분 | 178,000,000원 | 111,529,728원 |
예상배당 합계는 집행비용 1,625,728원과 임차인 배당 66,470,272원을 합한 68,096,000원입니다. 매수인 인수액은 배당액이 아니므로 매각대금 배분 합계에 포함하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 인수 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (51.2%) | 68,096,000원 | 111,529,728원 | 179,625,728원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 54,476,800원 | 124,903,782원 | 179,380,582원 |
| 5회 유찰 시 (32.77%) | 43,581,440원 | 135,603,026원 | 179,184,466원 |
현재 회차에서 5회 유찰 가정까지 최저매각가는 크게 낮아지지만, 예상 실질취득액은 179,625,728원 → 179,184,466원으로 큰 차이가 없습니다. 선순위 보증금 부담이 그만큼 증가하기 때문입니다. 실질취득액은 모든 회차에서 최근 시세 119,000,000원을 크게 웃돕니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 및 차량 접근성은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2013.01.30. 준공된 28세대 규모의 주거용 건물로, 철근콘크리트구조 11층 건물 중 9층입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(아파트-원룸형) 1개 호로 이용 중이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6~7m의 포장도로에 접하며, 토지는 인접지 대비 평탄한 형태입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)· 수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 사항은 물건의 구체적인 적용 여부와 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 28세대 소규모 건물의 전용 21.7㎡ 원룸형 주택으로, 동일 면적 실거래 표본이 5건에 그칩니다. 최근 거래 1건과 하락 추세 -4.3%를 고려하면 매각·재매도 가격에 보수적으로 접근해야 합니다.
- 경매 이력. 해당 건물 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 다만 유찰 횟수 자체보다 선순위 보증금 인수와 실질취득비용이 더 중요한 판단 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 확인. 김태기의 전입일 2022.04.25., 확정일자 2022.03.02., 임차권등기 2024.01.19. 및 보증금 178,000,000원을 등기부·명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 매수인 인수액 확인. 현재 예상 미배당액은 111,529,728원입니다. 실제 배당순위와 집행비용·조세채권 등으로 달라질 수 있으므로 최종 배당 가능액을 별도 확인해야 합니다.
- 낙찰가만으로 시세 판단 금지. 최저가 68,096,000원은 최근 시세보다 낮지만 실질취득 예상액은 179,625,728원입니다. 반드시 낙찰가와 인수액을 합산해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 검토. 4회 또는 5회 유찰 시에도 실질취득 예상액은 약 1.79억원으로 유지됩니다. 추가 유찰만으로 가격 메리트가 생긴다고 가정해서는 안 됩니다.
- 별도 전입자 확인. GAVDULAKHATOVA ADEL의 보증금·확정일자·점유 형태가 미상입니다. 실제 거주 여부와 임대차관계를 확인하고 명도위험을 검토해야 합니다.
- 현황 및 명도. 임차권등기권자와 현재 전입자의 관계, 실제 점유자, 인도 가능성 및 보증금 반환에 따른 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 조세·관리비. 양천세무서장의 압류가 있으므로 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권과 체납 관리비를 확인해야 합니다. 공용부분 관리비 등 별도 비용이 발생할 수 있습니다.
- 시세 재확인. 최근 거래가 119,000,000원은 동일 면적의 단일 거래이므로 층·상태·거래조건을 비교하고 추가 실거래 및 호가를 확인해야 합니다. 전체 평균 123,300,000원을 현시점 시세로 단정해서는 안 됩니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·배당요구 내역을 확인하고 임차권 인수 범위를 전문가에게 검토받아야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮다고 싸게 사는 것은 아니다”
이 물건은 경매의 대표적인 착시를 보여줍니다. 감정가 133,000,000원의 부동산이 3회 유찰되어 최저매각가 68,096,000원까지 내려왔지만, 178,000,000원의 선순위 임차보증금이 매수인에게 부담으로 남을 수 있습니다. 예상 배당액을 제외한 인수금액 111,529,728원을 더하면 실질취득액은 179,625,728원입니다.
최근 동일 면적 거래는 119,000,000원이고 가격 추세는 -4.3%입니다. 실질취득액이 최근 시세의 150.9%에 달하는 상황에서는 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수가 투자 매력의 근거가 될 수 없습니다. 4회·5회 유찰 시나리오에서도 보증금 인수가 늘어나 총취득 부담은 약 1.79억원 수준에 머뭅니다.
결론은 가격 메리트 부족·선순위 보증금 인수위험으로 입찰 신중 또는 보류입니다. 단순히 추가 유찰을 기다리기보다, 실제 보증금 변제·임차권 말소 조건과 매수인 인수범위가 달라지는지 먼저 확인해야 합니다. 선순위 임차권 문제를 해결하지 못한다면 낮은 최저매각가는 실질적인 할인 혜택이 아닙니다.
