서울남부지방법원 2025타경13027. 화곡동 트라움팰리스 9층 902호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(아파트-원룸형)이며, 실거래 비교 면적은 21.7㎡입니다. 소유자 유명진은 2019년 4월 30일 거래가 115,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2023년 5월 15일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 110,000,000원입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차인의 점유·전입입니다. 김태기는 임대차계약일 2022년 3월 1일, 확정일자 2022년 3월 2일, 주민등록·점유개시일 2022년 4월 25일로 모두 말소기준인 2023년 5월 15일보다 빠릅니다. 보증금은 178,000,000원이고 배당요구도 되어 있어 우선변제를 받지만, 현재 매각대금으로는 전액 변제가 되지 않습니다. 따라서 남는 보증금은 매수인 인수로 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 925-26 트라움팰리스 제9층 제902호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(아파트-원룸형) · 11층 건물 중 9층 |
| 실거래 비교면적 | 21.7㎡ |
| 소유자 | 유명진 (2019.04.30. 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 85,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 209,239,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준보다 빠른 임차인이 핵심
2013년 설정됐던 동대문동부새마을금고 근저당 71,500,000원과 국민은행 근저당 66,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023년 5월 15일 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국의 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 김태기 미배당분이 매수인에게 남는다
| 성명 | 점유 / 이용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태기 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.25 | 2022.03.02 | 178,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 인수 |
| GAVDULAKHATOVA ADEL | 미상 | 2025.07.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김태기는 확정일자와 배당요구가 있어 매각대금에서 우선변제를 받습니다. 하지만 현재 회차 매각가 85,120,000원에서 집행비용 1,932,160원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 83,187,840원에 그칩니다. 보증금과의 차액 94,812,160원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현황조사상 GAVDULAKHATOVA ADEL은 2025년 7월 30일 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 점유·명도관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 비교 — 8,512만원이 아니라 약 1.80억원으로 봐야 한다
동일 면적 21.7㎡ 실거래는 5건입니다. 가장 최근 거래는 2026년 7월 119,000,000원이며, 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 119,000,000원입니다. 전체 5건 평균은 123,300,000원이지만, 최근 시세 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 가격은 이전 거래군 대비 -4.3%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 21.7㎡ | 9 | 119,000,000원 |
| 2023.08 | 21.7㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 21.7㎡ | 7 | 117,500,000원 |
| 2022.02 | 21.7㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2021.07 | 21.7㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | 21.7㎡ | 5건 | 123,300,000원 |
④ 유찰해도 실질취득은 거의 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 85,120,000원 | 94,812,160원 | 179,932,160원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 68,096,000원 | 111,529,728원 | 179,625,728원 |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 54,476,800원 | 124,903,782원 | 179,380,582원 |
낙찰가가 내려가면 김태기에게 경매대금에서 배당되는 금액도 줄어 그만큼 매수인 인수액이 커집니다. 그래서 3회·4회 유찰을 거쳐 최저가가 크게 내려가도 매각가와 인수액을 합친 총액은 약 1억 7,900만원대에 머뭅니다. 대항력 임차보증금 178,000,000원이 사실상 가격의 바닥을 만드는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 85,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,932,160원 |
| 1. 임차인 김태기 보증금 | 178,000,000원 | 83,187,840원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 209,239,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 김태기 임차보증금 일부 배당에 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 94,812,160원은 매수인 인수로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(아파트-원룸형) 1개호로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 11층 건물 중 9층입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6~7미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 4,866,000원/㎡입니다.
- 거래성. 실거래 비교 자료는 21.7㎡ 기준 5건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가는 119,000,000원이고 추세는 -4.3%입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가는 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 최저가 85,120,000원에 임차보증금 인수 94,812,160원을 더해 판단해야 합니다.
- 김태기 배당액 재확인. 실제 배당에서 보증금 178,000,000원이 전액 변제되지 않으면 미변제액이 매수인에게 남습니다.
- 임차권등기 말소조건 확인. 매각물건명세서상 김태기의 주택임차권은 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않습니다.
- 현황조사 점유자 확인. GAVDULAKHATOVA ADEL은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유와 명도상태를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 이전 거래군보다 -4.3% 낮아 전체 평균 123,300,000원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 실질취득은 약 1억 7,900만원대로 유지됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 최저가”보다 “1.80억 실질취득”이 진짜 가격
이 사건의 숫자만 보면 감정가 133,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 85,120,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 실거래 119,000,000원과 비교해도 최저가만 보면 71.5%이므로 싸게 보입니다. 그러나 경매가격의 핵심은 최저가가 아닙니다.
김태기는 말소기준보다 앞선 2022년 4월 25일 전입·점유로 대항력이 있고, 보증금은 178,000,000원입니다. 현재 회차 배당 후에도 94,812,160원이 남아 매수인이 인수하므로 실질취득은 179,932,160원입니다. 이는 최신 실거래 119,000,000원보다 약 51.2% 높습니다. 더 유찰돼도 인수액이 증가해 총 취득부담이 거의 고정되는 구조입니다.
최저가는 싸 보이지만 실질취득은 시세보다 훨씬 높고, 최근 시세도 -4.3% 하락 추세입니다. 권리와 가격을 함께 보면 이 사건의 핵심은 명확합니다. 낮은 최저가가 투자 메리트로 연결되지 않는 대항력 임차보증금 인수형입니다.
