의정부지방법원 2025타경3309. 남양주시 다산동 한강프리미어갤러리 3층 피-304호입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)이며, 2023.03.13 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물의 3층에 위치합니다. 등기상 소유자는 문광수이고, 2023.05.31 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 184,800,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이 되고, 2025.08.26 국민은행의 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다.
현재 최저매각가는 92,610,000원으로 감정가 대비 크게 낮아졌습니다. 그러나 배당표를 보면 최저가에서 집행비용을 제외한 금액이 모두 국민은행 근저당권에 배당되고도 94,256,980원의 미배당이 남습니다. 이 미배당은 근저당권 자체가 매각으로 소멸하는 이상 매수인이 떠안는 금액은 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3309 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6245 한강프리미어갤러리 3층 피-304호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 다산지금로163번길 6 (다산동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 7층 건물 중 3층 피-304호 |
| 소유자 | 문광수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 92,610,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 133,633,269원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 확인되는 범위에서 발생하지 않습니다. 말소기준은 2023.05.31 국민은행 근저당권이며, 2025.08.26 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소되어 현재 등기상 소유자는 문광수입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가 49%
감정가 189,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 92,610,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 64,826,999원, 4회 유찰 시 45,378,899원입니다.
다만 여기서 중요한 점은 유찰률과 시세 할인율은 같은 개념이 아니라는 것입니다. 이 물건은 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 비주거 집합건물입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 실제 거래시장 대비 저렴하다고 결론내릴 수 없습니다. 응찰가격 판단은 해당 지식산업센터의 실제 매매사례와 임대수익성 등을 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,066,980원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 184,800,000원 | 90,543,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,066,980원을 제외한 90,543,020원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 94,256,980원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산한강중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위에 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2023.03.13 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 기본적인 위생·급배수·난방·소화전·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 35미터 내외, 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)에 위치하며, 공시지가는 4,891,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 지식산업센터 용도이므로 실제 매수층과 임대수요, 공실 및 재매각 여건을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 한강프리미어갤러리 및 인근 지식산업센터의 실제 거래사례를 직접 대조하세요.
- 용도 확인. 매각물건명세서와 감정평가상 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 실제 사용 목적이 관련 규정과 건축물 용도에 부합하는지 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 국민은행 근저당권은 현재 가격에서 전액 배당되지 않지만, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 인수금액을 혼동하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 확인되지 않지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·운영비. 지식산업센터의 관리비와 체납 여부, 주차 및 시설 운영 조건을 관리주체에 확인하세요.
- 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구를 비롯한 토지이용계획 및 제한사항이 다수 있으므로 실제 사용·변경 계획과의 적합성을 검토하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 핵심
이 사건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 임차인이 없고, 2023.05.31 국민은행 근저당권이 말소기준이 되어 경매개시결정과 함께 매각으로 정리됩니다. 현재 최저가 92,610,000원에서 근저당권에 90,543,020원이 배당되고 94,256,980원이 남더라도, 그 미배당을 매수인이 인수하지는 않습니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 이미 2회 유찰되어 감정가 49%까지 내려왔지만, 대상은 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 대비 할인폭만으로 적정가격을 판단하기보다 실제 매매사례·임대수익·공실 및 관리비를 확인해 92,610,000원의 시장 적정성을 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
