대전지방법원 2025타경446. 천안시 서북구 쌍용동 경동아파트 103동 5층 506호입니다. 감정가 133,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 10,953,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 할인율도 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 있다는 점입니다.
김미영은 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2014.06.16이고, 확정일자는 2022.05.24입니다. 말소기준인 김미영 명의 가압류의 접수일은 2024.06.18이므로, 제공된 권리판정상 김미영은 대항력 있음으로 분류됩니다. 매각물건명세서에도 을구 3번 임차권등기에 관해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경446 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 380-4 경동아파트 103동 5층506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3, 거실, 주방, 욕실및화장실, 현관, 발코니 등 |
| 실거래 매칭 면적 | 73.8㎡ |
| 사용승인 | 1986.09.16 |
| 소유자 | 김혜숙 · 2024.05.31 상속, 2025.01.23 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 10,953,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김미영 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 인수되는 보증금은 다르다
등기부에 있던 1988.04.12 한국주택은행 근저당권 6,500,000원은 2008.06.20 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.06.18 갑구 5번 가압류 90,000,000원입니다. 그 뒤의 임차권등기와 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 김미영의 대항력 판단 기초인 전입·점유는 2014.06.16으로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미영 | 건물의 전부 | 2014.06.16 / 2014.06.16 | 2022.05.24 | 90,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 승계 가능 |
김미영은 배당요구를 했고, 임차권등기 접수일도 2024.06.21로 확인됩니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금 90,000,000원 가운데 10,355,846원이 배당되고 79,644,154원이 부족해 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 10.3%가 아니라 실질취득 약 90,000,000원으로 비교
경동아파트 실거래 표본은 12건이고 전체 평균은 115,250,000원입니다. 그러나 최근 가격이 과거보다 -9.5% 하락한 흐름이므로 전체 평균을 가격 메리트의 주된 근거로 삼으면 안 됩니다. 최근 12개월 평균 106,000,000원과 최신 거래 92,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 73.8㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2025.09 | 79.56㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2024.11 | 79.56㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2024.10 | 73.8㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.01 | 79.56㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2023.10 | 73.8㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2023.10 | 73.8㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2022.08 | 73.8㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.07 | 73.8㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2022.06 | 73.8㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.06 | 73.8㎡ | 4 | 103,000,000원 |
| 2022.05 | 79.56㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 106,000,000원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 10.3%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 이 사건의 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 그만큼 커지고, 실질취득은 약 90,000,000원 수준으로 고정되는 구조이기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 597,154원 |
| 1. 임차인 김미영 보증금 | 90,000,000원 | 10,355,846원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 김미영 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 김미영 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 임차인 보증금 미배당액은 79,644,154원이며 매수인 인수 예상액도 79,644,154원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰이 더 되어도 총부담이 크게 싸지지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 인수예상 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 10,953,000원 | 79,644,154원 |
| 8회 유찰 시 | 7,667,099원 | 82,870,909원 |
| 9회 유찰 시 | 5,366,969원 | 85,129,636원 |
회차가 내려갈수록 법원에 납부하는 매각대금은 10,953,000원에서 7,667,099원, 5,366,969원으로 줄어듭니다. 반대로 임차인 미배당 인수예상액은 79,644,154원에서 82,870,909원, 85,129,636원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 이동하는 대항력 인수형의 전형적인 모습입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 천안충무병원 남측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·상가주택·자연림 등으로 이루어진 주거지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 사용승인 1986.09.16. 위생설비·급배수설비·개별난방·도시가스가 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 1,079,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 등에 의거해 기재되었습니다.
- 환금성 신호. 단지는 135세대이며 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 실거래 추세 역시 -9.5%로 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 가격 비교 기준은 10,953,000원이 아니라 실질취득 ≈ 임차보증금 90,000,000원입니다.
- 임차권 원인 확인. 김미영의 임대차계약일자 2022.05.22, 전입·점유 2014.06.16, 확정일자 2022.05.24와 임차권등기명령 내용을 원문 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 김미영이 임차권자·가압류 채권자·강제경매 채권자로 동시에 등장하므로 각 청구의 기초관계가 같은지 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 현재 시뮬레이션의 임차보증금 배당액 10,355,846원과 인수예상 79,644,154원은 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 115,250,000원보다 최근 12개월 평균 106,000,000원과 최신 거래 92,000,000원을 우선해 판단해야 합니다. 추세는 -9.5%입니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부 상태·수리비·점유현황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,095만 원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 최저매각가는 10,953,000원이지만, 대항력 있는 김미영의 보증금 90,000,000원이 낙찰대금에서 전액 변제되지 않습니다. 현재 회차 시뮬레이션에서 매수인 인수예상액은 79,644,154원입니다. 따라서 이 물건을 평가할 때는 최저가가 아닌 약 90,000,000원의 실질취득 수준을 출발점으로 삼아야 합니다.
최근 12개월 평균은 106,000,000원이고 최신 거래는 92,000,000원이어서 실질취득 자체가 최근 시세를 크게 웃도는 것은 아닙니다. 하지만 최근 추세가 -9.5%로 하락 중이고, 동일 단지 경매 통계가 평균 7.0회 유찰·낙찰률 0.0%인 데다, 임차권자와 경매채권자가 동일인으로 나타나는 원인관계 확인까지 필요합니다. 결론은 “가격만 보면 초저가가 아니고, 권리 확인을 끝내야 비로소 입찰 여부를 판단할 수 있는 C급 사건”입니다.
