의정부지방법원 2025타경72074. 등기상 소유자는 임낙재이고, 대상 부동산은 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 산50, 1034-1, 1036-1, 1036-4에 걸친 토지·건물입니다. 감정평가상 건물은 공장으로 이용 중이며, 말소기준은 2023.11.03 설정된 광주농업협동조합의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당권입니다. 이후 박창식의 가압류 860,000,000원, 정호철의 근저당권 900,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 등기 순위만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 목록1 지상의 제시외 건물 1-1, 제조업소 철골조 120㎡가 매각에서 제외되고 그 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 또 목록3·4는 지분매각이고, 목록4는 타인 소유 건물의 존재로 제한받는 토지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72074 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 1034-1 |
| 등기 대상 | 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 산50, 1034-1, 1036-1, 1036-4 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용 중 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 1,012㎡ |
| 소유자 | 임낙재 |
| 감정가 / 최저가 | 2,176,477,000원 / 1,066,474,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 최저가 감정가의 49% |
| 청구액 | 860,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 매수인 인수는 없고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 광주농업협동조합 근저당권 뒤에 설정된 박창식 가압류와 정호철 근저당권, 강제·임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 매각조건 — 가격보다 먼저 볼 위험
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되지만 목록1의 제시외 1-1과 건물 내 공장기기는 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권. 목록1 지상의 제시외 건물 1-1에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
- 제시외 건물. 매각 제외 건물은 제조업소 철골조 120㎡이며, 그 존재로 최저매각가격이 제한받는 가격으로 정해졌습니다.
- 지분매각. 목록3·4는 지분매각입니다.
- 목록4. 타인 소유 건물로 제한받은 토지 단가는 1,570,000원이고 총액은 93,477,800원입니다.
- 공장기기. Auto Welder 1대, Auto Expander 1대, Auto Frange 2대, Auto Seamer 2대는 매각에서 제외됩니다.
- 제출서류. 정호철이 제시외 건물 및 공장기기에 관해 양수인이라고 주장하며 양도계약서·채무자 인감증명서·인증서를 제출했습니다.
③ 유찰 구조 — 현재 최저가는 감정가의 49%
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 1,066,474,000원 | 3,126,590,740원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 746,531,800원 | 3,443,333,518원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 522,572,259원 | 3,665,053,464원 |
현재 최저매각가는 감정가 2,176,477,000원의 49%인 1,066,474,000원입니다. 다만 이 비율만으로 가격 매력을 단정하기보다, 법정지상권 불확실성·지분매각·개발제한구역·공장설립제한지역 등 이용조건을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,066,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,064,740원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 광주농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,053,409,260원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 박창식 | 860,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 18번 근저당권 · 정호철 | 900,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 박창식 | - | 0원 |
| 6. 갑구 12번 경매개시결정 · 광주농업협동조합 | 860,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,180,000,000원 가운데 예상 배당액은 1,053,409,260원이며, 미배당액은 3,126,590,740원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용 제한 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 주위환경. 덕소중학교 서측 인근으로, 중소규모 공장·창고·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역이며 제반여건은 보통입니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류소 및 지하철역 등이 소재해 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 세멘블럭조 스레트지붕 단층 건물이며 내외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역에 포함됩니다.
- 추가 제한. 공장설립제한지역·배출시설설치제한지역·성장관리권역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 교육·문화재 관련. 덕소중학교·도심초등학교 보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,161,000원입니다.
- 공부와 차이. 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 목록1의 매각 제외 제시외 건물 1-1에 관해 법정지상권 성립 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 목록3·4가 지분매각인 만큼 실제 취득 지분과 사용관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 제외물 확인. 제시외 제조업소 120㎡와 공장기기가 매각 대상에서 제외되는 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 정호철 제출서류 확인. 제시외 건물·공장기기에 대한 양수 주장과 제출 서류의 내용 및 효력을 확인해야 합니다.
- 이용규제 확인. 개발제한구역·공장설립제한지역·보호구역 등의 제한이 현재 이용과 향후 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가가 감정가의 49%라도 법정지상권·지분·토지이용 제한을 별도로 평가해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “권리 리스크 0”은 다르다
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후의 가압류와 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 하지만 목록1 지상에서 매각 제외되는 제조업소 120㎡의 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 목록3·4는 지분매각이며, 대상 토지는 개발제한구역과 공장설립제한지역 등에 포함됩니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 낮아진 사실과 별개로, 이 사건의 핵심은 가격 할인보다 토지·건물 관계와 이용 가능 범위를 확인하는 것입니다.
