245,000,000원
의정부지방법원 2025타경72083. 남양주시 화도읍 마석우리 중흥에스클래스 105동 302호, 전용 84.83㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 말소기준은 2024.03.07 오릭스캐피탈코리아주식회사 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 설정된 정세진의 주택임차권, 경매개시결정, 국 및 남양주시 압류는 모두 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다. 등기만 보면 구조는 단순하지만, 이 사건의 핵심은 등기부보다 말소기준보다 먼저 전입한 황혜성입니다.
황혜성은 2023.07.17 전입으로 정리되어 있어 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 보증금은 확인되지 않았습니다. 한편 매각물건명세서 비고에는 오릭스캐피탈코리아의 근저당권 설정 당시 황혜성이 2024.03.06 작성한 확약서가 언급되며, 당시 소유자와 임대차계약을 체결한 사실이나 공공기관과 보증금을 지급한 사실이 없다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약서는 중요한 위험완화 자료이지만, 현재 확인되는 문구만으로 미상 보증금을 임의로 0원 처리할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72083 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 349 중흥에스클래스 105동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.83㎡ · 방3·거실·주방 및 식당·욕실겸 화장실2·드레스룸·현관·발코니 · 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이옥자 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 245,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오릭스캐피탈코리아주식회사 / 255,588,895원 |
| 말소기준 | 2024.03.07 오릭스캐피탈코리아주식회사 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 전입이 변수
현재 경매의 말소기준권리는 을구 16번 오릭스캐피탈코리아주식회사 근저당권입니다. 정세진의 을구 17번 주택임차권은 2025.05.29 등기됐고, 경매개시결정은 2025.08.12, 국 압류는 2026.01.22, 남양주시 압류는 2026.04.16으로 모두 말소기준 이후입니다. 제공된 등기 판정에서도 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
임차인 현황
| 성명 | 주요 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 황혜성 | 전입 2023.07.17 · 보증금 미상 · 2024.03.06 확약서 기재 | 선순위 전입 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 정세진 | 보증금 290,000,000원 · 임차권등기 2025.05.29 · 배당요구 2025.05.29 | 판정 미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
정세진의 임차권등기에는 임대차계약일자 2023.05.10, 주민등록일자 2024.04.25, 점유개시일자 2023.05.10, 확정일자 2023.05.19, 임차보증금 290,000,000원이 기재돼 있습니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후인 2025.05.29이고 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있으나, 임차인 판정 자료에서는 전입일이 미상으로 정리돼 있어 대항력은 단정하지 않고 확인 대상으로 남기는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 명목 최저가는 낮지만 실질취득가는 아직 미정
중흥S클래스 전용 84.83㎡의 최근 12개월 거래는 12건, 평균 340,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07 353,000,000원, 표본 최저는 285,000,000원, 최고는 400,000,000원입니다. 현재 최저매각가 245,000,000원은 최근 12개월 평균의 72.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.83㎡ | 13 | 353,000,000원 |
| 2026.05 | 84.83㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 2026.04 | 84.83㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 11 | 363,000,000원 |
| 2026.02 | 84.83㎡ | 11 | 363,000,000원 |
| 2025.12 | 84.83㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2025.12 | 84.83㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 15 | 355,000,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 6 | 358,000,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 7 | 338,000,000원 |
| 2025.09 | 84.83㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 2025.08 | 84.83㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 평균 | 84.83㎡ | 12건 | 340,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 2. 근저당 · 오릭스캐피탈코리아주식회사 | 300,000,000원 | 240,770,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당 채권최고액 300,000,000원 중 예상배당은 240,770,000원, 미배당은 59,230,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정이며, 이 표의 매수인 인수 0원 계산과 별개로 황혜성의 선순위 전입·미상 보증금 문제는 따로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화도수동행정복지센터 동측 인근으로, 아파트단지·각급 학교·근린생활시설·공공시설·생활편의시설이 혼재하며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 일반 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실겸 화장실2, 드레스룸, 현관, 발코니 구조입니다.
- 단지. 중흥S클래스 · 464세대 · 사용승인 2004.11.09 · 동일 면적 84.83㎡ 실거래 표본이 확인됩니다.
- 도로·토지. 단지 내 포장도로가 있고 서측 왕복6차선, 남측 왕복4차선 도로에 접합니다. 토지는 평탄한 부정형으로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(마석택지지구)이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 황혜성의 실제 임대차관계 확인. 2023.07.17 선순위 전입과 2024.03.06 확약서가 동시에 존재합니다. 임대차계약·보증금 유무를 매각물건명세서와 확약서 원문으로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 상태에서 상한가 산정 금지. 미배당 인수금이 확인되지 않으면 실질취득가를 확정할 수 없으므로 245,000,000원만 기준으로 시세 차익을 계산하면 위험합니다.
- 정세진 임차권 원본 대조. 보증금 290,000,000원, 임차권등기 2025.05.29, 배당요구 2025.05.29가 확인되며 임차권등기상의 계약·주민등록·점유·확정일자를 함께 대조해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 선순위 점유자의 실제 보증금도 확정되지 않았습니다.
- 시세는 최근 자료 우선. 최근 12개월 평균 340,000,000원, 최신 거래 353,000,000원과 실질취득가를 비교해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 선순위 전입
표면적으로는 감정가 350,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 245,000,000원까지 내려온 아파트입니다. 최근 12개월 평균 340,000,000원과 비교하면 숫자만으로는 관심을 끌 만합니다. 하지만 이 사건은 그 숫자보다 2023.07.17 선순위 전입 황혜성의 보증금 미상을 먼저 해소해야 합니다.
2024.03.06 확약서에 당시 임대차계약·보증금 지급 사실이 없었다는 내용이 있다는 점은 분명 긍정적인 확인 요소입니다. 동시에 현재 자료만으로는 그 확약서를 근거로 매수인 인수를 확정적으로 0원 처리할 수도 없습니다. 따라서 결론은 명목 가격은 낮지만 실질취득가는 미정. 황혜성의 임대차·보증금과 확약서의 전체 효력을 원문에서 확인하기 전까지는 가격 메리트보다 권리확인이 우선인 사건입니다.
