의정부지방법원 2025타경72147. 남양주시 화도읍 묵현리 ‘남양주두산위브트레지움’ 107동 8층 801호 아파트입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 낮아진 최저가가 아니라 장태규의 대항력 있는 임차권입니다. 임대차계약일은 2020.10.13, 전입·점유개시는 2020.10.30, 확정일자는 2020.10.13이며 보증금은 200,000,000원입니다. 등기부에는 2024.11.19 주택임차권이 등기됐고, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
다만 현재 회차는 상황이 다릅니다. 최저매각가 226,100,000원을 전제로 한 예상배당에서 집행비용 3,965,400원을 제하고도 임차인에게 보증금 200,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차의 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 지금 가격에서는 ‘대항력 임차권이 존재한다’는 사실과 ‘실제 인수액이 발생한다’는 결론을 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72147 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 628 남양주두산위브트레지움 107동 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 제107동 제8층 제801호 · 지상27층 건물 |
| 소유자 | 김정현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 226,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
말소기준으로 산정된 권리는 2025.01.09 경기신용보증재단의 가압류 30,000,000원입니다. 장태규의 전입일 2020.10.30은 이보다 빠르므로 임차권은 말소기준 이전의 대항력 있는 권리입니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 넘어옵니다. 현재 회차 예상배당에서는 전액 배당되어 인수 0원이지만, 유찰로 매각대금이 내려가면 결론이 달라집니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장태규 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.30 / 2020.10.13 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 현재 회차는 최근 거래 대비 낮다
남양주두산위브트레지움 동일 평형의 최근 12개월 거래는 12건, 평균 326,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.08 300,000,000원이고, 최근 12건 범위는 300,000,000원~345,000,000원입니다. 현재 최저가 226,100,000원은 최근 12개월 평균의 69.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.97㎡ | 21 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 10 | 343,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 3 | 319,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 20 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 18 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 13 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 28 | 338,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 23 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 12 | 333,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 24 | 323,000,000원 |
| 평균 | 59.9812㎡ | 12건 | 326,333,333원 |
감정가 323,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 326,333,333원과 비슷한 수준이지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 226,100,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차에서는 임차보증금도 전액 배당되는 시나리오이므로 실질취득 기준도 226,100,000원이며, 가격만 놓고 보면 최근 거래대보다 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,965,400원 |
| 1. 임차인 장태규 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 22,134,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 장태규 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 200,000,000원이 전액 배당되어 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 집행비용은 3,965,400원으로 반영됐으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 보증금 인수가 가격 하락을 상쇄
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 226,100,000원 | 200,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 158,270,000원 | 155,254,220원 | 44,745,780원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 110,789,000원 | 108,437,954원 | 91,562,046원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 현재 회차에서는 보증금이 전액 배당되지만, 매각가가 보증금보다 아래로 내려가는 다음 회차부터는 미배당액이 매수인 인수로 전환됩니다. 따라서 2회·3회 유찰 구간에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 실질 부담이 같은 폭으로 줄지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 시세 비교 역시 표면 최저가가 아니라 낙찰가와 인수 부담을 함께 놓고 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화도초등학교 북측 인근으로 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재하며 주위 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상27층 건물의 8층 801호이며 사용승인일은 2020.09.28입니다.
- 단지규모. 남양주두산위브트레지움은 1,620세대이며 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.
- 도로. 단지내 도로를 통해 서측 약 34m, 북측 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 938,900원/㎡이며 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 재확인. 현재 자료상 보증금 200,000,000원은 전액 배당되지만 실제 배당에서 선순위 항목이 추가되면 미배당 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
- 장태규의 관계 확인. 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 표시되므로 임대차계약서·보증금 지급자료와 관계인 여부를 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 가격 착시 주의. 2회 유찰 시 158,270,000원에 인수 44,745,780원, 3회 유찰 시 110,789,000원에 인수 91,562,046원이 예상됩니다.
- 현재 가격의 시세 여유. 최저가 226,100,000원은 최근 12개월 평균 326,333,333원의 69.3%입니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대관계 확인이 불가했으므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “현재는 싸지만, 더 내려가면 인수가 따라온다”
이 물건은 표면적인 할인율만 보면 매력적입니다. 감정가 323,000,000원에서 한 차례 유찰돼 226,100,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 동일 평형 평균 326,333,333원의 69.3%입니다. 게다가 현재 예상배당에서는 장태규의 보증금 200,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리가 단순한 물건은 아닙니다. 장태규의 전입은 2020.10.30으로 말소기준보다 빠르고, 매각물건명세서가 미배당 보증금 승계를 명시합니다. 그래서 추가 유찰이 발생하면 최저가는 크게 내려가도 인수액이 44,745,780원, 91,562,046원으로 커집니다. 현재 회차는 가격 메리트가 있지만, 이후 회차는 ‘최저가’가 아니라 낙찰가와 인수 부담을 함께 보는 사건입니다. 권리의 핵심은 보증금 전액배당 여부이고, 가격의 핵심은 그 배당 결과가 확정된 상태에서 최근 시세 대비 실제 총부담을 얼마로 만들 수 있느냐입니다.
