657,300,000원
의정부지방법원 2025타경72192. 구리시 인창동 아름마을일신아파트 701동 20층 2004호입니다. 감정가 939,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 657,300,000원, 감정가의 70%입니다. 감정평가상 이용상태는 방4·욕실2·거실·주방겸 식당·발코니 등을 갖춘 아파트이고, 철근콘크리트구조 23층 건물의 20층입니다.
권리 측면의 핵심은 2025.01.20. 주식회사행센대부 근저당권 137,200,000원입니다. 제시된 말소기준은 이 근저당권이고, 같은 날 설정된 전세권 5,000,000원과 2025.09.05. 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다. 임차인 신고는 없으며 현재 매각가를 전제로 한 산정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72192 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 인창동 487-32 아름마을일신아파트 701동 20층 2004호 |
| 도로명 | 경기도 구리시 동구릉로 93 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 134.86㎡ · 방4·욕실2·거실·주방겸 식당·발코니 · 23층 중 20층 |
| 단지 | 아름마을일신 · 441세대 · 1999.01.12 준공 |
| 소유자 | 한선화 · 단독소유 · 1996.09.30 매매 |
| 감정가 / 최저가 | 939,000,000원 / 657,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 508,479,547원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2025.01.20 행센대부 근저당
임차인 없음. 대항력 임차인이나 보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 현재 배당 가정에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 을구 9번 주식회사행센대부 근저당권 137,200,000원이 말소기준으로 잡혀 있고, 같은 날 접수된 을구 10번 전세권 5,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 기준은 ‘최근 12개월’
동일 면적 134.86㎡ 실거래는 총 9건입니다. 전체 평균은 902,333,333원이지만 2021~2023년의 940,000,000원~995,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 기준으로 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 4건 평균은 823,750,000원, 최신 거래는 2026.06. 870,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 134.86㎡ | 6 | 870,000,000원 |
| 2026.01 | 134.86㎡ | 13 | 895,000,000원 |
| 2025.10 | 134.86㎡ | 3 | 730,000,000원 |
| 2025.08 | 134.86㎡ | 14 | 800,000,000원 |
| 2023.11 | 134.86㎡ | 15 | 980,000,000원 |
| 2023.04 | 134.86㎡ | 8 | 995,000,000원 |
| 2022.04 | 134.86㎡ | 8 | 940,000,000원 |
| 2021.10 | 134.86㎡ | 6 | 949,000,000원 |
| 2021.09 | 134.86㎡ | 13 | 962,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.86㎡ | 4건 | 823,750,000원 |
현재 최저가 657,300,000원은 최근 12개월 평균의 79.8%입니다. 최신 거래 870,000,000원보다도 낮고, 9건 중 최저 거래가인 730,000,000원 아래에 있습니다. 따라서 이번 회차는 단순히 과거 고가 평균과 비교해서가 아니라, 최근 거래 기준으로도 할인 구간이라고 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 657,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,973,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사행센대부 | 137,200,000원 | 137,200,000원 |
| 3. 을구 10번 전세권 · 주식회사행센대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 506,127,000원 |
집행비용은 8,973,000원으로 추정됐고, 근저당권 137,200,000원과 전세권 5,000,000원은 전액 배당되는 가정입니다. 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 가정입니다.
④ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 657,300,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 460,110,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 322,077,000원 | 0원 |
이 물건은 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가 하락분만큼 늘어나는 유형이 아닙니다. 제시된 각 회차 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원이므로, 유찰될 경우 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 현재 회차 자체가 이미 최근 시세 평균보다 낮다는 점에서는 신건 가격이 시세 위에 있는 유형과 성격이 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 구리시 인창동 동인초등학교 남측 인근. 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 23층 건물의 20층. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일마감, 창호는 하이샷시창호 등입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지로 아파트부지로 이용 중이며, 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,457,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이며 허가대상자는 외국인 등으로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 441세대, 1999.01.12 준공 단지이며 동일 면적 거래는 2025.08~2026.06 사이에도 4건 확인됩니다. 다만 최근 가격 추세는 -14.7%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 전체 평균 902,333,333원보다 최근 12개월 평균 823,750,000원과 최신 거래 870,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 이전보다 14.7% 낮습니다. 현재 79.8%라는 할인율에 추가 하락 가능성까지 감안해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 8번 근저당 후속등기. 고흥군수산업협동조합 600,000,000원 근저당과 이후 이전·질권설정의 연결관계를 최신 등기 원본에서 확인하세요.
- 신청채권 확인. 청구금액은 508,479,547원입니다. 실제 채권계산서와 배당순위는 매각기일 전 원본으로 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 상황은 현장에서 다시 확인하세요.
- 관리비 확인. 공동주택 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 최종 확인하세요.
맺으며 — “현재 회차부터 가격 차이는 있다, 그러나 하락장을 빼면 안 된다”
이 물건은 임차보증금 인수형이 아닙니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 현재 최저가 657,300,000원이 곧 실질취득의 중심값입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 823,750,000원의 79.8%이므로 현재 회차부터 가격 차이는 분명합니다.
다만 시세 자체가 -14.7%의 하락 추세라는 점이 이 사건의 핵심 반대편입니다. 과거 940,000,000원~995,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만 보면 할인폭이 훨씬 커 보이지만, 실제 입찰 판단은 2025.08 이후의 730,000,000원·800,000,000원·895,000,000원·870,000,000원 거래를 중심으로 해야 합니다. 인수 0원은 강점, 79.8% 가격은 메리트, -14.7% 추세는 안전마진을 요구하는 요소입니다. 여기에 8번 근저당 후속등기 연결관계를 원본에서 정리한 뒤 응찰가를 확정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
