의정부지방법원 2025타경72213. 남양주시 다산동 한강프리미어갤러리 1층 알102호입니다. 감정가는 1,209,000,000원이지만 두 차례 유찰을 거쳐 최저매각가는 592,410,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 물건은 일반적인 아파트 경매처럼 접근하기 어렵습니다.
도시형생활주택으로 분류되어 있으나 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터) 등입니다. 현황조사에서는 임차인이 점유 중인 것으로 파악됐고, 조현구의 사용 현황은 음식점 등으로 기재되어 있습니다. 따라서 공부상 용도와 실제 사용상태, 임대차 관계를 각각 대조해야 합니다.
등기상 권리 소멸 구조와 실제 점유·이용에 따른 위험은 구분해야 합니다. 근저당과 후순위 압류성 권리가 매각으로 소멸할 예정이라는 사실만으로 명도 부담이나 임차보증금 관련 불확실성까지 해소되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72213 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6245 한강프리미어갤러리 1층 알102호 도로명주소: 경기도 남양주시 다산지금로163번길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 / 공장(지식산업센터) 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 김민규 · 2024.05.09 소유권이전 · 거래가액 1,157,284,800원 |
| 감정가 | 1,209,000,000원 |
| 최저매각가 | 592,410,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 최종민 / 550,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.09 광명농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 912,000,000원 |
| 실제 임차인 | 조현구 · 음식점 등 사용 · 보증금 미상 |
| 매수인 인수 | 배당 시뮬레이션상 0원 · 미확인 임대차 조건은 별도 점검 |
| 매각기일 | 2026.10.01 (진행 여부 재확인 필요) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 광명농업협동조합 근저당
권리분석의 출발점은 2024.05.09 설정된 광명농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 912,000,000원이며 말소기준권리로 분류되어 매각 시 소멸할 예정입니다.
그 이후 접수된 최종민의 강제경매개시결정과 중소벤처기업진흥공단·기술보증기금·서울보증보험주식회사·주식회사 국민은행·한국주택금융공사의 가압류도 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
2023.04.05 케이비부동산신탁주식회사 명의로 이루어진 소유권보존 및 신탁등기는 2024.05.09 김민규에게 소유권이 이전되면서 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 등기상 신탁이 존속하는 물건으로 해석하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 1명 확인, 보증금 미상
현황조사와 매각물건명세서에는 조현구가 임차인으로 기재되어 있습니다. 감정평가서에도 임차인이 점유 중인 것으로 구두조사되었다는 내용이 있습니다. 따라서 임차인이 없거나 명도 부담이 없는 물건으로 판단해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조현구 음식점 등 · 점유 부분 미상 |
2025.07.21 | 미상 | 대항력 없음 판정 기재된 전입일은 말소기준 이후 |
미확인 확정일자·배당요구 확인 필요 |
추가 확인 산정 인수 0원 · 임대차 조건 미상 |
실제 임차인 1명. 보증금 대위변제 또는 보증기관의 중복 승계신고로 분류된 임차인은 없습니다.
특히 현재 배당표상 인수액 0원은 확인된 등기상 권리와 입력된 임차인 판정에 따른 계산 결과입니다. 임차보증금의 실제 규모와 법적 지위까지 검증한 확정 금액은 아닙니다. 임차인의 점유 범위와 계약조건에 따라 명도 및 추가 비용이 발생할 가능성도 따로 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 시세 할인율은 미확인
감정가는 1,209,000,000원, 현재 최저매각가는 592,410,000원입니다. 2회 유찰에 따라 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌습니다.
다만 현재 확인된 자료에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실과 실제 시장가격보다 저렴하다는 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가가 현재 시장에서 실현 가능한 매각가격과 일치한다고 볼 근거도 확보되지 않았습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 1,209,000,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 · 2회 유찰 | 592,410,000원 | 49% | 현재 회차 기준 |
| 3회 유찰 시 | 414,687,000원 | 34.3% | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 290,280,900원 | 24.01% | 추가 유찰 가정 |
추가 유찰 가격은 제공된 회차별 시나리오이며, 실제 후속 매각기일이나 매각 진행을 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 592,410,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 전제에서 집행비용 추정액은 8,324,100원입니다. 이를 제외한 584,085,900원이 광명농업협동조합 근저당권에 배당되는 것으로 계산되어 있습니다.
근저당권에 배정된 금액만으로 매각대금이 모두 소진되기 때문에 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 시뮬레이션상 0원입니다. 다만 광명농업협동조합의 912,000,000원은 실제 채권잔액이 아닌 채권최고액이므로, 아래 표를 확정 배당순위 및 배당액으로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,324,100원 |
| 1. 근저당 · 광명농업협동조합 | 912,000,000원 | 584,085,900원 |
| 2. 경매신청 · 최종민 | 550,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 47,331,783원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 51,040,966원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국주택금융공사 | 35,353,873원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액을 기준으로 작성한 추정 배당표입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 채권잔액과 배당요구 및 우선권 관계에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 구조
후속 회차에서는 최저매각가가 더 낮아지는 만큼 채권자 배당액도 감소하는 것으로 계산됩니다. 그러나 현재 확인된 권리관계에서 산정한 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 이 결과는 임대차관계와 기타 미확인 사항이 추가 확인되어야 한다는 전제를 포함합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 592,410,000원 | 584,085,900원 | 1,121,640,722원 | 0원 |
| 3회 유찰 | 414,687,000원 | 408,140,130원 | 1,297,586,492원 | 0원 |
| 4회 유찰 | 290,280,900원 | 285,416,967원 | 1,420,309,655원 | 0원 |
모든 회차에서 신청채권자 최종민의 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 배당표상 금액은 확정 배당액이 아니며, 실제 경매 진행 여부를 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남양주시 다산동 소재 한강프리미어갤러리로, 주변에는 지식산업센터 등이 위치합니다. 일반적인 아파트 주거지보다는 해당 업무·산업시설의 이용 수요를 함께 살펴야 하는 입지입니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터) 등으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 도시형생활주택이라는 분류와 실제 이용상태의 차이가 핵심 검토 대상입니다. 건축물대장상 세부 용도와 실제 이용의 적법성을 확인해야 합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 인접도로를 통한 진출입이 가능한 것으로 조사되었습니다.
- 건물 구조·설비. 철근콘크리트구조이며 위생설비·급배수설비·전기설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지 및 도로. 준주거지역에 해당하며 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)에 포함됩니다. 대로1류와 중로2류에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 4,891,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 호실의 시장 매매가격이나 낙찰 적정가격을 뜻하지 않습니다.
- 규제사항. 공공주택지구·과밀억제권역·역사문화환경보존지역·상대보호구역·배출시설설치제한지역 등의 토지이용 관련 사항이 기재되어 있습니다. 외국인 등 및 주택 용도와 관련된 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 있으므로 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 감정 관련 자료상 위반건축물 표시가 없습니다. 다만 위반건축물 표시가 없다는 사실만으로 현재 이용상태의 적법성이 확인되는 것은 아닙니다.
- 환금성. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않았고 법적 용도와 실제 이용상태의 차이가 있습니다. 재매각 가능가격과 수요층을 현 단계에서 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 진행 여부 확인. 2026.09.11 및 2026.09.14 기각결정정본 발송 이력이 있습니다. 결정문과 사건 진행내역을 확인하여 2026.10.01 매각이 실제 진행되는지 먼저 확인하세요.
- 임차보증금 확인. 조현구의 보증금·차임·계약기간·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 미상 보증금을 임의로 0원으로 간주해서는 안 됩니다.
- 영업 및 점유 확인. 음식점 등으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 실제 영업 주체, 점유 개시일, 사업자등록, 점유 부분 및 임대차계약서를 확인하세요.
- 대항력 재검토. 전입일은 말소기준 이후지만 실제 이용상태가 비주거용으로 조사되었습니다. 주택임대차와 상가건물임대차 중 어떤 법률관계가 적용되는지, 별도의 대항요건이 충족되는지 확인하세요.
- 용도 적법성 검토. 도시형생활주택 분류와 공장(지식산업센터) 이용상태의 차이를 건축물대장 및 관련 인허가 자료로 확인하세요.
- 실거래가 확보. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정하지 말고 유사 용도·입지·층·사용상태의 거래사례와 현재 매도 호가를 비교하세요.
- 배당 검증. 광명농업협동조합의 실제 채권잔액과 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제 등 우선배당 항목을 확인해야 합니다. 채권최고액만으로 실제 배당액을 확정할 수 없습니다.
- 명도 및 추가 비용. 실제 임차인이 점유하고 있으므로 인도 및 점유 이전 절차를 검토해야 합니다. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 및 법원 결정문을 최종 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확인되지 않은 위험
한강프리미어갤러리 알102호는 감정가 1,209,000,000원에서 최저가 592,410,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 말소기준 근저당과 후순위 가압류의 소멸 구조는 비교적 명확하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 주요 변수는 감정가 대비 할인율 밖에 있습니다. 도시형생활주택과 공장(지식산업센터) 이용상태의 차이, 보증금이 확인되지 않은 실제 임차인의 점유, 비교 실거래가 부재가 함께 존재합니다.
특히 기각결정 통지 이력 때문에 예정된 매각 자체가 진행되는지 확인해야 합니다. 경매가 진행된다는 전제가 성립하더라도 용도와 임대차관계, 실제 시장가격을 검증하지 않으면 최저가의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
최저가가 감정가의 49%라는 사실은 확인되지만, 시세보다 저렴한지와 안전하게 취득할 수 있는지는 아직 확인되지 않았습니다. 절차 진행 여부와 점유·용도·시세를 확인한 후에야 구체적인 입찰 판단이 가능합니다.
