인천지방법원 2025타경34798. 부천시 소사구 송내동 에젤리움 102동 5층 502호의 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 최저가 131,810,000원이 아니라 선순위 주택임차권 287,000,000원입니다. 한정현은 2022.01.11 전입신고와 확정일자를 갖추고 2022.01.21 점유를 시작했으며, 2024.01.25 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매상 말소기준으로 제시된 2024.09.09 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
현재 회차 매각가를 131,810,000원으로 놓은 배당계산에서는 집행비용 2,645,340원을 뺀 129,164,660원만 임차인에게 배당되고 157,835,340원이 남습니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조라 낙찰가가 내려가도 실질취득비용은 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명세서에 명시돼 있어, 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34798 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 432-3 에젤리움 102동 5층 502호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 분석 대상 면적 | 37.71㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 사용승인 2021.12.28 |
| 소유자 | 이선화 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 131,810,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 287,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한정현 | 건물의 전부 | 287,000,000원 | 2022.01.11 / 2022.01.11 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 |
실제 임차인은 1명입니다. 한정현은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인입니다. 배당요구도 2024.01.25 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 싸 보이지만 면적 비교는 주의
에젤리움 실거래는 4건이 확인되며 전체 평균은 260,750,000원입니다. 다만 가격 메리트 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 283,500,000원, 최신 거래는 2026.07의 270,000,000원입니다. 현재 최저가 131,810,000원은 최근 12개월 평균의 46.5%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 19.1% 높은 추세로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 30.58㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2025.12 | 59.33㎡ | 2 | 297,000,000원 |
| 2023.12 | 30.58㎡ | 3 | 128,000,000원 |
| 2022.12 | 50.3㎡ | 2 | 348,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 283,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 131,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,645,340원 |
| 1. 임차인 한정현 보증금 | 287,000,000원 | 129,164,660원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 메리츠화재해상보험 주식회사 | 145,518,500원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 메리츠화재해상보험 주식회사 | 287,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 287,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차인 보증금 중 157,835,340원이 미배당됩니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액이며, 명세서상 말소동의 확약을 적용하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 낙찰가 하락 효과가 사라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 131,810,000원 | 157,835,340원 | 131,810,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 92,267,000원 | 196,793,806원 | 92,267,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 64,586,899원 | 223,975,665원 | 64,586,899원 |
확약이 없었다면 매각가가 낮아질수록 임차인의 미배당액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 이 사건에서는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로 낙찰가 하락이 실제 취득비용 하락으로 이어지는 구조로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천고등학교 북측 인근이며 아파트·다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 502호이며 사용승인은 2021.12.28입니다. 승강기·도시가스·개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·송내 역세권 지구단위계획구역이며 공시지가는 2,247,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되며 교육환경 보호구역과도 관련됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 규모. 에젤리움은 23세대로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 물건의 실질 인수 0원 판단은 해당 확약의 적용을 전제로 합니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문에서 을구 3번 주택임차권의 말소 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 배당 구조 확인. 배당표상 287,000,000원 중 129,164,660원만 배당되고 157,835,340원이 부족합니다. 확약을 빼면 중대한 인수위험으로 바뀝니다.
- 실거래 면적 확인. 최근 거래가 존재하지만 대상 면적 37.71㎡와 직접 일치하지 않습니다. 30.58㎡·59.33㎡·50.3㎡ 거래를 그대로 동일 호수 시세로 보면 안 됩니다.
- 2회 유찰 상태. 현재 최저가는 131,810,000원이며 감정가의 49% 수준으로 제시돼 있습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
- 등기 변동 확인. 2026.08.15 발급 등기 내용을 기준으로 이후 추가 권리변동이 없는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 국민건강보험공단과 부천시 압류가 존재하고 실제 배당은 당해세 등으로 달라질 수 있으므로 배당순위 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘157,835,340원 인수’가 아니라 ‘확약의 효력 확인’
표면만 보면 보증금 287,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 131,810,000원에 낙찰받아도 157,835,340원을 추가 인수해야 하는 물건입니다. 그 구조라면 유찰이 거듭되어도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 가격 메리트가 생기지 않습니다.
그러나 이 사건은 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 정확도 규칙을 적용하면 한정현의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 131,810,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 283,500,000원과 최신 거래 270,000,000원보다 낮지만 대상 면적 37.71㎡와 실거래 면적이 일치하지 않는 만큼 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 이 물건의 승부처는 확약서의 적용 범위를 원본으로 확인하고, 면적이 맞는 시세를 다시 대조하는 것입니다.
