인천지방법원 2025타경34842. 부천시 오정구 고강동 우림메르디앙 101동 5층 501호, 전용 30.44㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 158,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 110,600,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 강신원은 2019.07.29 주민등록, 2019.07.09 확정일자를 갖추고 있으며, 말소기준인 2020.06.08 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 임차인이고, 보증금을 전액 배당받지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 110,600,000원 중 집행비용 2,348,400원을 제외한 108,251,600원이 임차인에게 배당되고, 나머지 46,748,400원이 매수인 인수로 남습니다. 2회 유찰 시 인수 예상액은 79,373,560원, 3회 유찰 시에는 102,181,492원으로 오히려 증가합니다. 즉 낙찰가 하락분이 곧바로 인수액 증가로 전환되므로 이 사건에서는 ‘더 유찰되면 더 싸진다’는 일반적인 경매 논리가 통하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34842 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 297 우림메르디앙 101동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형다세대) · 전용 30.44㎡ · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 진현철 (2019.07.06 매매 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 과거 오정농업협동조합 근저당과 농협은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현존 권리 중 말소기준은 2020.06.08 국 압류이며, 이후 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시·국·부천시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 강신원의 전입·확정일자는 이 말소기준보다 앞서므로 별도로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강신원 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 155,000,000원 | 2019.07.29 / 2019.07.09 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당액 인수 |
② 가격 비교 — 최저가 1.106억이 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
우림메르디앙 전용 30.44㎡의 확인되는 실거래는 2023.12 4층 116,000,000원 한 건입니다. 표면상 현재 최저가 110,600,000원은 이 거래가의 95.3%라 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 155,000,000원이 낙찰가를 웃돌기 때문에 그 비교법을 그대로 적용하면 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 동일면적 실거래 | 116,000,000원 | 2023.12 · 4층 · 확인 거래 1건 |
| 현재 최저가 | 110,600,000원 | 실거래의 95.3%이나 인수액 제외 가격 |
| 임차보증금 | 155,000,000원 | 대항력 있는 임차인의 보증금 · 실질취득 수준을 결정 |
| 감정가 | 158,000,000원 | 보증금과 비슷한 수준 |
따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 110,600,000원이 아니라 155,000,000원 수준의 실질취득 부담입니다. 확인되는 실거래 116,000,000원보다 높은 수준이므로 ‘감정가 대비 30% 할인’, ‘실거래보다 4.7% 저렴’ 같은 표현으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 게다가 실거래 표본은 2023.12 한 건뿐이어서 현재 시세를 정밀하게 확정하기에도 제한이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 |
| 1. 임차인 강신원 보증금 | 155,000,000원 | 108,251,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,085,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 강신원 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 중 108,251,600원이 배당되고 46,748,400원이 매수인 인수로 남는 예상입니다. 국세·지방세 압류 4건이 있으며, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액이 올라간다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 110,600,000원 | 108,251,600원 | 46,748,400원 |
| 2회 유찰(49%) | 77,420,000원 | 75,626,440원 | 79,373,560원 |
| 3회 유찰(34%) | 54,194,000원 | 52,818,508원 | 102,181,492원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택, 도시형생활주택(원룸형다세대)으로 이용 중이며 전용면적은 30.44㎡입니다.
- 입지. 은데미공원 북동측 인근으로 연립·다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 섞여 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호이며 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 15m 내외, 북측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 환금성. 우림메르디앙은 16세대, 2015.02.05 준공이며 확인되는 동일면적 실거래는 2023.12 한 건입니다. 거래 표본이 적은 다세대라는 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 110,600,000원은 실질취득비용이 아닙니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수를 함께 계산해야 합니다.
- 임차보증금 전액배당 여부 확인. 매각물건명세서상 보증금을 전액 배당받지 못하면 미배당액이 매수인에게 승계됩니다.
- 국세·지방세 확인. 압류가 여러 건 존재하며 당해세가 있으면 임차인 배당이 줄고 그만큼 매수인 인수 위험이 커질 수 있습니다.
- 임차인 강신원 관계 확인. 임차인이 강제경매 신청채권자와 동일하므로 임대차계약서·보증금 지급자료·배당요구·임차권등기 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인 실거래가 2023.12의 116,000,000원 한 건뿐이므로 현재 매매·전세 호가와 인근 유사 다세대 거래를 입찰 전 추가 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰돼도 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 증가하므로 일반적인 ‘유찰 후 할인 매수’ 전략을 그대로 적용하면 안 됩니다.
맺으며 — “1.106억에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 110,600,000원이지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 임차보증금 155,000,000원입니다. 강신원은 말소기준보다 먼저 전입하고 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이며, 현재 회차에서도 보증금 중 46,748,400원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계되는 예상입니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지지만 인수액은 커집니다.
확인되는 동일면적 실거래는 116,000,000원 한 건입니다. 따라서 표면 최저가가 실거래의 95.3%라는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 실질취득은 보증금 155,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다. 권리구조와 가격을 함께 보면 이 물건의 핵심은 ‘70%까지 떨어진 다세대’가 아니라 ‘대항력 임차보증금이 가격 하단을 막고 있는 인수형 경매’입니다.
