인천지방법원 2026타경4. 부천시 소사구 소사본동 전원빌라 301호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 조승혜이며 2022.06.28 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 180,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 138,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2026.01.07 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
현재 최저매각가는 감정가 182,000,000원의 70%인 127,400,000원입니다. 권리관계만 보면 국민은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인 역시 말소기준보다 늦게 전입해 매수인에게 승계되는 보증금은 없습니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 권혜숙은 과거 이 부동산의 공유자이자 국민은행 근저당의 채무자로도 등장하므로 점유관계의 성격은 원본 자료로 재확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경4 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 185-31 301호 · 도로명 경기도 부천시 소사구 호현로387번길 38 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 69.12㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 조승혜 (2022.06.28 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 128,563,495원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.28 을구 9번 국민은행 근저당권 · 채권최고액 138,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
현재 권리분석의 중심은 2022.06.28 국민은행 근저당입니다. 해당 근저당이 말소기준권리이고 경매개시결정도 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부에 남아 있는 과거 가압류·압류·근저당은 이미 말소된 내역이며, 이번 매각에서 새로 매수인이 떠안을 권리로 보이지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권혜숙 | 2022.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 임차인은 권혜숙 1명입니다. 전입일은 2022.07.29로, 말소기준권리인 국민은행 근저당 설정일 2022.06.28보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단할 수 없지만, 대항력이 없는 만큼 미배당 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 할인율보다 ‘표본 1건’이 먼저다
전원빌라는 총 9세대, 사용승인일은 1999.04.08입니다. 대상 면적 69.12㎡와 일치하는 확인 거래는 2022.05 3층 180,000,000원 한 건입니다. 제공된 비교지표의 평균·최신 거래·최저·최고가가 모두 180,000,000원인 이유도 표본이 한 건뿐이기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 69.12㎡ | 3 | 180,000,000원 |
현재 최저가 127,400,000원은 비교거래 180,000,000원의 70.8%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 최신 확인 거래가 2022.05 한 건뿐이어서 이를 2026년 현재의 충분한 시세 표본으로 보기는 어렵습니다. 따라서 “시세보다 확실히 싸다”는 결론보다 “권리는 단순하지만 현재 가격 검증이 필요한 물건”으로 보는 편이 데이터에 충실합니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,583,600원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 138,600,000원 | 124,816,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당이 채권최고액 기준 전액 배당되지 않으며 미배당 13,783,600원이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 127,400,000원 | 124,816,400원 | 13,783,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 51,425,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 77,697,669원 | 0원 |
유찰될수록 국민은행의 미배당 규모는 커지지만, 말소기준 근저당의 미배당은 매수인 승계금이 아닙니다. 세 시나리오 모두 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진영고등학교 북동측 인근이며 다세대주택·아파트·다가구주택이 혼재하는 주거지입니다. 인근에 편익시설과 공원이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호이며 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 위생시설·급배수시설·도시가스 시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지이며 전원빌라 건부지로 이용 중이고, 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함되며, 외국인 등 단독·다가구·아파트·연립·다세대를 대상으로 한 토지거래 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 총 9세대이고 확인된 동일 면적 실거래가 1건이어서 거래 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 권혜숙의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 권혜숙은 과거 공유자이자 근저당 채무자로 등장합니다. 현재 점유의 실제 법률관계와 임대차 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.06.28 을구 9번 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 전입은 2022.07.29입니다.
- 미배당과 인수 구분. 국민은행 미배당액은 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 확인 실거래가 2022.05 한 건뿐이므로 현재 최저가 127,400,000원의 가격 경쟁력은 별도의 최신 거래 확인이 핵심입니다.
- 토지이용계획 확인. 매각기일 2026.08.20은 기재된 토지거래 허가구역 기간 2025.08.26~2026.08.25 안에 있으므로 해당 제한의 적용대상 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 추가 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.28 국민은행 근저당이 말소기준이고, 실제 조사된 임차인 권혜숙의 전입은 2022.07.29로 더 늦어 대항력이 없습니다. 현재 최저가 127,400,000원에서 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격 판단은 권리만큼 단순하지 않습니다. 전원빌라는 총 9세대이고 동일 면적의 확인 거래도 2022.05의 180,000,000원 한 건뿐입니다. 현재 최저가가 이 거래의 70.8%인 것은 사실이지만, 이 한 건만으로 2026년 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정할 근거는 부족합니다. 결론은 “권리상 인수 부담은 없지만, 소규모 다세대 특성상 현재 가격 검증과 임차관계 원본 확인이 승부처”입니다.
