인천지방법원 2026타경52. 김포시 풍무동 풍무센트럴푸르지오 201동 11층 1101호 아파트입니다. 전용면적은 84.9553㎡이고, 감정가와 최저매각가는 모두 700,000,000원입니다. 동일 평형 최근 실거래 평균은 746,666,666원으로, 신건 최저가가 최근 거래 수준보다 낮다는 점이 먼저 눈에 들어옵니다.

등기상 말소기준권리는 2021년 1월 29일 설정된 목동신용협동조합의 근저당권 649,000,000원입니다. 이후 하나캐피탈 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기상 후순위 임차권이라는 이유만으로 임차인의 보증금 인수 문제까지 사라진다고 판단해서는 안 됩니다. 임차인의 전입신고가 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다.

여기에 신청채권자가 제출한 무상거주 관련 확인서가 권리관계의 핵심 쟁점으로 추가됩니다. 실제 유상 임대차와 보증금채권이 존재하는지, 배당에서 보증금이 전액 처리되는지, 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 남는지를 구분해서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

말소기준은 2021.01.29 목동신용협동조합 근저당권입니다. 하나캐피탈 근저당권, 포항수산업협동조합 및 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 그 이후에 접수됐습니다. 해당 등기상 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

과거 신한은행·안양저축은행·더조은새마을금고·핀옥션소셜대부의 근저당권과 전세권, 과거 신탁등기는 이미 말소된 이력입니다. 이를 현재 매수인이 인수할 채무로 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 이 사건의 핵심 분쟁

* 유효한 임대차와 보증금채권이 인정되고, 보증금 225,000,000원이 전액 배당된다는 조건에서 예상 인수액은 0원입니다. 임대차의 유효성·보증금 지급 여부·배당 결과가 확정됐다는 의미가 아닙니다.

최금자는 임차권등기를 통해 225,000,000원의 보증금을 주장하고 있고, 등기상 전입·점유·확정일자 역시 말소기준보다 앞섭니다. 반면 채권자 측은 가족관계와 무상거주를 주장하고 있어, 보증금채권 자체의 실재 여부가 쟁점입니다. 가족관계만으로 주택임대차의 존재 또는 부존재를 단정할 수는 없습니다.

따라서 이 사건을 단순히 “임차권등기가 후순위이므로 인수 0원”이라고 결론 내리거나, 반대로 “무상거주 확인서가 있으므로 보증금은 허위”라고 단정하는 것은 모두 부정확합니다. 임대차의 실재와 실제 배당 결과가 매수인의 최종 부담을 결정합니다.

③ 시세 비교 — 신건 7억은 최근 거래보다 낮다

풍무센트럴푸르지오의 동일 평형인 전용 약 84.96㎡대 최근 실거래 12건을 비교합니다. 최근 거래는 2026년 7~9월에 분포하며, 평균은 746,666,666원입니다. 최저매각가 700,000,000원은 이 평균의 93.8%입니다.

최근 실거래 범위는 715,000,000원~785,000,000원이며, 최신 거래가격은 760,000,000원입니다. 신건 최저가 700,000,000원은 최근 평균뿐 아니라 제시된 거래 중 최저가격보다도 낮습니다. 가격만 비교하면 최근 실거래 대비 낮은 출발점인 것은 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 700,000,000원 가정)

아래 표는 임차인 최금자의 보증금채권과 우선변제권을 인정하고, 225,000,000원을 전액 배당한다는 가정에 따른 예상치입니다. 신청채권자 측 무상거주 주장이 배당절차에서 받아들여지는 경우에는 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 배당표는 임차인의 보증금채권을 인정한 가상 배당 계산으로, 실제 배당표나 확정된 인수액이 아닙니다.

⑤ 회차별 배당·인수 시나리오

* 모든 회차에서 보증금 225,000,000원의 전액 배당을 전제한 계산입니다. 채권 미배당은 근저당·가압류 채권자의 미회수액이며, 자동으로 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 실제 임차보증금 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 재산정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 풍무동 신풍초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·상가점포·오피스텔 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 김포골드선 풍무역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 입지여건은 양호한 편으로 기재돼 있습니다.
• 단지 규모. 풍무센트럴푸르지오는 2,467세대이며, 준공일은 2018.06.22입니다. 최근 동일 평형 실거래 표본에서도 거래가 확인됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 20층 건물 중 11층 아파트입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방·방송통신설비를 갖추고 있습니다.
• 토지 및 도로. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결돼 있습니다. 공시지가는 2,161,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(풍무2), 고도지구 및 교육환경보호 관련 구역 등과 관계됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있으므로 실제 적용 대상과 지정기간을 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 특이사항이 없습니다. 다만 현장조사에서 이해관계인의 협조가 없어 내부구조는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 동일 평형 거래가격은 715,000,000원~785,000,000원입니다. 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따라 실제 매도가격과 환금성에는 차이가 발생할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 무상거주 확인서 원본. 2026.07.15 제출된 무상거주사실 확인서 및 주택 임대차등 조사보고서를 확인하고, 작성자·작성 경위·기재내용·관련자의 주장을 대조해야 합니다.
• 임대차의 실재. 최금자의 임대차계약서, 보증금 225,000,000원의 실제 지급 내역, 계약 당사자 및 보증금 반환 관계를 확인해야 합니다.
• 전입·점유와 대항력. 2018.07.20 점유개시, 2018.07.26 주민등록, 2018.08.13 확정일자 및 임차권등기 내용을 현황조사·매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 배당 및 인수액. 실제 임차보증금 전액 배당 여부, 우선순위 및 미배당 가능성을 검토해야 합니다. 대항력 인정 임차인의 보증금이 남으면 인수액을 포함해 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 신청채권자와 배당채권자 동일성. 목동신용협동조합의 변경 상호인 대전행복신용협동조합의 채권 및 배당액을 대조하고, 청구금액 598,590,784원과 실제 채권계산서도 확인해야 합니다.
• 명도 및 점유. 임차인과 소유자의 관계, 현재 실제 점유자 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 무상거주 주장만으로 명도 문제가 해소됐다고 볼 수 없습니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 현장 확인을 통해 수리 필요성 및 실제 상태를 점검해야 합니다.
• 실거래 비교. 최근 평균 746,666,666원과 최신 거래 760,000,000원을 함께 참고하되, 본건 11층의 개별 조건을 반영해야 합니다.
• 관리비·조세·규제. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 조세채권의 배당 우선순위, 토지거래허가 관련 규제의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수내역, 배당 관련 자료 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 낮지만, 인수 0원은 조건부”

풍무센트럴푸르지오 1101호는 감정가와 신건 최저가가 700,000,000원으로 동일합니다. 동일 평형 최근 실거래 평균 746,666,666원의 93.8%이며, 최신 실거래 760,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 신건 가격이 최근 시세보다 높다는 유형의 물건은 아닙니다.

다만 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 최금자의 보증금 225,000,000원과 무상거주 주장 사이의 관계입니다. 임차권등기상 전입·점유·확정일자는 말소기준권리보다 빠르지만, 신청채권자가 소유자의 어머니인 최금자의 무상거주를 주장하는 확인서를 제출했습니다.

임대차가 인정되고 보증금이 전액 배당되면 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 배당자격이나 보증금채권이 다투어지는 과정에서 실제 배당 및 대항력 관계가 달라지면 매수인의 부담도 달라질 수 있습니다. 보증금 실재 여부, 무상거주 확인서의 효력, 배당순위, 최종 인수액을 검증하기 전까지는 권리상 안전하다고 확정할 수 없습니다.

결론적으로 최근 시세 대비 가격상 차이는 확인되지만, 권리분쟁과 내부 미확인 위험을 별도로 반영해야 하는 물건입니다. 이 사건의 판단 기준은 단순한 최저가가 아니라, 최종 배당과 인수액이 확인된 후의 실질취득비용입니다.