인천지방법원 2026타경30054. 부천시 소사구 옥길동 ‘부천옥길자이’ 105동 21층 2101호 아파트입니다. 감정가는 810,000,000원, 현재 최저매각가는 한 차례 유찰된 567,000,000원입니다. 실거래만 보면 최근 12건 평균 746,416,666원, 최신 거래 755,000,000원보다 낮아 표면 가격은 크게 내려와 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격보다 점유자의 선순위 가능성입니다.
구본원의 전입신고일은 2018.02.19로, 자료상 말소기준일인 2025.03.11보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정하기보다는 대항력 가능·보증금 미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도, 이 점유자의 실제 보증금이 확인되기 전에는 매수인의 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30054 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 776-1 부천옥길자이 105동 21층 2101호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 29층 건물 내 21층 · 사용승인 2018.01.26 |
| 소유자 | 이진희 |
| 감정가 / 최저가 | 810,000,000원 / 567,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 638,693,083원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 점유자 확인이 먼저다
초기 하나은행·신한은행·우리은행 근저당 등 다수의 과거 담보권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 자료상 말소기준은 2025.03.11 주식회사신성전기산업 근저당권 400,000,000원이며, 2026.01.09 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구본원 | 2018.02.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 점유자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입 시점은 매우 이르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 최우선변제·우선변제 범위와 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 5.67억은 싸 보이지만 ‘실질취득가’는 아직 모른다
부천옥길자이는 566세대, 2018.01.26 사용승인된 아파트입니다. 최근 실거래 12건의 평균은 746,416,666원, 최신 거래는 2026.07의 755,000,000원입니다. 현재 최저가 567,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.67㎡ | 15 | 755,000,000원 |
| 2026.07 | 84.77㎡ | 27 | 765,000,000원 |
| 2026.07 | 84.67㎡ | 23 | 739,000,000원 |
| 2026.07 | 84.67㎡ | 5 | 722,000,000원 |
| 2026.06 | 84.77㎡ | 5 | 708,000,000원 |
| 2026.05 | 84.77㎡ | 24 | 730,000,000원 |
| 2026.05 | 84.67㎡ | 20 | 740,000,000원 |
| 2026.05 | 84.67㎡ | 25 | 740,000,000원 |
| 2026.04 | 84.67㎡ | 10 | 738,000,000원 |
| 2026.03 | 90.57㎡ | 21 | 770,000,000원 |
| 2026.03 | 90.57㎡ | 21 | 770,000,000원 |
| 2026.02 | 96.13㎡ | 14 | 780,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 746,416,666원 |
거래 표본은 708,000,000원~780,000,000원이고 최근 평균은 746,416,666원입니다. 표면 최저가만 놓고 보면 최근 시세보다 낮습니다. 하지만 이 사건은 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로, 최저가 567,000,000원을 곧바로 실질취득가로 보면 안 됩니다. 실제 인수 보증금이 있다면 그 금액을 더한 실질취득가를 다시 최근 시세와 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 567,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,070,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신성전기산업 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 158,930,000원 |
위 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션 그대로이며 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 구조입니다. 특히 구본원의 보증금이 미상이므로 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 확인은 생략할 수 없다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 567,000,000원 | 400,000,000원 | 0원 | 158,930,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 396,900,000원 | 390,543,400원 | 9,456,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 277,830,000원 | 273,140,380원 | 126,859,620원 | 0원 |
제공된 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이는 보증금이 확인되지 않은 구본원의 실제 승계 가능성을 확정한 결과가 아닙니다. 선순위 임차보증금이 존재하고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수가 커질 수 있으므로, 유찰 그 자체만으로 실질취득가가 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥길산들초등학교 북서측 인근이며 주변은 아파트단지와 녹지지대가 혼재합니다.
- 교통. 남서측으로 범안로에 접하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물의 21층이며 사용승인일은 2018.01.26입니다. 위생·급배수, 엘리베이터, 소화전, 지역난방설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 광대로, 북측 보행자도로, 동측 및 남측 중로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·옥길공공주택지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 해당 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구본원 보증금 확인. 전입일 2018.02.19로 말소기준보다 이릅니다. 보증금과 임대차계약 원본을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 예상 미배당액 산정을 위해 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 승계할 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더한 금액으로 최근 실거래 평균 746,416,666원·최신 거래 755,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 과거 근저당 말소와 2025.03.11 말소기준권리, 한국자산관리공사 관련 권리이전·경매개시결정을 원본으로 대조하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으므로 입찰 전 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “76% 할인”보다 중요한 미상 보증금
현재 최저가 567,000,000원만 보면 최근 12개월 실거래 평균 746,416,666원의 76.0%라 눈에 띄는 할인폭입니다. 그러나 이 사건에는 전입일 2018.02.19의 구본원 점유자가 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 때문에 권리분석은 아직 닫히지 않았습니다.
보증금이 없거나 매수인 승계가 없다면 표면 가격의 장점이 살아날 수 있지만, 반대로 선순위 임차보증금이 존재하고 미배당액을 매수인이 떠안는 구조라면 실제 취득비용은 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 관심, 권리는 보류”입니다. 먼저 구본원의 보증금을 확인하고, 그 다음에야 567,000,000원이 정말 싼 가격인지 판단할 수 있습니다.
