인천지방법원 2026타경30242. 부천시 원미구 중동 굿모닝위너스텔4차 14층 1419호 오피스텔입니다. 감정가 79,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 38,710,000원입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 주택임차권등기와 그 임차권에 관해 제출된 말소동의 확약서를 함께 해석하는 데 있습니다.
등기상 한국토지주택공사의 주택임차권은 2025.02.13. 접수됐고, 전입일은 2022.08.16., 확정일자는 2022.07.25., 보증금은 102,000,000원입니다. 말소기준인 부천시 압류는 2025.10.10.이므로 형식적인 순위만 보면 임차권이 먼저입니다. 현재 최저가 기준 배당에서는 집행비용 1,096,780원을 제외한 37,613,220원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 64,386,780원이 룰상 매수인 인수로 계산됩니다.
다만 매각물건명세서에는 이 인수권리에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 해당 임차권의 인수액은 실질 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저매각가 38,710,000원이며, 64,386,780원은 확약이 없다고 가정했을 때의 룰상 미배당 인수액으로 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30242 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1131-4 굿모닝위너스텔4차 14층 1419호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상15층 건물 내 14층 1419호 · 사용승인일 2003.12.15 |
| 소유자 | 주식회사에스엠티컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 38,710,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 106,683,615원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
또 하나 구분할 점은 임차 신고의 성격입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 신고로 분류돼 실제 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 따라서 보증금 102,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않으며, 이 자료상 실제 임차인 0명으로 정리합니다.
② 임차권 현황
| 신고자 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 신고 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.16 | 2022.07.25 | 102,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 룰상 인수 |
배당요구는 2025.02.13. 접수됐습니다. 현재 회차 배당계산에서는 37,613,220원이 배당되고 64,386,780원이 미배당으로 남지만, 해당 임차권에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 79,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 38,710,000원, 시나리오상 감정가의 49%입니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,096,780원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 102,000,000원 | 37,613,220원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 106,683,615원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 부족분은 64,386,780원으로 매수인 인수 처리됩니다. 다만 해당 임차권에는 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 구분합니다. 배당표의 집행비용은 매각가의 2.8% 추정치이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 임차권 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 38,710,000원 | 64,386,780원 | 106,683,615원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 27,097,000원 | 75,790,746원 | 106,683,615원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 18,967,900원 | 83,773,522원 | 106,683,615원 |
확약을 제외한 기계적 배당 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어납니다. 하지만 이 사건은 해당 임차권에 말소동의 확약이 제출돼 있으므로, 실제 입찰 판단에서는 확약의 효력이 유지되는지가 회차별 인수액 숫자보다 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 신중동역 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·공동주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 신중동역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용중인 것으로 추정됩니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 25m 및 15m 내외의 도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)이며, 토지는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 공시지가 7,300,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적 976.5㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 확약이 을구 7번 주택임차권 전체를 대상으로 하는지, 별도 조건이나 유효기간이 있는지 직접 대조하세요.
- 실제 임차인 여부 재확인. 한국토지주택공사는 보증기관 신고로 분류돼 실제 임차인 수에는 포함하지 않았습니다. 현황조사와 매각물건명세서 원문에서 현 점유자를 확인하세요.
- 시세 확인. 최근 실거래 평균·최신 거래가 없으므로 감정가 대비 49%만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 추가 유찰 시. 배당표상 매각가가 낮아질수록 임차보증금 룰상 미배당액은 75,790,746원, 83,773,522원으로 커집니다. 확약 유효 여부가 더욱 중요합니다.
- 체납·선순위 공과금. 부천시 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 실제 배당과 말소 범위는 집행기록과 세금 관련 원본을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘확약의 효력’이 먼저다
이 물건은 감정가 79,000,000원에서 2회 유찰돼 38,710,000원까지 내려왔지만, 숫자만 보고 단순 저가 물건으로 볼 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 주택임차권 때문에 현재 회차 배당표상 64,386,780원의 인수액이 계산되기 때문입니다.
다만 매각물건명세서에 그 임차권에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 결국 이 사건은 ‘선순위 임차권이 있으니 위험하다’도 아니고, ‘감정가의 49%니 싸다’도 아닙니다. 확약서가 실제 말소까지 안전하게 이어지는지 확인한 뒤, 별도로 실거래 시세를 확인하는 사건입니다.
