대전지방법원 2025타경582. 충남 아산시 염치읍 서원리 70-4의 토지와 공장·창고시설을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 9,984.0㎡이고, 감정평가상 건물은 창고·공장·펌프실, 사무실·식당, 샤워실·화장실 등으로 이용 중입니다. 감정가는 4,760,080,000원, 2회 유찰된 현재 최저가는 2,332,439,000원입니다.
표면적인 할인 폭은 큽니다. 그러나 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 임차관계입니다. 현황조사 등에 나타난 점유자는 주식회사 에버그린, 주식회사 벤투스파트너스, 주식회사 헤세드위즈, 장현준, 장중훈까지 모두 5명이며, 각 점유일은 현재 말소기준인 2025.06.26보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 관리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경582 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 염치읍 서원리 70-4 · 충청남도 아산시 염치읍 아산로 658-41 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장(창고, 공장, 펌프실) · 공장(사무실, 식당 등) · 공장(샤워실, 화장실) |
| 토지 | 공장용지 9,984.0㎡ · 공업용 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김연태, 김진현, 박현숙, 황정순 |
| 공유지분 | 김연태 100분의 25 및 100분의 5 · 김진현 100분의 25 · 박현숙 100분의 20 · 황정순 100분의 25 |
| 감정가 / 최저가 | 4,760,080,000원 / 2,332,439,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 1,850,043,669원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 중요하다
등기부에는 과거 농업협동조합중앙회 근저당, 각종 압류·가압류와 여러 차례의 경매개시결정 이력이 있으나 상당수는 이미 말소돼 있습니다. 2018.02.09 설정된 주식회사신한은행 근저당 2,400,000,000원 역시 자료상 이미 말소 처리되어 있고, 현재 사건의 말소기준은 2025.06.26 임의경매개시결정으로 산정되어 있습니다.
| 점유자 | 점유일 | 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에버그린 | 2023.10.12 | 창고시설 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 주식회사 벤투스파트너스 | 2024.09.04 | 창고시설 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 주식회사 헤세드위즈 | 2025.04.18 | 창고시설 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 장현준 | 2022.09.21 | 창고시설 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 장중훈 | 2022.05.23 | 창고시설 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유관계로 확인되는 사람·법인은 5명입니다. 보증금 중복 합산 문제는 없지만, 각 보증금 자체가 확인되지 않아 총 인수위험도 계산할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 4,760,080,000원의 49%인 2,332,439,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,632,707,300원, 4회 유찰 시 1,142,895,110원으로 내려갑니다. 하지만 이 사건은 임차보증금 인수 가능액이 미상이라, 매각대금이 내려가는 만큼 실질취득액도 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 2,332,439,000원 | 임차보증금 인수 가능액 미상 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 1,632,707,300원 | 임차보증금 인수 가능액 미상 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 1,142,895,110원 | 임차보증금 인수 가능액 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 2,332,439,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 25,724,390원 |
| 신청채권자 · 주식회사신한은행 | 1,850,043,669원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,306,714,610원 |
현재 배당 산출에는 집행비용 25,724,390원과 소유자 교부 2,306,714,610원이 잡혀 있고, 신청채권자 청구액 1,850,043,669원은 배당 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금도 확인되지 않은 만큼 실제 배당과 인수액은 원문 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KCC글라스 아산공장 남동측 인근이며, 공장·창고·임야 등이 혼재하는 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 아산로 등 인근 간선도로 변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 9,984.0㎡, 공업용 이용, 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 189,400원/㎡입니다.
- 건물. 기호 3은 일반철골구조 단층, 기호 4는 경량철골구조 단층으로 사용승인일 2008.10.27이며, 기호 5는 일반철골구조 단층으로 사용승인일 2014.09.26입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
또한 목록 ③과 ④는 목록 ①에 소재하지만 상호 고저 차 때문에 도보와 차량으로 직접 오갈 수 없고, 인접 서원리 70-10 도로 등을 이용해야 합니다. 제시외 3-3 펌프실은 건축물대장상 증축된 것으로 확인됩니다. 공장·창고용 부동산에서는 이런 동선과 설비 귀속이 실제 운영성과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인의 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확인. 주식회사 에버그린, 주식회사 벤투스파트너스, 주식회사 헤세드위즈, 장현준, 장중훈의 보증금·계약기간·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 말소기준과 점유일 대조. 다섯 점유자의 신고일은 모두 2025.06.26보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 미상인 상태에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 관리하는 것이 안전합니다.
- 49% 할인 착시 경계. 현재 최저가 2,332,439,000원은 감정가의 49%지만, 실질취득액과 최근 시세 비교가 확정되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 3-1 내지 3-5는 매각에 포함되고, LPG 저장소와 일부 사이로는 매각 제외입니다.
- 수변전설비 위치 확인. 목록 ③ 수변전설비는 서원리 70-12 지상 소재 가능성이 있어 정확한 위치를 측량으로 확인해야 합니다.
- 진출입 동선 확인. 목록 ③·④는 직접 오갈 수 없고 서원리 70-10 도로 등을 이용해야 하므로 차량 동선과 사용 편의성을 현장에서 확인하세요.
- 배당 원문 대조. 신청채권자 청구액 1,850,043,669원이 존재하지만 현재 배당 산출에서는 배당 0원으로 표시됩니다. 실제 배당순위와 채권관계는 원문 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 볼 것은 미상 보증금이다
이 사건은 감정가 4,760,080,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 2,332,439,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 창고시설 점유자 5명의 신고일이 모두 2025.06.26 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자·배당요구가 확인되지 않습니다. 따라서 매수인이 떠안을 금액을 확정할 수 없고, 실질취득액도 현재 최저가로 고정할 수 없습니다.
여기에 공장·창고와 토지의 일괄매각, 일부 타인 소유 추정 설비의 매각 제외, 수변전설비 위치 문제, 목록 간 직접 진출입 제약까지 겹칩니다. 법정지상권은 해당사항 없고 과거 등기 권리 상당수는 이미 정리됐지만, 이 물건의 핵심 리스크는 임차조건과 현장 사용관계입니다. 결론은 “유찰폭은 크지만 인수액 미확정 — 가격 판단 보류”입니다.
