대전지방법원 2025타경592. 아산시 둔포면 산전리 334-27에 위치한 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 2019.12.13. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택이고, 토지는 400㎡입니다. 매각물건명세서 비고에 따라 제시외 건물(ㄱ)도 매각에 포함됩니다.
등기상 소유자는 성경태입니다. 2020.01.02. 소유권보존과 동시에 송탄새마을금고 명의의 채권최고액 420,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 전영이 명의의 채권최고액 100,000,000원 근저당과 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 1번 근저당은 2025.12.30. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경592 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 둔포면 산전리 334-27 · 충청남도 아산시 둔포면 산전길70번길 23-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물(ㄱ) 포함 |
| 건물 이용상태 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택 · 사용승인 2019.12.13. |
| 토지 | 400㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 성경태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 527,126,000원 / 258,292,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송탄새마을금고 / 358,921,690원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.01.02. 접수된 송탄새마을금고의 채권최고액 420,000,000원 근저당입니다. 2020.01.20. 설정된 전영이의 채권최고액 100,000,000원 근저당과 2025.07.02. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 저가 판단 금지
현재 최저매각가는 258,292,000원으로 감정가 527,126,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 동일·인근 물건의 실거래 자료가 없어 최근 시세나 최신 거래와 직접 비교할 수 없습니다.
특히 단독주택과 토지를 함께 매각하는 물건은 토지 형상·접도·건물 상태·제시외 건물·주변 공장 및 농경지 영향에 따라 개별 가격 편차가 생길 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 입찰 검토의 출발점일 뿐, 가격 메리트의 결론이 될 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 258,292,000원 | 49% | 266,124,088원 |
| 3회 유찰 시 | 180,804,400원 | 34% | 342,526,862원 |
| 4회 유찰 시 | 126,563,079원 | 24% | 396,008,804원 |
③ 예상배당표 (매각가 258,292,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,416,088원 |
| 1. 근저당 · 송탄새마을금고 | 420,000,000원 | 253,875,912원 |
| 2. 근저당 · 전영이 | 100,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 520,000,000원 중 예상 채권자 배당액은 253,875,912원, 미배당액은 266,124,088원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 충청남도 아산시 둔포면 산전리 소재 관대초등학교 남동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 전원주택·공장·농경지가 혼재하는 전원주택단지이며, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택으로, 외벽은 드라이비트 및 일부 치장벽돌쌓기, 창호는 하이샷시 이중창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 시설과 난방시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 400㎡이며 평지·정방형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 288,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역에 포함되며, 감정평가 대상 기호에 따라 생산관리지역도 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 자료로 실제 점유자와 임차관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물(ㄱ)이 매각에 포함됩니다. 현장에서 위치·구조·사용 상태를 대조해야 합니다.
- 시세 재검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%만으로 저가 판단을 하지 말고 토지와 건물의 개별 가치를 나눠 검토해야 합니다.
- 경계·접도 확인. 토지 형상은 정방형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 현황 도로와 지적 경계, 출입 상태를 확인해야 합니다.
- 주변 환경 확인. 전원주택뿐 아니라 공장과 농경지가 혼재합니다. 소음·통행·조망 등 현장 영향을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 1번과 2번 근저당의 공동담보에는 산전리 334-27 토지와 산전리 334-35 성경태 지분이 기재돼 있습니다. 등기 원본과 매각대상 목록을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것
이 사건은 등기상 권리구조만 보면 단순합니다. 2020.01.02. 송탄새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도, 최근 실거래 자료가 없고 임대관계도 미상입니다. 일괄매각되는 토지·단독주택·제시외 건물의 상태와 점유관계를 현장에서 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 보고 접근해서는 안 됩니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 현황은 확인 후 판단. 이 물건의 핵심입니다.
