대전지방법원 2025타경592. 충청남도 아산시 둔포면 산전리 334-27의 단독주택 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 2019년 12월 13일 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 400.0㎡의 대지입니다. 감정가는 527,126,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 258,292,000원으로 감정가의 49%입니다.
등기 흐름의 기준은 2020.01.02. 설정된 송탄새마을금고 근저당권 420,000,000원입니다. 이후 2020.01.20. 전영이 근저당권 100,000,000원이 설정됐고, 2025.07.02. 송탄새마을금고의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 1번 근저당권은 2025.12.30. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전돼 있습니다. 현재 배당모형에서는 매수인이 인수하는 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경592 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 둔포면 산전리 334-27 · 충청남도 아산시 둔포면 산전길70번길 23-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 · 사용승인 2019.12.13 |
| 토지 | 대 400.0㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 성경태 |
| 감정가 / 최저가 | 527,126,000원 / 258,292,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 358,921,690원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(ㄱ) 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
말소기준은 2020.01.02. 송탄새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이며 토지 산전리 334-27과 산전리 334-35 성경태 지분이 공동담보로 기재돼 있습니다. 2020.01.20. 설정된 전영이 근저당권 100,000,000원과 2025.07.02. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 258,292,000원으로 감정가 527,126,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 가격이라는 사실은 분명하지만, 이 자료에는 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 가격추세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 258,292,000원 | 253,875,912원 | 266,124,088원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 180,804,400원 | 177,473,138원 | 342,526,862원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 126,563,079원 | 123,991,196원 | 396,008,804원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 266,124,088원에서 342,526,862원, 396,008,804원으로 커집니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 표에서 늘어나는 미배당은 채권자 측 부족액이지 매수인의 취득원가에 추가되는 금액으로 계산되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 258,292,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,416,088원 |
| 1. 근저당 · 송탄새마을금고 | 420,000,000원 | 253,875,912원 |
| 2. 근저당 · 전영이 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 520,000,000원 중 채권자 예상배당은 253,875,912원, 미배당은 266,124,088원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관대초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 전원주택, 공장, 농경지가 혼재하는 전원주택단지입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로 외벽은 드라이비트 및 일부 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샷시 이중창호 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 시설과 난방시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 400.0㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 288,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 감정평가서에는 별도 기호 토지에 계획관리지역·생산관리지역이 함께 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 통해 실제 점유자와 임차관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 원본 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고, 주변 단독주택·토지의 최근 거래가격을 별도로 확인해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물(ㄱ)도 매각에 포함됩니다. 현장에서 위치·상태와 이용관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에는 산전리 334-27과 산전리 334-35 성경태 지분이 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당과 담보관계를 원본 등기에서 재확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% = 시세보다 싸다”는 뜻이 아니다
이 물건은 등기상 구조만 보면 말소기준이 명확하고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가의 49%인 258,292,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 최근 실거래 시세가 없고 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 감정가 할인율만으로 가격 우위를 단정하는 것은 피해야 합니다. 등기상 권리는 비교적 단순하지만, 실제 승부처는 점유관계·현장 상태·주변 거래가격 확인입니다.
