수원지방법원 2024타경67517. 안산시 단원구 원곡동 벽산블루밍아파트 102동 14층 1401호입니다. 감정평가상 방3·주방/식당·거실·욕실2·발코니 구조의 아파트로 이용 중이며, 해당 동은 철근콘크리트·벽식구조의 23층 건물입니다. 등기상 소유자는 정호면이고, 현재 권리분석의 기준점은 2020.02.05. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 226,800,000원입니다.
이 말소기준권리 뒤에는 2022.01.07. 페퍼저축은행 근저당권 291,600,000원과 2024.09.27.·2026.05.18. 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·삼성생명보험·중소기업은행·상상인저축은행· 비엔케이캐피탈·엔에이치농협캐피탈·바로크레디트대부 관련 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 따라서 현재 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67517 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 원선로 50, 102동 14층1401호 (원곡동,벽산블루밍아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 방3·주방/식당·거실·욕실2·발코니 · 23층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 정호면 |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 294,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 249,980,871원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 등기상 말소기준은 2020.02.05. 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 페퍼저축은행 근저당권과 두 차례의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하므로, 배당 부족이 생기더라도 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 399,000,000원 vs 최저가 294,000,000원
같은 벽산블루밍 전용 84.99㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 399,000,000원, 최신 2026.08 거래는 420,000,000원입니다. 현재 최저매각가 294,000,000원은 최근 12개월 평균의 73.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 17 | 420,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 3 | 384,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 1 | 375,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 9 | 404,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 11 | 419,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 3 | 388,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 16 | 413,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 22 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 399,000,000원 |
최근 거래 범위는 375,000,000원~420,000,000원입니다. 감정가 420,000,000원은 최근 거래 상단과 같지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 294,000,000원까지 내려와 있습니다. 따라서 현재 회차 가격은 최근 평균 399,000,000원뿐 아니라 최근 거래 최저 375,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 1. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 226,800,000원 | 226,800,000원 |
| 2. 근저당 · 페퍼저축은행 | 291,600,000원 | 62,284,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 채권액 518,400,000원 중 289,084,000원이 배당되고 229,316,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 294,000,000원 | 289,084,000원 | 229,316,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 205,800,000원 | 202,118,800원 | 316,281,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 377,156,840원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 페퍼저축은행을 포함한 채권자 미배당은 커지지만, 그 부족액 때문에 낙찰자의 실질취득비용이 늘어나는 구조는 아닙니다. 이 사건에서는 제시된 각 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산원곡초등학교 동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 안산역(4호선·수인분당선)까지의 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 벽산블루밍 1,515세대, 2004.07.30. 준공. 동일 전용 84.99㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로3류·중로1류·중로2류에 접하고, 교육환경 보호구역·성장관리권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등의 지정사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 294,000,000원은 최근 12개월 평균 399,000,000원의 73.7%입니다. 경쟁입찰에서는 이 가격 차이를 그대로 수익으로 보지 말고 실제 낙찰가 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 동일 전용 거래가 420,000,000원과 384,000,000원으로 확인됩니다. 입찰 직전 추가 거래 여부를 재확인하세요.
- 내부 상태. 현장 조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 수리비·시설 상태는 반드시 현장과 관련 자료로 보완해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인은 확인되지 않지만 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 실제 점유자를 확인하고 인도 절차를 예상해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당 229,316,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 이 사건의 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 0원 인수 + 최근 시세 73.7%”
이 물건은 권리와 가격이 동시에 눈에 들어옵니다. 말소기준은 2020.02.05. 한국스탠다드차타드은행 근저당권이고, 후순위 페퍼저축은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 현재 회차에선 유리한 편입니다. 감정가 420,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 294,000,000원으로 내려왔고, 이는 동일 전용면적 최근 12개월 실거래 평균 399,000,000원의 73.7%입니다. 최신 거래도 420,000,000원입니다. 따라서 이번 사건의 핵심은 숨은 인수권리보다 실제 점유·내부 상태를 확인한 뒤 어느 가격까지 경쟁해도 되는지를 정하는 것입니다.
