수원지방법원 2024타경72359. 안산시 단원구 성곡동 타원타크라3 A동 6층 618호로, 감정평가상 일반공장(아파트형공장)으로 이용 중인 지식산업센터 물건입니다. 소유자 성상모 씨는 2018.08.17. 거래가 400,085,750원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 396,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 등록된 압류·가압류와 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 낙찰자가 떠안을 등기상 금액은 0원입니다. 다만 주거용 부동산처럼 단순히 “최저가가 감정가보다 낮다”는 사실만으로 접근하기는 어렵습니다. 본건은 반월국가산업단지의 산업시설구역에 속하고 매각물건명세서에도 입주 자격 등을 사전에 관할 관청에 확인해야 한다는 취지가 명시돼 있습니다. 가격보다 먼저 취득·입주 가능 여부와 실제 사용 목적을 맞춰야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경72359 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 만해로 205, 6층 에이618호 (성곡동, 타원타크라3) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 일반공장(아파트형공장) · 지식산업센터 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 · 8층 공장(지식산업센터) 내 A동 6층 618호 · 사용승인일 2017.05.16 |
| 소유자 | 성상모 · 2018.08.17. 소유권이전 · 거래가액 400,085,750원 |
| 감정가 / 최저가 | 454,000,000원 / 317,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 396,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각 소멸
말소기준은 2018.08.17. 을구 4번 국민은행 근저당권입니다. 이에 앞서 중소기업은행 명의로 설정됐던 근저당권 2건은 같은 날 일부포기로 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후에는 국의 압류, 신용보증기금·경기신용보증재단·근로복지공단·교보생명보험·국민은행의 가압류와 경매개시결정이 이어지지만, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 454,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 317,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 222,460,000원, 3회 유찰 시 155,722,000원의 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 동일 용도·입지의 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 현재 317,800,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 가점하지 않는 것이 맞습니다. 특히 지식산업센터·공장 물건은 실제 입주 자격, 업종 적합성, 공실·임대수요가 가격 형성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
| 회차 | 매각가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 317,800,000원 | 312,550,800원 | 341,907,956원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 222,460,000원 | 218,545,560원 | 435,913,196원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 155,722,000원 | 152,741,892원 | 501,716,864원 | 0원 |
유찰이 늘수록 채권자 미배당은 증가하지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,249,200원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 396,000,000원 | 312,550,800원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 근로복지공단 | 3,870,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 28,990,268원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 25,598,488원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 654,458,756원 중 예상 배당액은 312,550,800원이며, 미배당액은 341,907,956원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 공장·입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일반공장(아파트형공장) 용도로 이용 중이며, 건물은 8층 공장(지식산업센터)입니다.
- 입지. 경기도 안산시 단원구 성곡동 시화공업단지 내 북동측에 위치하며, 부근은 중소규모 공장·아파트형 공장·일부 지원시설이 소재하는 공업지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나 운행빈도 등을 감안한 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 도로. 단지 북서측으로 대로, 남서측으로 중로, 북동측으로 세로와 접합니다.
- 토지. 공장용지 · 일반공업지역 · 토지면적 27,718.9㎡ · 공시지가 1,282,000원/㎡입니다.
- 산업단지. 국가산업단지(반월국가산업단지)·산업단지기타(반월특수지역)·산업시설구역에 포함됩니다.
- 기타 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 조사됐습니다.
- 위반건축물 표시. 지식산업센터가 A814·A815·A816호의 사유로 위반건축물로 등재돼 있으나, 감정평가에서는 본 평가건과 관련 없는 호실의 사유이며 전체 평가액에 영향이 미치지 않는다고 판단했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입주 자격 확인. 반월국가산업단지 물건이므로 매각물건명세서 기재대로 산업단지 입주 자격과 사용 가능 업종을 사전에 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인 권리신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 317,800,000원이 감정가 454,000,000원의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 공장·지식산업센터 거래와 임대수요를 별도 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 본건과 다른 A814·A815·A816호 사유로 위반건축물 등재가 되어 있으므로 관련 행정상 영향 여부를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 341,907,956원이지만 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 산업단지 관련 입주 조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 핵심은 공장으로 쓸 수 있느냐”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하여 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰로 최저가는 317,800,000원까지 내려왔지만 실거래 자료 없이 가격이 싸다고 단정할 수는 없습니다.
오히려 입찰 여부를 결정하는 첫 번째 질문은 가격보다 용도입니다. 본건은 일반공장으로 이용 중인 국가산업단지 내 지식산업센터이고, 입주 자격 확인이 명시돼 있습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고 다른 호실 사유의 위반건축물 등재도 존재합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 용도·입주·가격 검증은 반드시 선행해야 하는 공장형 경매입니다.
