수원지방법원 2025타경460. 안산시 단원구 성곡동 671-5에 있는 공장 관련 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 공장이고, 건물은 일반철골구조 경사판넬지붕 1층, 높이 9.45m입니다. 현재 소유자는 주식회사에스지피이며, 2018년 주식회사세경스틸 명의로 소유권을 취득한 뒤 2023.11.21. 상호가 주식회사에스지피로 변경됐습니다.
권리 구조만 보면 기준점은 명확합니다. 2021.02.02. 설정된 부산은행 근저당 935,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤 추가된 부산은행 근저당들과 중소벤처기업진흥공단· 기술보증기금·신용보증기금·중소기업은행의 가압류, 부산은행의 임의경매개시결정, 안산세무서장의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경460 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 671-5 · 경기도 안산시 단원구 진흥로102번길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 경사판넬지붕 1층 · 높이 9.45m |
| 토지 | 공장용지 · 일반공업지역 · 전체면적 3,277.2㎡ 중 지분매각 |
| 소유자 | 주식회사에스지피 |
| 감정가 / 최저가 | 1,580,458,400원 / 774,424,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,202,697,497원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.02.02. 을구 13번 부산은행 근저당 935,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 14번 근저당부터 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격보다 중요한 구조 — 지분매각·일괄매각·산단 자격
현재 최저매각가는 774,424,000원으로 감정가 1,580,458,400원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격은 크게 내려왔지만, 이 물건은 단순한 공장 건물 한 동을 독립적으로 취득하는 구조로만 보면 안 됩니다.
따라서 이 사건은 단순히 “감정가 대비 49%”라는 할인율만 보고 접근하기보다 토지 지분의 실질 이용 범위, 공장과 기계기구의 포함 상태, 산업단지 입주 가능 여부를 확인한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 774,424,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,144,240원 |
| 2. 을구 13번 근저당 · 주식회사부산은행 | 935,000,000원 | 764,279,760원 |
| 3. 을구 14번 근저당 · 주식회사부산은행 | 143,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 15번 근저당 · 주식회사부산은행 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 16번 근저당 · 주식회사부산은행 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 17번 근저당 · 주식회사부산은행 | 52,800,000원 | 0원 |
| 7. 을구 18번 근저당 · 주식회사부산은행 | 46,200,000원 | 0원 |
| 8. 을구 19번 근저당 · 주식회사부산은행 | 33,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 39,094,357원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 기술보증기금 | 223,500,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 신용보증기금 | 99,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 중소기업은행 | 158,427,997원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,785,022,354원, 예상 배당액은 764,279,760원, 미배당은 1,020,742,594원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남안산JC 북서측에 위치하며 공장·아파트형공장·공업나지·지원시설 등이 혼재하는 국가산업단지 내 공업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 및 노선버스정류장의 위치·운행빈도를 고려하면 교통상황은 보통인 편입니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 공장이며 토지는 공장용지·공업용입니다.
- 토지. 평지·세로장방형·소로한면 조건이고 공시지가는 1,218,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역·성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 지분 범위. 공부상 공유지분과 실제 공장 이용 위치가 어떻게 대응하는지 건축물현황도와 감정평가 자료를 대조하세요.
- 기계·기구 포함 범위. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 포함되는 기계·기구의 현존 여부와 상태를 확인하세요.
- 산업단지 입주자격. 국가산업단지 물건이므로 취득 후 실제 입주·사업 영위가 가능한지 주무관청에 사전 확인하세요.
- 점유관계. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 공장 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권자 미배당은 1,020,742,594원이지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계액을 혼동하지 마세요.
- 회차 시나리오. 현재 774,424,000원, 3회 유찰 시 542,096,800원, 4회 유찰 시 379,467,760원 시나리오가 있으나 가격만 내려간다고 물건 구조의 제한이 사라지는 것은 아닙니다.
맺으며 — “49% 할인보다 취득 구조가 먼저”
이 물건은 등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 소멸형입니다. 매수인 인수액도 현재 계산상 0원입니다. 그러나 입찰 난도는 권리표만으로 결정되지 않습니다. 토지는 지분매각이고, 공장과 기계·기구가 일괄매각되며, 국가산업단지 입주자격 확인이 필요합니다. 여기에 임대관계도 미상입니다.
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 “싸다”고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 권리는 비교적 명확하지만 물건 구조는 복합적입니다. 토지 지분의 실질 이용 가능성, 기계·기구의 실제 가치와 현존 상태, 산업단지 취득·입주 요건, 점유관계까지 확인된 뒤에야 774,424,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.
