대전지방법원 2025타경617. 천안시 동남구 구성동 가야빌라 2층 201호, 전용 64.2㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 121,000,000원이지만 5회 유찰되어 최저매각가는 20,336,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 2천만원대 매수처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 을구 5번에 임차보증금 139,600,000원의 주택임차권이 등기되어 있고, 임차인 조슬기는 2022.07.29 전입·점유, 2022.07.15 확정일자를 갖춘 뒤 2025.07.30 배당요구까지 했습니다. 경매개시결정일 2025.07.18보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이므로, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 승계합니다.
현 최저가 20,336,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 766,048원을 먼저 공제하고 임차인에게 19,569,952원만 배당될 것으로 계산되어, 남는 120,030,048원이 매수인 인수액입니다. 따라서 이 사건은 “2,033만원에 사는 물건”이 아니라, 정확도 기준상 낙찰가가 내려가도 인수액이 커지는 대항력 인수형으로 보아 실질취득을 임차보증금 약 139,600,000원에 고정해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경617 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 구성동 456-2 2층 201호 · 도로명 구성10길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 64.2㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 5층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2003.01.30 |
| 소유자 | 서상철 · 2022.08.22 매매 · 거래가액 142,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 20,336,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조슬기 / 139,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
이 사건의 말소기준은 2025.07.18 강제경매개시결정입니다. 현재 등기상 매수인에게 영향을 주는 핵심은 그보다 앞선 임차관계입니다. 조슬기는 임대차계약일 2022.07.10, 확정일자 2022.07.15, 전입·점유개시 2022.07.29이고, 2024.08.01 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권 행사 가능, 그리고 배당 부족분은 매수인이 승계하는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조슬기 | 건물의 전부 · 주거 | 139,600,000원 | 2022.07.29 / 2022.07.15 | 2025.07.30 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.396억으로 봐야 한다
확인된 동일 면적 64.2㎡ 거래는 2022.08 2층 142,600,000원 한 건입니다. 시세 지표의 최근 12개월 평균도 142,600,000원, 표본은 1건으로 집계되어 있습니다. 거래 표본이 매우 적어 시세 신뢰도 자체가 높다고 보기 어렵고, 무엇보다 이 사건은 최저가 20,336,000원을 시세와 직접 비교하면 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 비교 |
|---|---|---|
| 감정가 | 121,000,000원 | 실질취득보다 낮음 |
| 최저매각가 | 20,336,000원 | 감정가의 16.8% |
| 실질취득 기준 | 139,600,000원 | 시세의 97.9% |
| 확인 거래 | 142,600,000원 | 2022.08 · 2층 |
| 최근 12개월 평균 지표 | 142,600,000원 | 1건 |
실질취득 약 139,600,000원은 확인 거래 142,600,000원보다 약 2.1% 낮은 수준에 불과합니다. 반대로 감정가 121,000,000원과 비교하면 실질취득이 약 115.4%입니다. 즉 5회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌어도, 임차보증금 승계 때문에 실제 경제적 부담은 감정가를 넘어섭니다. 거래 표본도 1건뿐이므로 이를 근거로 “시세보다 싸다”거나 큰 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,336,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 766,048원 |
| 1. 임차인 조슬기 보증금 | 139,600,000원 | 19,569,952원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 조슬기 | 139,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 139,600,000원 중 현 회차 배당 예상액은 19,569,952원이며, 부족분 120,030,048원은 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용 등으로 회차별 배당액과 인수액은 달라지지만, 가격 판단은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 약 139,600,000원을 실질취득 기준으로 봅니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 5회 유찰 · 감정가 17% | 20,336,000원 | 19,569,952원 | 120,030,048원 |
| 6회 유찰 · 감정가 12% | 14,235,200원 | 13,578,966원 | 126,021,034원 |
| 7회 유찰 · 감정가 8% | 9,964,640원 | 9,385,276원 | 130,214,724원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등의 구조입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 201호입니다.
- 입지. 신성천안미소지움아파트 북측 인근이며, 단독·다가구·다세대·연립주택과 아파트, 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 북측 폭 약 8m 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 241.7㎡, 공시지가는 733,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 가야빌라(2)는 총 8세대이고 확인 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 5.0회로, 거래 표본과 수요층이 두터운 유형으로 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단의 기준가격은 20,336,000원이 아니라 대항력 임차보증금 약 139,600,000원입니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.07.10, 확정일자 2022.07.15, 전입·점유 2022.07.29, 임차권등기 2024.08.01의 연속성과 보증금 지급증빙을 확인해야 합니다.
- 배당 후 인수액 재계산. 현 회차 예상 인수는 120,030,048원이나 실제 집행비용과 배당 결과에 따라 미배당 잔액은 달라질 수 있습니다.
- 신청채권자 동일인 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 조슬기로 기재되어 있으므로 채권 발생 원인과 계약관계를 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 2022.02.17 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있고, 2022.06.02 공매를 원인으로 소유권이전과 기존 압류·가압류·근저당 말소가 이루어진 이력이 있습니다.
- 환금성 보수적으로. 총 8세대, 확인 거래 1건, 평균 유찰 5.0회인 만큼 낙찰 후 재매각 가능성을 넉넉하게 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·배당요구 및 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2천만원짜리 경매”가 아니다
이 물건의 최저매각가는 20,336,000원이지만, 그 숫자는 경제적 취득가격을 보여주지 못합니다. 대항력 있는 임차인 조슬기의 보증금이 139,600,000원이고 현 회차 예상 미배당액만 120,030,048원입니다. 따라서 낙찰가가 더 떨어져도 인수액이 커지는 구조이며, 가격 판단은 실질취득 약 139,600,000원으로 해야 합니다.
그 실질취득액은 감정가 121,000,000원보다 높고, 확인된 2022.08 거래 142,600,000원과도 3,000,000원, 약 2.1% 차이에 불과합니다. 거래 표본은 1건, 총 8세대, 경매 평균 유찰도 5.0회입니다. 5회 유찰이라는 숫자만으로 가격 매력을 부여하기 어렵고, 보증금 승계와 낮은 환금성을 함께 감안하면 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
