대전지방법원 2025타경617. 천안시 동남구 구성동 가야빌라 2층 201호로, 감정평가상 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 명목 최저가가 아닙니다. 임차인 조슬기는 2022.07.29 전입·점유, 2022.07.15 확정일자를 갖고 있고, 2024.08.01에는 보증금 139,600,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 잡힌 2025.07.18 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 배당에서 변제되지 않는 보증금은 낙찰자가 승계하는 구조입니다.
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 14,235,000원 중 집행비용 656,230원을 먼저 제외하고 임차인에게 13,578,770원이 배당됩니다. 보증금 중 126,021,230원이 남기 때문에 낙찰자가 이 잔액을 인수합니다. 따라서 입찰대금과 인수액을 합친 부담은 140,256,230원입니다. 다음 회차로 최저가가 더 내려가도 인수액이 함께 늘어나 7회 유찰 시 140,179,361원, 8회 유찰 시 140,125,553원 수준으로, 전체 부담은 약 1.40억원 부근에 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경617 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 구성동 456-2 2층 201호 · 도로명 구성10길 14 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 64.2㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등 · 5층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2003.01.30 |
| 소유자 | 서상철 · 2022.08.22 매매 · 거래가액 142,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 14,235,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조슬기 / 139,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 남는다
현재 권리분석에서 가장 중요한 순서는 임차인의 전입·확정일자 → 현 소유자 취득 → 임차권등기 → 강제경매개시결정입니다. 조슬기의 전입일 2022.07.29와 확정일자 2022.07.15는 현 소유자 서상철의 2022.08.22 소유권 취득보다도 앞섭니다. 매각물건명세서에도 을구 5번 임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조슬기 주거 · 임차권등기 | 건물의 전부 | 139,600,000원 | 대항력 有 전입 2022.07.29 | 우선변제 有 확정 2022.07.15 · 배당요구 2025.07.30 | 미배당 승계 현재 예상 126,021,230원 |
② 시세 비교 — 1,423만원이 아니라 약 1.40억원을 비교해야 한다
가야빌라(2)는 8세대 규모이며, 확인된 전용 64.2㎡ 실거래는 2022.08의 142,600,000원 1건입니다. 거래 표본이 한 건뿐이고 거래 시점도 제한적이므로 시세 판단의 폭이 넓지 않습니다. 다만 이 사건에서는 명목 최저가 14,235,000원이 아니라 최저가 + 미배당 임차보증금으로 계산한 실질취득 부담을 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 64.2㎡ | 2 | 142,600,000원 |
| 비교 기준 | 64.2㎡ | 1건 | 142,600,000원 |
현재 회차의 실질취득 부담 140,256,230원은 확인된 실거래 142,600,000원의 약 98.4%입니다. 차이는 약 1.6%에 불과합니다. 따라서 감정가 대비 88% 이상 내려온 것처럼 보이는 명목 할인율을 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다. 더 유찰되어 7회·8회차 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가해 실질취득 부담은 각각 140,179,361원, 140,125,553원 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,235,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 656,230원 |
| 1. 임차인 조슬기 보증금 | 139,600,000원 | 13,578,770원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 조슬기 | 139,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 보증금 중 126,021,230원이 배당되지 않아 매수인 인수 대상으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등 구조입니다.
- 입지. 신성천안미소지움아파트 북측 인근으로, 단독·다가구·다세대·연립·아파트와 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 북측 약 8m 내외 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 241.7㎡, 공시지가는 733,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로 2003.01.30 사용승인됐고, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 가야빌라(2)는 8세대이며 확인된 실거래가 1건뿐이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 실거래 표본과 낙찰 사례가 제한적이므로 환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 회차에서는 14,235,000원 + 인수 예상액 126,021,230원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 더 유찰돼도 총부담은 거의 유지. 7회 유찰 시 인수액 130,214,861원, 8회 유찰 시 133,150,403원으로 늘어납니다. 명목 최저가 하락을 그대로 할인으로 보지 마세요.
- 임차권 원본 확인. 조슬기의 임대차계약일 2022.07.10, 확정일 2022.07.15, 전입·점유 2022.07.29, 임차권등기 2024.08.01 및 배당요구 2025.07.30을 원문과 대조하세요.
- 임차인과 신청채권자 동일성 확인. 같은 이름으로 나타나는 관계를 계약서·송금내역·채권원인과 함께 확인해야 합니다. 데이터만으로 가장임차인 여부를 단정해서는 안 됩니다.
- 공매 이력 확인. 2022년 공매와 과거 압류·가압류·근저당 말소 과정을 등기 원본에서 재확인하세요.
- 관리·명도 비용 확인. 점유 현황, 미납 관리비, 실제 인도 가능 시점과 추가 비용을 별도로 확인하세요.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 실거래가 2022.08의 1건뿐이므로 현재 가치 판단을 해당 한 건에만 의존하면 안 됩니다.
맺으며 — “유찰 6회”보다 “보증금 139,600,000원”이 중요하다
이 물건은 표면적으로 감정가 121,000,000원에서 최저가 14,235,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석을 적용하면 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 임차인 조슬기의 보증금 139,600,000원 가운데 현재 회차에서 126,021,230원이 미배당으로 남아 매수인이 인수할 수 있고, 그 결과 실질취득 부담은 140,256,230원입니다. 이는 확인된 2022.08 실거래 142,600,000원과 거의 같은 수준입니다.
7회·8회차로 더 유찰돼도 실질취득 부담은 각각 140,179,361원, 140,125,553원으로 큰 차이가 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 임차보증금 승계가 실제로 얼마 남는지, 임차권과 신청채권의 관계가 어떻게 확인되는지입니다. 명목 최저가만 보면 초저가처럼 보이지만, 권리까지 포함하면 가격 메리트가 크다고 평가하기 어려운 구조입니다.
