수원지방법원 2025타경707. 시흥시 배곧동 로데오프라자 1층 109호입니다. 소유자 나윤호는 2021년 12월 17일 매매를 원인으로 거래가액 558,384,336원에 취득했고, 2022년 1월 20일 소유권이전과 같은 날 주식회사하나은행에 채권최고액 384,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 시흥시 압류가 있었지만 같은 해 12월 해제돼 말소됐고, 2025년 7월 주식회사하나은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
현재 최저매각가는 397,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 권리구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없지만, 이 물건은 실거래 비교자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 특히 이용상태가 카페 영업이 중단된 사무실이라는 점과 임대관계가 미상이라는 점은 현장 확인의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경707 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 18-7 로데오프라자 1층109호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 배곧5로 78 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 간판상호 모닝스텔라(카페), 영업 중단 상태로 사무실 용도 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 내 1층 109호 · 사용승인일 2017.11.16 |
| 소유자 | 나윤호 · 거래가액 558,384,336원 |
| 감정가 / 최저가 | 568,000,000원 / 397,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 314,516,179원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
2017년 검단농업협동조합 근저당과 2021년 주식회사금강티에스 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.01.20 설정된 주식회사하나은행 채권최고액 384,000,000원 근저당입니다. 2024년 시흥시 압류도 2024.12.27 해제로 말소됐고, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저가는 감정가 568,000,000원의 70%인 397,600,000원입니다. 한 차례 유찰로 170,400,000원 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 가격 경쟁력을 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 397,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 278,320,000원 | 110,376,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 194,824,000원 | 192,703,536원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 주식회사하나은행 채권최고액 기준 미배당액은 늘어나지만, 각 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액 증가와 매수인 인수액은 별개의 문제입니다. 가격 판단은 별도로 현장 임대료·공실 상태·인근 매매사례를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 397,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,366,400원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,233,600원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 6,366,400원과 주식회사하나은행 근저당 384,000,000원이 배당되고, 소유자 교부 잔여는 7,233,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧누리초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근 간선도로에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 간판상호는 모닝스텔라(카페)이나 영업은 중단됐고 사무실 용도로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 내 1층 109호이며, 외벽은 돌붙임 및 강화유리, 내벽은 몰탈위 페인팅 등, 창호는 알미늄페어글라스 등입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 소화설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사각형의 평탄한 토지로 제2종근린생활시설 건부지이며, 토지면적 1,096.5㎡, 공시지가 2,281,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 폭 25m, 남측 폭 12m 아스팔트포장도로에 2면이 접하고 서측으로 폭 10m 보도전용 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 대로3류·중로2류·소로1류 도로와 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 현재 최저가 397,600,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 주변 거래와 임대 사례를 확인해야 합니다.
- 실점유 확인. 영업 중단 상태의 사무실 이용으로 기재돼 있고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2022.01.20 주식회사하나은행 근저당이며, 경매개시결정까지의 등기 변동을 입찰 전 다시 대조하세요.
- 배당 변동요인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 이용 적합성 확인. 카페 영업은 중단되고 사무실로 이용 중이므로 현재 내부 상태와 향후 사용 가능성을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022년 주식회사하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리돼 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 최저가 397,600,000원은 감정가의 70%라는 사실만 확인될 뿐, 이를 시세보다 싸다고 판단할 실거래 근거는 없습니다. 여기에 영업 중단 후 사무실 이용, 임대관계 미상이라는 현장 변수도 있습니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 별도 검증. 이 두 가지를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 물건입니다.