1,380,157,000원
대전지방법원 2024타경610. 대전 동구 가양동에 있는 통칭 ‘우암하우스’ 다가구주택과 토지의 경매입니다. 1층은 계단실·창고, 2층은 다가구주택 5가구, 3층과 4층은 각각 4가구로 이용되고 있습니다. 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 토지는 633.1㎡입니다. 감정가 약 19.72억에서 1회 유찰돼 최저가가 약 13.80억으로 내려왔습니다.
등기상 말소기준권리는 2022.08.01. 설정된 한밭새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,248,000,000원이고, 이후 경매개시결정과 압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 주택임차인의 대항력은 등기상 근저당권의 말소 여부만으로 판단할 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 전입과 실제 점유, 임대차관계를 함께 확인해야 하며, 바로 이 지점에서 여러 건의 인수 가능성이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경610 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 우암로387번길 14 건물 소재: 대전광역시 동구 가양동 47-80 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 통칭 우암하우스 1층 계단실·창고 / 2층 5가구 / 3층 4가구 / 4층 4가구 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 4층 · 2011.12.07 및 2014.05.02 |
| 토지 | 633.1㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 김우선 (2022.08.01. 소유권이전등기 · 단독소유) |
| 감정가 | 1971654220원을 천단위 구분한 1,971,654,220원 |
| 최저매각가 | 1,380,157,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 1,051,244,950원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2022.08.01. 을구 5번 한밭새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,248,000,000원 |
| 배당표상 인수액 | 0원 (단순 배당계산 결과 · 실제 인수액 미확정) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 임차권이 문제
말소기준은 2022.08.01. 한밭새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024.06.27. 이 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 2024.08.23. 느티나무제이차유한회사의 근저당권부 채권 근질권이 설정됐습니다. 이는 기존 근저당권에 관한 권리이전·담보설정의 흐름으로, 동일한 1,248,000,000원을 각각 별개의 채무처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
한편 2024.01.15. 임의경매개시결정 이후 국세 및 지방자치단체의 압류, 임차권등기 등이 접수됐습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 대항력 있는 주택임차인의 배당 부족분은 별도로 검토해야 합니다. 말소기준권리 이전부터 거주한 것으로 나타나는 임차인들이 존재하기 때문입니다.
② 임차인 분석 — 선순위 전입과 보증금 미상이 핵심
확인되는 임차인·점유자 성명은 14명이며, 별도로 신원이 특정되지 않은 ‘지주택’ 표기가 있습니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 보증기관 대위·승계 신고로 표시돼 있어 독립된 추가 임차인으로 계산하지 않습니다. 동일 호실에 여러 명의 명의가 나타나는 부분은 실제 점유관계와 임대차계약을 대조해야 합니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손수진 204호 |
2015.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 선순위 전입 인수위험 확인 |
| 강동경 304호 |
2021.05.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 선순위 전입 인수위험 확인 |
| 박승하 403호 |
2022.03.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 선순위 전입 인수위험 확인 |
| 임재빈 303호 |
2022.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.03.04 배당요구 배당 부족분 확인 |
| 김연숙 205호 |
2022.10.27 | 미상 | 후순위 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 성현아 305호 |
2022.11.01 | 미상 | 후순위 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 심정민 202호 |
2022.11.28 | 미상 | 후순위 | 미상 | 승계 대상 표기 LH와 관계 확인 |
| 박윤혜 301호 |
2022.12.20 | 미상 | 후순위 | 미상 | 301호 명의 중첩 확인 |
| 이다솜 203호 |
2023.02.24 | 미상 | 후순위 | 미상 | 2024.02.13 배당요구 |
| 정송희 201호 |
2023.04.04 | 미상 | 후순위 | 미상 | 201호 명의 중첩 확인 |
| 권승주 401호 |
2023.04.28 | 미상 | 후순위 | 미상 | 2024.01.25 배당요구 |
| 박건순 404호 · 임차권등기 |
2023.03.16 확정 2023.03.16 |
100,000,000원 | 후순위 | 확인 필요 | 배당요구 을구 6번 |
| 황성호 301호 · 임차권등기 |
2022.11.15 확정 2022.11.07 |
115,000,000원 | 후순위 | 확인 필요 | 배당요구 을구 7번 |
| 강창구 201호 · 임차권등기 |
2023.03.24 확정 2023.03.15 |
90,000,000원 | 후순위 | 확인 필요 | 배당요구 을구 8번 |
| 한국토지주택공사 204호 · 임차권등기 |
2015.12.23 확정 2015.11.23 |
60,000,000원 | 선순위 | 있음 | 보증기관 승계 별도 임차인 아님 미배당분 인수조건 |
| 지주택 호실 미확정 |
미상 | 미상 | 판정 미상 | 미상 | 신원·점유관계 확인 |
대항력 분류는 2022.08.01. 말소기준권리와 전입일을 비교한 예비 판단입니다. 선순위 전입자도 점유·임대차계약·보증금 등의 요건 확인 전에는 대항력을 확정할 수 없습니다. 후순위 표시는 선순위 근저당권에 대한 관계를 뜻하며, 배당수령 가능성과는 구별됩니다.
현재 회차의 예상배당표는 이 보증금에 60,000,000원 전액 배당을 가정합니다. 따라서 해당 보증금의 모형상 인수액은 0원이지만, 실제 배당순위와 선순위 임차인들의 권리관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있습니다.
한국토지주택공사는 심정민 보증금의 대위·승계 주체로 표시돼 있으므로 별도의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 한국토지주택공사 임차권등기의 범위는 204호인 반면 심정민의 기재 호실은 202호이며, 204호에는 손수진도 나타납니다. 호실·임차인·승계보증금의 대응관계를 원본 계약 및 임차권등기 자료로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,380,157,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 작성된 배당계산입니다. 집행비용과 한국토지주택공사 승계보증금, 근저당권 채권최고액을 반영한 단순 모형이며, 보증금 미상의 선순위 임차인 및 기타 배당권리자가 모두 반영된 최종 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 16,201,570원 |
| 1. 한국토지주택공사 승계보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 한밭새마을금고 설정분 | 1,248,000,000원 | 1,248,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,955,430원 |
위 배당모형은 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 실제 채권잔액·배당순위·임차인 최우선변제·당해세·집행비용에 따라 달라집니다. 특히 미상 임차보증금이 반영되지 않았으므로 소유자 잔여액 55,955,430원과 매수인 인수액 0원을 확정 결과로 해석할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수액은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 감정가 70% |
1,380,157,000원 | 0원 | 55,955,430원 | 미확정 모형상 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
966,109,899원 | 353,951,200원 | 0원 | 미확정 모형상 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
676,276,929원 | 640,885,840원 | 0원 | 미확정 모형상 0원 |
단순 배당모형에 따르면 현재 회차에서는 근저당권의 채권최고액이 전액 배당되고, 2회 및 3회 유찰 시에는 각각 353,951,200원, 640,885,840원의 채권 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 근저당권 채권자의 회수 부족액이며, 매수인이 그 근저당채무를 그대로 떠안는다는 의미는 아닙니다.
반면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 차액을 인수하는 구조라면, 실질취득비용은 낙찰가 + 미배당 인수액 ≈ 해당 보증금으로 고정될 수 있습니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총취득비용이 줄지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 가양동 명석고등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다가구주택, 상가 등이 혼재하며 감정상 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 교통상황 역시 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시 창호이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 633.1㎡, 지목 대, 지형은 완경사 및 세로장방형입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 분류됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등이 적용됩니다. 교육환경보호구역의 상대정화구역 해당 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 753,600원/㎡로 기재돼 있습니다. 공시지가는 토지가격 참고지표이며 대상 부동산 전체의 현재 거래시세를 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 실제 현황과 매각 범위는 확인해야 합니다.
- 환금성. 여러 임차인이 관여하는 다가구주택은 단일 주거 호실보다 명도와 보증금 정산이 복잡할 수 있습니다. 실거래 비교자료와 임대수익이 확인되지 않아 환금성을 우수하다고 평가할 근거는 부족합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금 조사. 손수진·강동경·박승하·임재빈의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유상태, 배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다. 이 확인 전에는 인수액을 0원으로 놓고 입찰가를 산정하면 안 됩니다.
- 한국토지주택공사 승계관계 확인. 60,000,000원 보증금이 어느 실제 임차인의 채권인지, 임차권등기 204호와 심정민 202호 표기의 불일치가 무엇인지, 실제 배당에서 전액 회수 가능한지 확인해야 합니다.
- 호실별 점유 대조. 201호·301호·204호의 복수 명의와 ‘지주택’으로 표시된 점유관계를 확인하고, 이미 퇴거한 임차인인지 현존 점유자인지 구분해야 합니다.
- 확정일자·우선변제 순위. 임차권등기가 있는 박건순·황성호·강창구의 보증금과 배당요구 내역을 확인하고, 선순위 임차인과의 실제 배당순서 및 부족액을 검토해야 합니다.
- 배당표 재계산. 집행비용, 당해세, 최우선변제, 임차보증금 우선배당과 근저당권의 실제 채권액을 반영해 예상배당을 다시 계산해야 합니다. 단순 모형의 소유자 잔여액을 실제 잔여액으로 받아들여서는 안 됩니다.
- 토지·건물 일괄매각 범위. 가양동 47-80 토지와 건물의 등기사항 및 제시외 건물 포함 범위를 확인하고, 공동담보의 효력을 함께 검토해야 합니다.
- 실제 임대수익·환금성. 현재 거주 세대, 보증금, 월차임, 공실, 수선 필요 항목과 임대차 승계 후의 현금흐름을 확인해야 합니다.
- 명도·관리비·세금. 호실별 점유자 명도, 공용부분 관리비 등 추가 부담 가능성과 취득 관련 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 문건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “13.8억에 낙찰받는 것과 13.8억에 취득하는 것은 다르다”
대전 가양동 우암하우스는 감정가 1,971,654,220원에서 최저매각가 1,380,157,000원으로 내려온 다가구주택입니다. 외형적으로는 1회 유찰에 따른 가격 하락이 뚜렷합니다. 하지만 다가구주택 경매에서 가장 먼저 확인할 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 임차인이 얼마의 보증금을 가지고 있고 그중 얼마가 매수인에게 남는가입니다.
말소기준 이전 전입자가 4명 있으며 보증금이 확인되지 않았습니다. 한국토지주택공사의 60,000,000원 승계보증금에도 미배당액 인수조건이 명시돼 있습니다. 따라서 배당모형상 인수액 0원이라는 수치만으로 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 인수액은 0원일 수도 있지만, 확인되지 않은 보증금에 따른 추가 부담이 발생할 가능성도 남아 있습니다.
더구나 비교할 실거래 시세와 임대수익이 확정되지 않았으므로 실질취득비용 대비 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 유찰이 추가로 발생하더라도 대항력 있는 임차보증금의 미배당액이 증가한다면 명목상 최저가 인하 효과가 줄어들거나 사라질 수 있습니다.
종합 판단은 D등급. 이 등급은 부동산 자체의 가치가 낮다는 확정적 평가가 아니라, 선순위 임차보증금과 실질취득비용이 미확정인 상태에서의 입찰 위험을 반영한 평가입니다. 지금 필요한 것은 더 낮은 최저가를 기다리는 일이 아니라 선순위 임차인별 보증금·점유·배당·인수 관계를 확정하는 일입니다. 권리 확인이 먼저, 입찰가 결정은 그다음입니다.
