대전지방법원 2024타경610. 대전 동구 가양동 47-80 토지와 그 지상 4층 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 통칭은 “우암하우스”이며, 1층은 계단실·창고, 2층은 다가구주택 5가구, 3층과 4층은 각각 4가구로 이용 중입니다. 토지는 633.1㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.
가격은 감정가 1,971,654,220원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 1,380,157,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 할인율보다 권리확인이 먼저입니다. 말소기준일인 2022.08.01.보다 먼저 전입한 실제 임차인이 여럿 존재하고 그중 일부의 보증금이 확인되지 않아, 최저가만으로 실제 매수비용을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경610 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 우암로387번길 14 |
| 등기 부동산 | [건물] 대전광역시 동구 가양동 47-80 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 1층 계단실·창고 / 2층 다가구주택 5가구 / 3층 다가구주택 4가구 / 4층 다가구주택 4가구 |
| 토지 | 633.1㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 753,600원/㎡ |
| 소유자 | 김우선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,971,654,220원 / 1,380,157,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 1,051,244,950원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 단순하지만 임차인이 변수
말소기준은 2022.08.01. 한밭새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 1,248,000,000원입니다. 같은 날 김우선 명의로 소유권이 이전되었습니다. 이후 경매개시결정과 압류, 2024년에 등기된 임차권들은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인과 보증기관 승계를 분리해야 한다
임차인 목록에는 한국토지주택공사의 보증기관 대위·승계 신고가 포함돼 있습니다. 이 신고는 심정민 보증금의 중복 신고로 표시되어 있으므로 별도의 실제 임차인으로 합산하거나 보증금을 이중계산하면 안 됩니다. 이를 제외하면 실제 임차인은 14명입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심정민 | 202호 | 2022-11-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김연숙 | 205호 | 2022-10-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성현아 | 305호 | 2022-11-01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정송희 | 201호 | 2023-04-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이다솜 | 203호 | 2023-02-24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손수진 | 204호 | 2015-12-23 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박윤혜 | 301호 | 2022-12-20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임재빈 | 303호 | 2022-04-01 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강동경 | 304호 | 2021-05-03 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권승주 | 401호 | 2023-04-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박승하 | 403호 | 2022-03-23 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박건순 | 404호 | 2023-03-16 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황성호 | 301호 | 2022-11-15 | 115,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강창구 | 201호 | 2023-03-24 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 204호 | 2015-12-23 | 60,000,000원 | 있음 | 있음 | 심정민 |
| 지주택 | - | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,380,157,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,201,570원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 한밭새마을금고 근저당 | 1,248,000,000원 | 1,248,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,955,430원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 1,380,157,000원 기준으로 집행비용 16,201,570원, 한국토지주택공사 60,000,000원, 근저당 1,248,000,000원이 배당되고 소유자에게 55,955,430원이 남습니다. 다만 대항력 있는 실제 임차인들의 미상 보증금은 이 표에서 금액화되지 않았으므로 실제 인수위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,380,157,000원 | 1,248,000,000원 | 0원 | 55,955,430원 |
| 2회 유찰 · 49% | 966,109,899원 | 894,048,800원 | 353,951,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 676,276,929원 | 607,114,160원 | 640,885,840원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 966,109,899원, 3회 유찰 시 676,276,929원까지 내려가지만 채권 미배당액은 각각 353,951,200원과 640,885,840원으로 커집니다. 이 수치는 근저당권 배당 기준이며, 별도로 존재하는 대항력 임차인의 미상 보증금 문제까지 해결해 주는 숫자는 아닙니다. 따라서 유찰 = 실질취득가가 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 가양동 명석고등학교 북서측 인근으로, 단독주택·다가구주택·상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 사용승인일은 2011.12.07, 2014.05.02로 기재되어 있습니다. 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 633.1㎡, 지목 대, 완경사·세로장방 형태이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 손수진·임재빈·강동경·박승하의 임대차계약서, 보증금, 점유 지속 여부와 배당요구 관계를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 점유자 확인. 지주택은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 판단할 수 없습니다.
- 보증기관 승계 중복 제거. 한국토지주택공사 60,000,000원은 심정민 보증금의 대위·승계 중복 신고로 분류돼 있으므로 실제 임차인 보증금과 이중 합산하면 안 됩니다.
- 명세서상 인수 문구 확인. 2015.12.23. 전입, 확정일 2015.11.23., 보증금 60,000,000원의 대항 가능한 임차인에 대해 전액 배당되지 않으면 매수인 인수라고 명시되어 있습니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물이 포함된 조건을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 시세 없이 감정가 대비 70%라는 수치만으로 싸다고 평가하지 마십시오. 실질취득가 산정이 먼저입니다.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저, 인수액부터 확정”
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 1,380,157,000원입니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸해 비교적 정돈돼 보입니다. 그러나 다가구주택 경매에서 더 중요한 것은 각 세대 임차인의 대항력과 보증금입니다.
이 사건에는 말소기준일보다 앞서 전입한 손수진·임재빈·강동경·박승하가 있고, 이들의 보증금은 확인되지 않았습니다. 한국토지주택공사의 60,000,000원 승계 신고는 현재 회차에서 전액 배당되는 것으로 계산되지만, 그것만으로 다른 선순위 임차인 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 이 물건은 “최저가 13.80억 + 인수 0원”인 물건으로 확정할 수 없으며, 실제 임차보증금을 확인한 뒤에야 실질취득가와 입찰 상한을 정할 수 있습니다. 등기권리는 정리 가능, 임차인 인수액은 미확정. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차보증금 확인입니다.
