대전지방법원 2024타경5202. 문화동하우스토리2차 201동 22층 2203호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 전유부분은 의뢰목록상 146.26㎡이며 집합건축물대장상 아파트 146.16㎡와 발코니초과 면적 0.1㎡로 구성됩니다. 소유자 윤성은은 2014년 2월 14일 매매를 원인으로 취득했고 등기 거래가액은 422,000,000원입니다.
현재 권리분석의 기준점은 2024.01.11 대전신용보증재단 가압류 46,882,219원입니다. 이후 하나캐피탈·오케이캐피탈·국민은행·신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인이 없어 별도의 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈는 나타나지 않고, 제시된 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경5202 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 계룡로 922, 201동 22층 2203호 (문화동, 문화동하우스토리2차) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 의뢰목록 전유부분 146.26㎡ · 집합건축물대장상 아파트 146.16㎡ + 발코니초과 0.1㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트지붕 30층 건물 내 22층 · 사용승인일 2010.10.22 |
| 소유자 | 윤성은 · 2014.02.14 매매 · 거래가액 422,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 795,000,000원 / 389,550,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구액 | 대사신용협동조합 / 278,223,522원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고, 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2024.01.11 접수된 대전신용보증재단의 가압류입니다. 그 뒤 2024.02.23 하나캐피탈 가압류, 2024.04.03 오케이캐피탈 가압류, 2024.05.01 대사신용협동조합의 임의경매개시결정, 2024.05.10 케이드래곤대부의 추가 경매개시결정, 2024.07.12 국민은행 가압류, 2024.07.24 신용보증기금 가압류가 이어졌으며, 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’을 최근 거래와 비교
인수액이 0원이므로 이 사건의 실질취득금액은 현재 최저가와 같은 389,550,000원입니다. 동일면적 146.26㎡의 최근 12개월 평균 거래액은 630,000,000원, 최신 거래도 2026년 1월 630,000,000원입니다. 실질취득금액은 최근 12개월 평균의 61.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 146.26㎡ | 14 | 630,000,000원 |
| 2024.08 | 146.26㎡ | 27 | 600,000,000원 |
| 2022.05 | 146.26㎡ | 28 | 875,000,000원 |
| 2022.01 | 146.26㎡ | 7 | 675,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 146.26㎡ | 1건 | 630,000,000원 |
전체 4건의 평균 거래액은 695,000,000원이지만, 과거 2022년 875,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 거래를 우선하는 편이 맞습니다. 최근 12개월 평균은 630,000,000원이고 가격 추세는 과거 구간 대비 -12.1%로 하락 방향입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다는 사실은 분명하지만, 과거 고가 거래를 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 389,550,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 272,685,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 190,879,500원 | 0원 |
제시된 회차 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 4회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 389,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,253,700원 |
| 2. 가압류 · 대전신용보증재단 | 46,882,219원 | 46,882,219원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 13,151,772원 | 13,151,772원 |
| 4. 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 16,619,233원 | 16,619,233원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 7,556,075원 | 7,556,075원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 69,238,711원 | 69,238,711원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 229,848,290원 |
제시된 계산에서는 채권 합계 153,448,010원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 229,848,290원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서대전공원 남동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트·주상복합·다세대주택·상업 및 업무용건물·근린생활시설·병원·공원 등으로 형성된 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 지하철역이 소재해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 30층 건물 내 22층이며 사용승인일은 2010.10.22입니다. 급탕·급배수·난방·도시가스·화재탐지·소화·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 주변으로 대로와 소로 등 포장도로에 접하며 도로상태는 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 2,295,000원/㎡입니다.
- 규모·거래. 하우스토리2차는 243세대이고 동일면적 146.26㎡ 실거래는 제시된 기간에 4건, 최근 12개월에는 1건입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조·설비·이용상태 등은 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 기준으로 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 695,000,000원에는 2022년 875,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균인 630,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세는 -12.1%입니다. 현재 최저가가 최근 거래보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 배제한 채 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 2회 유찰 상태. 현재 최저가는 감정가의 49%인 389,550,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.0회로 집계돼 있습니다.
- 배당관계 확인. 신청채권 청구액 278,223,522원과 제시된 배당 계산의 신청채권자 배당 0원 사이의 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부는 일반적인 이용을 기준으로 조사됐으므로 실제 내부 상태를 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 면적 차이 확인. 의뢰목록 전유부분 146.26㎡는 집합건축물대장상 아파트 146.16㎡와 발코니초과 0.1㎡로 구성됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 최근 시세 기준으로
이 사건의 핵심은 임차인 없음·매수인 인수 0원입니다. 현재 최저가와 실질취득금액은 389,550,000원으로 같고, 최신 동일면적 거래 및 최근 12개월 평균 630,000,000원의 61.8% 수준입니다. 따라서 감정가 795,000,000원에서 2회 유찰됐다는 숫자만 보는 것보다, 최근 실제 거래가격과 비교할 때 현재 가격에 간격이 있다는 점이 중요합니다.
다만 시장 방향은 낙관 일변도로 볼 수 없습니다. 최근 가격 추세는 -12.1%이고 최근 12개월 동일면적 거래가 1건뿐입니다. 또 신청채권 278,223,522원과 제시된 배당 계산 사이에는 원본 확인이 필요한 지점이 있습니다. 종합하면 권리 부담은 낮고 현재 가격은 최근 거래 대비 낮지만, 하락 추세·거래표본·배당관계 확인을 전제로 접근할 물건입니다.
