9,345,000원
대전지방법원 2025타경662. 아산시 모종동 559-13 1층 103호입니다. 사건 용도는 근린주택으로 분류돼 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 방3·거실·주방 및 식당·욕실·보일러실 등을 갖춘 연립주택입니다. 감정가는 55,600,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저가는 9,345,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 6분의 1 수준이지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 대항력 임차권입니다.
임차인 이해선은 임대차계약일·점유개시일이 2022.08.06, 주민등록일과 확정일자가 2022.08.08이고 보증금은 40,000,000원입니다. 말소기준권리인 서울보증보험주식회사의 가압류는 2023.04.10 접수됐으므로 임차인의 점유·주민등록이 그보다 앞섭니다. 더구나 매각물건명세서가 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 직접 적시하고 있어, 단순히 말소기준 이후에 2025.03.10 임차권등기가 접수됐다는 이유만으로 인수 위험을 지울 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경662 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 모종동 559-13 1층103호 · 충청남도 아산시 번영로195번길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 보일러실 등) |
| 건물 | 벽돌조 스라브지붕 2층 중 1층 103호 · 사용승인 1980.12.13 |
| 소유자 | 최상옥 (2015.08.31 매매, 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 55,600,000원 / 9,345,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이해선 / 41,420,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 점유·전입이 먼저다
말소기준은 2023.04.10 접수된 서울보증보험주식회사 가압류 23,717,494원입니다. 이후 2025.08.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이해선은 2022.08.06부터 점유를 시작하고 2022.08.08 주민등록·확정일자를 갖춘 것으로 등기내용과 매각물건명세서에 나타납니다. 2025.03.10 설정된 임차권등기의 접수일 자체보다 그 안에 기재된 선행 점유·전입일이 중요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 인수형
| 임차인 | 보증금 | 계약·점유 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이해선 건물의 전부 · 주거 | 40,000,000원 | 2022.08.06 | 2022.08.08 | 대항력 有 | 우선변제 가능 배당요구 2025.03.10 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차보증금은 중복 합산할 항목이 없으며, 이 40,000,000원이 실질취득비용을 결정하는 핵심입니다. 임차권자 이해선은 강제경매 신청채권자와도 동일인으로 나타납니다.
③ 가격 비교 — 934만원이 아니라 ‘약 4,000만원’을 시세와 비교해야 한다
확인된 단지 실거래는 2021.10 1건으로, 전용 42.5㎡ 2층이 43,000,000원에 거래됐습니다. 대상 비교면적은 49.6㎡이고 면적 일치도 되지 않아 표본 신뢰도는 높지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 42.5㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 대상 비교면적 | 49.6㎡ | 1 | 면적 불일치 |
최저가 9,345,000원은 이 실거래 43,000,000원의 21.7%에 불과하지만, 이 비율을 그대로 “시세의 22%짜리 급매”처럼 읽으면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 인수형에서는 실질취득 약 40,000,000원을 기준으로 봐야 하고, 이는 비교 실거래 43,000,000원의 약 93.0%입니다. 차이는 약 7% 수준인데, 거래시점이 2021.10이고 면적도 다르기 때문에 이를 확실한 가격 메리트라고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,345,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 568,210원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 23,717,494원 | 8,776,790원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 이해선 | 41,420,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 9,345,000원에서 채권자 총 미배당은 56,360,977원, 소유자 잔여는 0원입니다. 위 배당표와 별도로, 매각물건명세서에 기재된 대항력 임차권은 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산온양고속버스터미널 서측 인근으로, 주변은 단독주택과 다세대주택 등으로 형성된 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 스라브지붕 2층 중 1층 103호, 사용승인일은 1980.12.13입니다. 급배수 위생설비와 난방설비가 돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측과 서측으로 소로에 접하고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 505.0㎡, 공시지가 619,200원/㎡, 지목 대, 평지입니다.
- 환금성. 삼흥 12세대이며 확인된 실거래가 1건뿐이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가로 시세 비교하지 말 것. 9,345,000원이 아니라 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 약 40,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.08.06, 점유개시일 2022.08.06, 주민등록·확정일 2022.08.08의 원본 근거를 확인해야 합니다.
- 보증금 지급내역 확인. 임차인 이해선이 강제경매 신청채권자와 동일인으로 나타나므로 보증금 지급·반환채권과 신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 후 인수잔액 확인. 매각물건명세서 문구상 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
- 낡은 소규모 연립의 환금성. 1980.12.13 사용승인·12세대·5회 유찰이라는 조건을 가격에 반영해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 이용상태 등을 탐문 및 목측에 의존했으므로 내부 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “934만원짜리 물건이 아니라, 약 4,000만원짜리 인수형 물건”
이 사건의 가장 큰 함정은 감정가 55,600,000원에서 5회 유찰돼 9,345,000원까지 떨어졌다는 숫자입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 40,000,000원이 낙찰가보다 크고, 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 따라서 현재 회차든 더 유찰된 회차든 핵심 가격은 934만원이나 654만원이 아니라 실질취득 약 4,000만원입니다.
비교 가능한 실거래 43,000,000원은 2021.10의 1건뿐이고 면적도 42.5㎡로 대상 비교면적 49.6㎡와 일치하지 않습니다. 실질취득이 그 거래의 약 93%라고 해도 거래시점·면적·환금성 차이를 고려하면 충분한 안전마진으로 보기 어렵습니다. 여기에 5회 유찰, 12세대, 1980년 준공, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계에 대한 확인 필요성까지 겹칩니다. 최저가의 할인율은 크지만, 실질취득 기준의 가격 메리트는 제한적입니다.
