대전지방법원 천안지원 2025타경662. 아산시 모종동 삼흥연립 1층 103호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 분류돼 있지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 방 3개·거실·주방·욕실 등을 갖춘 연립주택입니다. 감정가 55,600,000원에서 여섯 차례 유찰돼 최저매각가는 6,542,000원까지 내려왔습니다.

그런데 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 말소기준권리보다 앞선 임대차입니다. 이해선의 임대차계약·점유개시는 2022년 8월 6일, 주민등록 및 확정일자는 2022년 8월 8일입니다. 말소기준인 서울보증보험 가압류는 그보다 늦은 2023년 4월 10일입니다. 이후 2025년 3월 10일 보증금 4,000만원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

무엇보다 매각물건명세서는 해당 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 최저가만으로 할인율을 계산하거나 인수액을 0원으로 보고 접근하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임대차가 핵심

1981년 한국주택은행 근저당과 1995년 이남숙 전세권은 각각 2015년에 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2023년 4월 10일 서울보증보험 가압류입니다.

가압류와 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다. 다만 이해선의 임대차는 말소기준보다 먼저 시작됐고, 임차권등기 역시 매각물건명세서에 미배당 보증금의 인수 대상으로 명시돼 있습니다. 임차권등기가 매각으로 말소되는 것과 보증금 반환채무가 소멸하는 것은 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이해선은 임차권자이면서 이 사건의 강제경매 신청채권자로도 기재돼 있습니다. 같은 이름의 중복 기재를 별도의 임차인으로 합산할 필요는 없습니다. 다만 동일인의 임차권과 신청채권 관계 및 채권액 차이는 원본 서류로 대조해야 하며, 동일인이라는 사정만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다.

③ 실질취득가 — 654만원이 아니라 보증금부터 계산

현재 최저가 6,542,000원은 임차보증금 40,000,000원보다 작습니다. 보증금이 전액 변제되지 않는 한 매수인은 그 잔액을 인수하므로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준에 수렴합니다.

반대로 임차인의 배당순위를 재검토하여 집행비용 차감 후 배당가능액 6,024,244원 전부가 임차인에게 지급된다면 인수금액은 33,975,756원으로 줄어듭니다.

따라서 이 사건은 최저가의 표면 할인율이 아니라 약 4,000만원대의 실질취득비용을 기준으로 시세를 검토해야 합니다. 인수액 확정 전에는 최저가 654만원을 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 오래된 거래 1건을 현재 시세로 착각하지 말 것

삼흥연립은 12세대 규모이며, 확인되는 실거래는 2021년 10월 거래 1건입니다. 해당 거래의 전용면적은 42.5㎡로, 비교대상 면적 49.6㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 이 거래를 현재 대상 호수의 최근 시세로 직접 대입하기에는 한계가 큽니다.

과거 거래가 43,000,000원과 비교하면 최저가 6,542,000원은 그 금액의 15.2%에 불과합니다. 하지만 이는 임차보증금 인수를 제외한 비교이므로 투자 판단의 근거로 적절하지 않습니다.

실질취득비용으로 비교하면 선배당 가정에서는 40,517,756원, 제시된 배당표 그대로라면 46,542,000원입니다. 전자는 과거 거래가보다 낮고 후자는 높지만, 비교 거래 자체가 오래됐고 면적도 달라 어느 쪽도 현재 시세 대비 할인율이라고 단정할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 6,542,000원 가정)

아래는 제시된 채권자 배당 시뮬레이션입니다. 임차보증금의 선순위 배당 가능성이 확정적으로 반영된 표가 아니므로, 실제 배당표나 매수인 인수액 확정치로 사용하면 안 됩니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 채권 미배당 총액과 임차보증금의 매수인 인수액은 같은 개념이 아닙니다.

⑥ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가

추가 유찰을 가정하면 낙찰가는 더 내려가지만, 임차인에게 돌아가는 배당액이 함께 감소할 수 있습니다. 따라서 보증금 인수 위험이 유지되는 상황에서 낙찰가 하락분 전체가 실질취득비용 절감으로 연결되지는 않습니다.

임차보증금 4,000만원에 대한 미배당 잔액 인수 구조가 유지된다면, 추가 유찰로 매각가가 내려가는 만큼 보증금 인수액은 늘어날 수 있습니다. 임차인에게 매각대금의 배당가능액이 전액 배당되는 경우 실질취득비용은 보증금에 집행비용을 더한 수준으로 수렴합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 아산시 모종동 소재 아산온양고속버스터미널 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 다세대주택 등으로 구성된 일반주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 1980.12.13 사용승인된 벽돌조 스라브지붕 건물입니다. 급배수 위생설비 및 난방설비가 있으며, 감정상 연립주택으로 이용 중입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 남측과 서측으로 소로에 접합니다. 중점경관관리구역(원도심)에 포함됩니다.
• 공부 및 이용상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 이용상태 등은 탐문과 목측에 의존한 부분이 있습니다.
• 환금성. 12세대의 소규모 연립주택으로, 확인되는 과거 실거래가 1건에 그칩니다. 동일 면적의 최신 거래가 없어 매각 가능 가격과 환금성을 신중히 검토해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 확인. 을구 5번 이해선 임차권등기의 미배당 보증금 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 우선변제권과 배당순위 재산정. 임차권등기상 전입·확정일자가 가압류보다 빠르므로 임차인의 실제 배당가능액과 최종 인수금액을 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 계산. 최저가 6,542,000원이 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수액의 합계를 기준으로 투자 여부를 판단해야 합니다.
• 신청채권자와 임차권자의 관계 확인. 이해선이 임차권자이자 경매 신청채권자로 기재돼 있으므로 채권의 성격 및 청구금액을 원본으로 대조해야 합니다.
• 점유·명도 조사. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 제한됐으므로 현재 실제 점유상태와 임차인의 퇴거·보증금 반환 조건을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태 확인. 1980년 사용승인된 건물인 만큼 누수, 노후 설비, 구조·수선 상태 및 추가 보수비를 검토해야 합니다.
• 시세 원본 조사. 2021년 거래 1건은 현재 시세를 대변하지 못하므로 같은 건물 또는 인근 유사 연립주택의 최근 거래·매물·낙찰 사례를 추가 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비, 당해세 및 기타 배당에 영향을 주는 비용을 확인하고 실질취득비용을 재산정해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 12%에 낙찰받아도, 12%에 취득하는 것은 아니다”

이 사건은 여섯 차례 유찰되면서 최저가가 654만원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율만 보면 매력적으로 느껴질 수 있습니다. 그러나 말소기준보다 먼저 시작된 이해선의 임대차와 매각물건명세서상 미배당 보증금 인수 조항이 핵심입니다.

보증금 4,000만원을 기준으로 보면 실질취득비용은 약 4,000만원대에서 검토해야 하며, 실제 인수액은 배당순위와 배당금 확정에 따라 달라집니다. 더욱이 확인되는 실거래는 2021년의 면적이 다른 거래 1건뿐이라 현재 시세와 환금성에도 불확실성이 남아 있습니다.

결론은 최저가가 아니라 실질취득비용을 먼저 확정하는 것입니다. 배당표 재검토와 임차보증금 인수액 확인, 현장 점유조사 및 현재 시세 검증이 선행되지 않는다면 여섯 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.