대전지방법원 2024타경100985. 유성구 장대동 356-16 소재의 다가구주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이고, 감정평가상 다가구주택 등으로 이용 중입니다. 토지는 352.1㎡의 대지이며 제2종일반주거지역입니다. 감정가 2,218,870,120원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,553,209,000원입니다.
등기상 계산된 말소기준권리는 2023.11.21. 삼성카드 주식회사 가압류입니다. 그 뒤 신용보증기금 가압류, 경매개시결정, 충남신용보증재단 가압류, 유성구 압류 및 임차권등기가 이어집니다. 다만 이 건은 등기부 순위만 보고 끝낼 사건이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 다수 점유자가 있고, 일부는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수액을 현재 숫자로 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경100985 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 문화원로10번길 22 |
| 등기 부동산 | [건물] 대전광역시 유성구 장대동 356-16 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 감정 이용상태 다가구주택 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 · 공용승강기 설비 |
| 토지 | 대 352.1㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 한옥수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,218,870,120원 / 1,553,209,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 872,139,398원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 임차인 인수가 핵심
2020.05.18. 설정된 문창신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태로 표시되어 있습니다. 계산된 말소기준권리는 2023.11.21. 삼성카드 주식회사 가압류 10,290,090원이며 이후 등기된 가압류·압류·임차권 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리의 소멸과 임차보증금 인수는 별개입니다. 실제 전입일이 말소기준보다 앞선 임차인·점유자가 다수이므로 배당으로 회수하지 못하는 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 19명, 미상 보증금이 변수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유지문 | 202호 | 2020.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박강규 | 203호 | 2023.09.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 한용현 | 204호 | 2023.10.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 고찬미 | 205호 | 2020.05.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이창호 | 206호 | 2021.08.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 고소혜 | 302호 | 2022.06.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이규현 | 304호 | 2021.04.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박지현 | 306호 | 2022.06.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김미경 | 402호 | 2022.07.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김현일 | 501호 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 석영애 | 502호 | 2024.01.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 서한솔 | 503호 | 2022.02.15 | 미상 | 있음 | 있음 | 승계 없음 |
| 송민규 | 503호 | 2021.04.12 | 미상 | 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| 차유림 | 201호 | 2021.06.02 | 95,000,000원 | 있음 | 있음 | 승계 없음 |
| 김영덕 | 301호 | 2023.01.12 | 110,000,000원 | 있음 | 있음 | 승계 없음 |
| 나덕현 | 305호 | 2020.06.17 | 90,000,000원 | 있음 | 있음 | 승계 없음 |
| 김경현 | 303호 | 2020.06.30 | 90,000,000원 | 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 이윤기 | 401호 | 2020.05.25 | 130,000,000원 | 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 지주택 | 주거 | 2022.06.17 | 0원 | 있음 | 있음 | 승계 없음 |
보증금이 숫자로 확인되는 임차권등기자는 차유림 95,000,000원, 김영덕 110,000,000원, 나덕현 90,000,000원, 김경현 90,000,000원, 이윤기 130,000,000원입니다. 이 가운데 차유림·김영덕·나덕현은 배당 시나리오에서 우선변제 대상으로 전액 배당되고, 김경현·이윤기는 우선변제 없이 전액 인수로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,553,209,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,932,090원 |
| 1. 차유림 보증금 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 1. 김영덕 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 1. 나덕현 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 인수 · 김경현 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이윤기 보증금 | 130,000,000원 | 0원 |
| 2. 삼성카드 주식회사 가압류 | 10,290,090원 | 10,290,090원 |
| 3. 신용보증기금 가압류 | 18,389,986원 | 18,389,986원 |
| 4. 충남신용보증재단 가압류 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,153,096,834원 |
현재 회차 배당 계산상 김경현 90,000,000원과 이윤기 130,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수 합계 220,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 점유자의 실제 부담은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 리스크는 남는다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,553,209,000원 | 220,000,000원 | 1,153,096,834원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,087,246,300원 | 220,000,000원 | 691,793,761원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 761,072,410원 | 220,000,000원 | 368,881,610원 |
유찰이 이어지면 매각가는 1,087,246,300원, 761,072,410원으로 낮아지지만, 제시된 시나리오에서 확정 인수 220,000,000원은 그대로입니다. 여기에 보증금 미상 선순위 점유자의 인수 가능성이 해소되지 않는 한, 최저가만 보고 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 장대동 소재 장대중학교 서측 인근이며, 주변은 주상용시설·주거용시설·상업용시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물로 외벽은 치장벽돌조 마감 등이며 샷시창호, 위생·급배수 및 공용승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대 352.1㎡, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가 1,511,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 관광특구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 지정돼 있고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 특이사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 선순위 점유자 확인. 유지문·박강규·한용현·고찬미·이창호·고소혜·이규현·박지현·김미경의 계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 503호 관계 확인. 같은 503호에 서한솔과 송민규가 함께 확인되므로 각자의 계약관계와 보증금 귀속을 구분해야 합니다.
- 확정 인수 220,000,000원 반영. 김경현 90,000,000원·이윤기 130,000,000원은 현재 배당 계산상 전액 인수입니다.
- 배당요구 여부 확인. 배당요구가 확인되지 않은 임차인은 대항력과 보증금 잔액에 따라 매수인 부담으로 남을 가능성을 점검해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 토지·건물 권리관계를 함께 대조해야 합니다.
- 최저가만으로 입찰가 결정 금지. 유찰 시 매각가는 내려가도 확정 인수 220,000,000원과 미상 보증금 리스크는 별도로 남습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 선순위 임차인이 먼저다
이 사건을 감정가 2,218,870,120원에서 한 번 유찰돼 1,553,209,000원까지 내려온 물건으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 이미 김경현·이윤기 보증금 합계 220,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있고, 그보다 더 중요한 것은 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자들이 남아 있다는 점입니다.
현재 확인되는 비용만으로도 최저가 1,553,209,000원 + 인수 220,000,000원 = 1,773,209,000원입니다. 하지만 이것은 최종 실질취득액이 아니라 확인 가능한 하한입니다. 보증금 미상 점유자의 계약금액과 배당 결과가 확인되기 전에는 실질 부담을 고정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 임차인 원본 확인이 선행되어야 하는 고위험 권리분석형으로 보는 것이 맞습니다.
