수원지방법원 2025타경842. 시흥시 정왕동 서해2차아파트 217동 5층 502호입니다. 감정가 320,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 224,000,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자 장문철은 2013년 5월 28일 매매를 원인으로 거래가액 195,000,000원에 취득했고, 같은 해 6월 28일 농협은행주식회사 근저당권 158,400,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 등기상 남아 경매와 직접 연결되는 후순위 권리는 2022년 10월 25일 설정된 주식회사리드코프 근저당권 201,500,000원과 2025년 9월의 경매개시결정입니다. 이들은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경842 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1886-4 서해2차아파트 제217동 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 정왕신길로49번길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 방3·거실·주방겸식당·화장실2·다용도실 · 5층건 내 5층 |
| 소유자 | 장문철 (2013.05.28. 매매 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 106,618,987원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 2013년 6월 28일 농협은행주식회사 근저당권 158,400,000원이 말소기준이며, 2022년 10월 25일 주식회사리드코프 근저당권 201,500,000원과 2025년 9월 11일 농협은행주식회사, 2025년 9월 16일 주식회사 리드코프의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격 메리트는 있지만, 하락 추세는 반영해야 한다
서해2 단지 전용 84.98㎡의 확인된 실거래는 총 9건입니다. 전체 평균은 314,000,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 12개월 평균 305,000,000원과 최신 거래 300,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 거래는 이전 거래 대비 -4.2%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 84.98㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 2025.04 | 84.98㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2024.08 | 84.98㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2024.07 | 84.98㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 2024.02 | 84.98㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2023.07 | 84.98㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 2022.02 | 84.98㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2021.11 | 84.98㎡ | 5 | 347,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 3건 | 305,000,000원 |
현재 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균 305,000,000원의 73.4%이며, 최신 거래 300,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 320,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높았지만, 1회 유찰로 현재 가격은 그 구간 아래로 내려왔습니다. 따라서 권리 인수비용이 별도로 붙지 않는다는 전제에서 현재 회차의 실질취득 기준 금액은 224,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 158,400,000원 | 158,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사리드코프 | 201,500,000원 | 61,664,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 359,900,000원 중 예상배당은 220,064,000원이며, 미배당은 139,836,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 139,836,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 206,095,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 252,476,640원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 관련 배당은 158,400,000원으로 청구액 106,618,987원을 충족하는 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서해고등학교 북동측으로 인접해 위치하고, 인근은 아파트단지·학교·공원 등으로 이루어진 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 동측 직선거리 약 1km 지점에 오이도역이 위치합니다.
- 이용상태. 방3·거실·주방겸식당·화장실2·다용도실 등을 갖춘 아파트로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 5층건의 5층 502호이며 개별난방, 위생·급배수·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,527,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 규모·거래. 서해2 단지는 570세대, 사용승인일은 1998.07.25이며 전용 84.98㎡ 실거래 9건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래를 기준으로 가격 상한 점검. 전체 평균 314,000,000원보다 최근 12개월 평균 305,000,000원과 최신 거래 300,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 -4.2% 낮으므로, 현재 73.4% 할인만으로 향후 가격 하락 가능성을 배제하지 마세요.
- 권리 원본 대조. 2013.06.28. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준인지, 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 최신 등기와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재됐고 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사에 의거한 평가이므로 실제 점유 상태는 현장에서 확인하세요.
- 물건 상태 확인. 내부 상태와 설비는 동 유형 공동주택의 일반적 설비상황을 기준으로 평가된 부분이 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 최근 시세 기준으로 판단
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 후순위 주식회사리드코프 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 현재 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 305,000,000원의 73.4%로 내려왔습니다.
다만 시장은 상승 흐름이 아니라 -4.2% 하락 추세입니다. 따라서 감정가 320,000,000원이나 과거 거래가 섞인 전체 평균 314,000,000원만 보고 할인 폭을 과대평가하면 안 됩니다. 최신 거래 300,000,000원과 최근 12개월 평균 305,000,000원을 기준으로 보면, 권리 부담 없이 현재 가격이 최근 실거래권 아래에 내려온 아파트라는 점이 핵심입니다.
