수원지방법원 2025타경860. 안산시 단원구 와동 713-14의 지하층 비103호, 전용 40.32㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 서의환이고, 2020년 7월 21일 매매를 원인으로 2020년 8월 10일 소유권을 취득했습니다. 당시 등기 거래가액은 20,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2014년 12월 2일 설정된 주식회사국민은행 근저당권 채권최고액 40,800,000원이며, 2025년 9월 17일 같은 국민은행이 임의경매개시결정을 받았습니다.
권리 자체는 비교적 단순합니다. 과거 2003년 정기남 명의의 주택임차권등기가 있었지만 2007년 11월 19일 임의경매 매각을 거쳐 2008년 1월 4일 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 2014년 국민은행 근저당보다 앞서 존속하는 임차권으로 남아 있지 않습니다. 현재 확인된 임차인은 없고 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 입찰 전 실제 점유 상태 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경860 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 713-14 지하층 비103호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 와동로3길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 40.32㎡ · 3층 건물 내 지하층 비103호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인일 | 1996.08.26 |
| 소유자 | 서의환 (2020.07.21 매매 · 거래가액 20,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 36,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 25,610,810원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
현재 경매의 말소기준권리는 2014.12.02 국민은행 근저당권입니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸하고, 그 뒤의 2025년 임의경매개시결정 역시 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저가 36,400,000원에서 국민은행 근저당에 35,344,800원이 배당되고 5,455,200원이 미배당되지만, 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 가격 비교 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 보기 어렵다
확인되는 최근 거래는 2025년 10월 22,100,000원 한 건입니다. 하지만 해당 거래 전용면적은 13.53㎡이고 본건은 40.32㎡로, 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 거래를 본건의 직접 시세로 동일시해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 13.53㎡ | 3 | 22,100,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 1건 | 22,100,000원 |
현재 최저가 36,400,000원은 데이터상 최근 12개월 평균 22,100,000원의 164.7%입니다. 면적 불일치 때문에 이 비율을 그대로 본건의 적정가 판단에 적용할 수는 없지만, 최소한 “최저가가 최근 거래보다 싸다”는 근거로 사용할 수 없는 상태입니다. 거래 표본도 단 1건이어서 시세 신뢰도와 환금성 판단 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,055,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 40,800,000원 | 35,344,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 국민은행 채권최고액 40,800,000원 중 35,344,800원이 배당되고 5,455,200원이 미배당됩니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 시 배당 변화 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 36,400,000원 | 35,344,800원 | 5,455,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 25,480,000원 | 24,621,360원 | 16,178,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 17,836,000원 | 17,114,952원 | 23,685,048원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 감정가의 49%인 25,480,000원, 3회 유찰 시에는 감정가의 34.3%인 17,836,000원으로 내려갑니다. 채권자의 미배당액은 커지지만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심은 권리 승계보다는 가격과 지하층 다세대의 환금성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 와동초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 주변에 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 3층 건물의 지하층 비103호입니다. 사용승인일은 1996.08.26입니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1㎡당 1,658,000원입니다. 토지면적은 244.8㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·소로3류·가축사육제한구역·상대보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·생활소음진동관리지역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 전체 11세대 규모이며 확인된 최근 거래 표본은 1건뿐입니다. 본건이 지하층이고 비교 거래의 면적도 불일치하므로 재매각 가격과 기간은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 상태 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 확인으로 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 실거래 면적 차이 주의. 최근 거래 22,100,000원은 전용 13.53㎡로 본건 40.32㎡와 다릅니다. 164.7% 수치를 곧바로 평형별 시세 차이로 해석하지 마세요.
- 지하층 상태 확인. 본건은 지하층 비103호입니다. 채광·환기·습기·누수 등 실제 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 가격 시나리오. 현재 36,400,000원, 2회 유찰 시 25,480,000원, 3회 유찰 시 17,836,000원입니다. 권리 인수액은 각 시나리오 모두 0원이므로 가격 자체를 중심으로 판단하세요.
- 근저당 미배당과 인수를 구분. 현재 회차에서 국민은행 미배당 5,455,200원이 발생해도 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 판단은 어렵다”
이 사건은 현재 확인되는 매수인 인수액이 0원이고, 2014년 국민은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 반면 가격은 그렇지 않습니다. 감정가 52,000,000원에서 한 차례 유찰돼 36,400,000원까지 내려왔지만, 확인되는 최근 거래는 22,100,000원 한 건뿐이고 그마저 전용 13.53㎡로 본건 40.32㎡와 면적이 다릅니다.
따라서 “1회 유찰 = 저가 매수 기회”라고 단정할 수 없습니다. 지하층 다세대, 11세대 규모, 적은 거래 표본이라는 환금성 제약까지 함께 보면 현재 회차에서는 권리 안전성보다 실제 점유·물건 상태와 적정 응찰가 확인이 더 중요한 물건입니다. 결론은 권리는 무난, 가격·환금성은 보수적 접근입니다.
