수원지방법원 2025타경868. 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 지하 1층 비127호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설·현재 공실입니다. 등기부상 현재 소유자는 이두표이며 2024.03.25 소유권을 이전받았고, 거래가액은 1,055,338,200원으로 기재돼 있습니다.
권리구조의 중심은 같은 날 설정된 주식회사신한은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 648,000,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 최미선 근저당권 260,000,000원, 충남신용보증재단 가압류 20,000,000원, 시흥시·국·수원시 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경868 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 지1층비127호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 위치 | 피알씨구조 피알씨지붕 10층 건물 내 지하1층 제127호 |
| 소유자 | 이두표 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 848,000,000원 / 593,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 567,568,551원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2019년 주식회사한국토지신탁 명의의 소유권보존·신탁등기는 이미 말소됐습니다. 2022.01.17 시흥시 압류 역시 2022.01.24 해제로 말소돼 현재 매수인이 인수하는 선순위 압류로 남아 있는 것은 아닙니다. 이후 2024.03.25 이두표에게 소유권이전과 신탁등기 말소가 이뤄졌고, 같은 날 신한은행 근저당이 설정돼 말소기준권리가 됐습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가상 현재 공실이고 임대관계는 미상으로 적혀 있습니다. 확인된 대항력 임차인이나 보증금 인수액은 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 할인율만 보면 안 된다
감정가 848,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 593,600,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 593,600,000원입니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 근린생활시설이고, 지하 1층·현재 공실입니다. 감정평가서도 본건이 “공장” 용도가 아니며, 인근 지하층 공장들과 달리 1층에서 계단으로 직접 통하는 위치이고 다른 공장보다 층고가 낮다고 적고 있습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격이 싸다고 단정하는 접근은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 593,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,336,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 648,000,000원 | 585,264,000원 |
| 2. 근저당 · 최미선 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 928,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 585,264,000원이며 미배당액은 342,736,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 593,600,000원 | 585,264,000원 | 342,736,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 415,520,000원 | 408,964,800원 | 519,035,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 290,864,000원 | 285,991,904원 | 642,008,096원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 신한은행의 청구액 567,568,551원이 충족되는 시나리오지만, 2회 유찰 시와 3회 유찰 시에는 신청채권자 배당도 청구액에 미달합니다. 이 역시 채권자 측 배당 문제이며, 제시된 각 시나리오에서 낙찰자의 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 시흥시 배곧동 행정복지센터 남서측 인근이며, 지식산업센터·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물 지하주차장까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 현황. 근린생활시설로 현재 공실입니다. 본건은 공장 용도가 아니며 인근 지하층 공장과 이용 특성이 다릅니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·옥내소화전설비·화재탐지설비가 돼 있습니다.
- 도로. 대로2류, 중로1류, 소로1류에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.03.25 주식회사신한은행 근저당권이 기준입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 2022년 시흥시 압류. 말소기준보다 앞서 등기됐지만 2022.01.24 해제로 이미 말소됐으므로 현재 인수 권리로 남아 있지 않습니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세가 당해세에 해당하는지 매각 전 교부청구·법정기일과 함께 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 공실 현황 확인. 현재 공실로 평가됐으나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 상태를 매각 직전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조 변경·파손·균열·누수·설비 수리 필요 여부는 직접 확인해야 한다고 감정평가서에 기재돼 있습니다.
- 용도 착오 금지. 인근 공장과 달리 본건은 근린생활시설입니다. 층고와 1층 연결 계단 등 실제 이용조건을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 할인율 자체보다 지하 근린생활시설·공실의 실제 활용성과 환금성을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 판단”
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2024.03.25 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 선행 압류도 이미 해제로 말소됐으며, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 물건은 지하 1층 근린생활시설·공실입니다. 현재 최저가는 593,600,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 감정가 할인율만으로 투자 매력을 판단할 물건은 아닙니다. 현장 층고·동선·내부 상태·영업 활용 가능성, 그리고 공실 근린생활시설의 환금성을 확인한 뒤 가격을 정해야 합니다. 권리상 인수 리스크는 낮지만, 가격·활용성 판단은 보수적으로 접근할 사건입니다.
