수원지방법원 2025타경877. 시흥 정왕동 미주아파트 105동 6층 605호입니다. 감정 이용상태도 아파트로 확인됩니다. 현재 소유자는 염복도이며 2014.11.20. 거래가액 179,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 핵심이 되는 말소기준권리는 2016.11.07. 설정된 우리은행 근저당권 145,200,000원입니다.
현재 최저매각가는 감정가 278,000,000원에서 1회 유찰된 194,600,000원입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 248,250,000원, 최신 거래는 2026.05. 245,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 78.4%입니다. 감정가만 놓고 보면 실거래 최고액과 같은 278,000,000원이지만, 1회 유찰 뒤에는 실제 거래가격대 아래로 내려왔습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경877 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1875-2 미주아파트 105동 6층605호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 정왕신길로49번길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.91㎡ · 10층 아파트 내 6층 605호 |
| 소유자 | 염복도 · 2014.11.20. 소유권이전 · 거래가액 179,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 194,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 96,631,043원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 우리은행
말소기준권리는 2016.11.07. 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 145,200,000원입니다. 이후 2022.05.06. 설정된 애큐온캐피탈 근저당권은 2025.07.30. 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 기준권리보다 후순위인 담보권이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 실거래 아래
미주아파트 동일면적 59.91㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 248,250,000원이고, 최신 거래는 2026.05. 245,000,000원입니다. 현재 최저가 194,600,000원은 최근 12개월 평균의 78.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.91㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 6 | 247,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 7 | 278,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 5 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 4 | 248,000,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 7 | 247,000,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 9 | 249,000,000원 |
| 2025.12 | 59.91㎡ | 7 | 277,000,000원 |
| 평균 | 59.91㎡ | 12건 | 248,250,000원 |
거래 범위는 230,000,000원~278,000,000원입니다. 이 가운데 현재 최저가 194,600,000원은 실거래 최저 230,000,000원보다도 낮습니다. 특히 대상 호수와 같은 6층의 2026.05. 거래가가 247,000,000원이라는 점도 현재 최저가와 비교할 수 있는 직접적인 참고값입니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,524,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 145,200,000원 | 145,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 45,875,600원 |
현재 회차에서는 우리은행 근저당권 채권최고액 145,200,000원이 전액 배당되고 45,875,600원이 소유자 교부액으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 194,600,000원 | 145,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 136,220,000원 | 133,512,920원 | 11,687,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 95,354,000원 | 93,237,628원 | 51,962,372원 | 0원 |
2회·3회 유찰 시에는 채권자 미배당액이 각각 11,687,080원, 51,962,372원으로 늘어나지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈 때 미배당 채권이 곧바로 매수인 부담으로 전환되는 대항력 임차인 인수형 구조와는 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송운초등학교 남서측 인근이며 주변은 대규모 아파트단지가 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 대상 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통과 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 10층 아파트 내 6층 605호이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 미주아파트는 492세대이며 사용승인 기준일은 1996.11.28.입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,527,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 정비돼 있고 외곽 공도와 연계되며 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 194,600,000원과 최근 12개월 평균 248,250,000원, 최신 거래 245,000,000원을 함께 비교하세요.
- 동일층 참고. 동일면적 6층 거래가 2026.05. 247,000,000원으로 확인됩니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 후순위 권리 확인. 2022.05.06. 설정된 근저당권은 2025.07.30. 한국자산관리공사로 이전돼 있습니다. 등기부 원문에서 현재 상태를 최종 확인하세요.
- 배당 변동. 배당표의 집행비용은 3,524,400원 추정이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 눈에 들어오는 회차
이 사건의 기준권리는 2016.11.07. 우리은행 근저당권이고, 현재 회차 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 가격도 신건 감정가 278,000,000원에서 1회 유찰돼 194,600,000원으로 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 248,250,000원의 78.4%이고, 2026.05. 최신 거래 245,000,000원보다도 낮습니다.
즉 현재 자료만 놓고 보면 권리상 인수 부담이 없고, 가격도 최근 거래대보다 내려온 구조입니다. 다만 감정요항표상 임대관계가 미상이고, 후순위 담보권의 이전 등기가 존재하므로 실제 입찰에서는 점유와 최신 등기 상태를 원본으로 다시 확인해야 합니다. 현재 회차는 권리와 가격이 모두 검토 가능한 구간이지만, 마지막 판단은 현장·점유·최신 서류 확인 뒤에 내려야 하는 물건입니다.
