서울동부지방법원 2025타경51779. 서울 송파구 문정동 파크하비오 소재 전용 24.58㎡ 오피스텔입니다. 소유자 박순희 명의로 2021년 소유권이전등기가 완료됐으며, 당시 거래가액은 200,000,000원입니다. 이후 채유리 명의의 임차보증금 210,000,000원에 대한 주택임차권등기가 2024.11.08 접수됐고, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 2025.07.15 등기됐습니다. 그러나 경매개시결정보다 앞선 주택임차권등기와 매각물건명세서상 인수 조건 때문에 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매로 보기는 어렵습니다.

감정가에서 네 차례 유찰되어 최저가는 82,330,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지 유사 면적의 최근 실거래 평균은 196,333,333원입니다. 겉으로는 실거래 평균의 41.9%에 매수하는 것처럼 보이지만, 실제 투자 판단에서 비교해야 하는 금액은 낙찰가에 매수인이 인수하는 보증금 잔액과 별도 권리 부담을 반영한 실질취득액입니다. 이 사건은 그 금액과 인수권리의 범위를 먼저 확정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 인수권리

말소기준권리는 2025.07.15 강제경매개시결정입니다. 그런데 채유리 명의의 주택임차권등기는 이보다 앞선 2024.11.08에 접수됐습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 보증금 전액을 배당받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 경매개시결정이 매각으로 말소된다는 사실만으로 임차보증금 인수 위험까지 소멸하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.1억의 실제 인수 가능성

주택임차권등기에는 주민등록일과 점유개시일이 2022.11.07, 확정일자가 2022.10.18로 기재되어 있습니다. 다만 임차인 조사에서는 전입신고일 확인이 미완료되어 대항력 확정 판정이 불가능한 상태입니다. 등기상 기재와 실제 전입·점유 및 대항력 유지 여부를 대조해야 하므로 대항력이 확정됐다고 단정하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 41.9%의 착시

파크하비오의 유사 면적 거래를 비교합니다. 대상 물건은 전용 24.58㎡이며, 최근 거래 표본에는 23.76㎡부터 26.53㎡까지 인접 면적도 포함됩니다. 최근 12건 평균은 196,333,333원, 최신 거래는 2026.10의 198,000,000원입니다.

최근 실거래 범위는 184,000,000원~228,000,000원입니다. 이 표본에는 면적과 층 차이가 있으므로 평균을 대상 호실의 확정 시가로 볼 수는 없습니다. 다만 권리 부담 없는 일반 거래를 기준으로 보면 최근 거래 중심 가격대는 약 1.96억입니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,330,000원 가정)

위 표는 제시된 배당 추정치를 그대로 표시한 것으로, 실제 배당순위 확정표가 아닙니다. 임차인의 우선변제권 및 인수되는 보증금 잔액을 확정 반영한 배당표가 아니므로 여기서 표시된 매수인 인수액 0원을 무인수 확정으로 해석하면 안 됩니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 회차별 미배당 및 취득비용 구조

추가 유찰이 발생하면 표면적인 최저매각가는 더 내려갑니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 잔액 인수하는 구조라면 매각대금이 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 크게 낮아지지 않습니다. 반대로 현재처럼 신청채권자에게 우선 배당되는 구조가 확정되고 임차보증금까지 별도로 인수한다면 낙찰가와 보증금이 중첩되는 부담이 발생할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송파구 장지동 소재 지하철 8호선 장지역 북서측 인근이며 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 노선상가지대입니다. 주변 환경은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 장지역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물 이용. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 임차권등기에는 주거 사용으로 기재되어 있어 실제 사용 및 주택임대차보호법 적용 요건을 확인해야 합니다.
• 규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등이며, 여러 토지이용 제한과 보호구역 지정이 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있으며 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 파크하비오는 999세대 규모로 2016년 준공됐으며, 최근 유사 면적 12건의 실거래가 확인됩니다. 다만 인수되는 지상권과 임차보증금 부담은 일반 매물과 동일한 시장가격으로 처분할 수 있는지를 판단할 때 중요한 제약입니다.
• 원본 대조. 감정요항표의 건물 구조 설명에는 제14층 제1407호가 기재되어 있으나 대상 물건은 3층 302호입니다. 감정평가서 원본의 평가대상과 건물 구조 기재를 반드시 대조해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 확정. 채유리의 주민등록·전입·점유 내역, 임차권등기 효력 및 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 배당순위 재검증. 한국주택금융공사와 임차인 사이의 우선순위 및 실제 배당 가능액을 확인하고, 임차인에게 지급될 배당금을 반영해 보증금 인수 잔액을 다시 계산해야 합니다.
• 지상권 원본 확인. 토지 을구 1번 지상권설정등기와 토지 별도등기의 권리 범위·존속기간·대항관계를 검토해야 합니다. 매각물건명세서상 매수인 인수권리입니다.
• 민간임대주택등기 검토. 임대의무기간과 임대사업자 관련 법적 지위 및 매수 후 의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 감정대상 일치 검증. 3층 302호와 감정요항표상 14층 1407호 기재의 불일치를 확인해야 합니다.
• 시세 기준 재설정. 82,330,000원을 일반적인 시세 비교 기준으로 사용하지 말고, 확정된 보증금 인수액과 지상권 부담을 반영한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 관리비·명도 검토. 공용부분 미납 관리비, 실제 점유자, 인도 가능성 및 명도 절차를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 토지등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류 및 감정평가서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “4회 유찰 ≠ 59% 할인 매수”

이 사건은 숫자만 보면 눈길을 끄는 경매입니다. 감정가 201,000,000원, 최저가 82,330,000원, 네 차례 유찰. 하지만 권리분석의 결론은 최저가보다 인수 조건에 달려 있습니다.

채유리 임차인의 보증금은 210,000,000원으로 현재 최저가보다 크고, 매각물건명세서에는 미배당 보증금 인수 조건이 기재되어 있습니다. 여기에 토지 지상권도 매수인이 인수합니다. 임차인의 배당우선권이 인정되는 구조에서는 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않으며, 현재 배당 추정대로 임차인 배당이 없다면 총 부담이 훨씬 커질 수 있습니다.

동일 단지 유사 면적의 최근 거래 평균은 196,333,333원입니다. 보증금 수준인 210,000,000원만 비교해도 이미 최근 시세 이상입니다. 그 위에 지상권 부담까지 남으므로 저렴한 경매라고 평가할 근거는 부족합니다.

결론은 입찰 보류입니다. 임차인의 대항력과 배당순위, 보증금 인수 잔액, 토지 지상권의 법적·경제적 영향이 확인된 이후에만 실질취득액을 산정하고 입찰 여부를 검토하는 것이 타당합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 매수 후 실제로 무엇을 떠안게 되는지입니다.