서울동부지방법원 2025타경51779. 문정동 파크하비오 송파파크하비오푸르지오 204동 3층 302호, 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용되는 물건입니다. 소유자 박순희가 2021년 10월 29일 거래가액 200,000,000원에 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 채유리 명의의 주택임차권등기가 2024년 11월 8일 경료됐고, 2025년 7월 15일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 51.2%인 102,912,000원까지 내려왔지만, 매각물건명세서는 채유리의 주택임차권등기에 대해 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 보증금이 210,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 크므로, 대항력 인수형의 실질취득 기준은 최저가가 아니라 약 210,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 토지 지상권을 함께 봐야 한다

말소기준은 데이터상 2025.07.15. 강제경매개시결정입니다. 이에 앞선 2024.11.08. 채유리의 주택임차권등기는 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아니라, 배당에서 보증금 210,000,000원을 전액 받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 승계하는 권리입니다. 등기 내용에는 임대차계약일 2022.10.18., 주민등록일 2022.11.07., 점유개시일 2022.11.07., 확정일자 2022.10.18.이 기재되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 채유리 본인의 임차권등기이고, 보증금도 한 번만 반영합니다. 매각물건명세서가 전액 미배당 시 잔액 승계를 명시하므로, 현재 최저가만 보고 매수인 인수액을 0원으로 판단하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가 52.3%가 아니라 실질취득 106.6%로 봐야 한다

파크하비오의 면적대가 맞는 최근 12개월 실거래 표본은 12건이고, 평균은 196,916,666원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 185,000,000원, 표본 최저는 185,000,000원, 최고는 228,000,000원입니다.

표면상 최저가 102,912,000원은 최근 12개월 평균의 52.3%에 불과합니다. 그러나 이 수치는 선순위 임차권 인수를 빼고 본 숫자입니다. 실질취득 약 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 106.6%, 최신 거래 185,000,000원의 약 113.5%입니다. 따라서 이 사건을 “시세의 절반 가격” 또는 “시세보다 저렴한 물건”으로 평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,912,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션상 신청채권자 청구액 216,155,227원 중 100,671,232원이 배당되고, 115,483,995원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 다만 매수 판단에서는 이 표와 별도로 매각물건명세서에 명시된 채유리 임차권의 미배당 보증금 승계를 반드시 반영해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총취득 부담은 고정된다

이 사건에서는 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 작동하지 않습니다. 임차보증금 210,000,000원의 미배당 잔액을 승계하는 구조이기 때문에, 낙찰가가 72,038,400원이나 50,426,880원으로 내려가도 인수액이 그만큼 커져 실질취득은 약 210,000,000원 수준에 고정됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트로 가정해 분석하면 안 됩니다.
• 입지. 서울 송파구 장지역 북서측 인근으로, 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 노선상가지대이며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 장지역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지·거래. 파크하비오 999세대, 2016.09.29. 준공. 최근 비교 가능한 실거래 12건이 185,000,000원~228,000,000원에 형성돼 있습니다.
• 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역 등이며 공시지가는 11,230,000원/㎡입니다.
• 권리상 환금성 변수. 오피스텔 자체의 입지와 별개로, 선순위 임차권 잔액 승계와 토지 지상권 인수는 향후 매각·담보 활용 시 반드시 검토해야 할 요소입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 102,912,000원만 보면 최근 시세의 52.3%지만, 실질취득은 약 210,000,000원으로 최근 평균보다 높습니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 채유리의 배당액과 실제 미배당 잔액을 매각 전 최종 배당요구·채권계산서 기준으로 확인해야 합니다.
• 토지 지상권 원문 확인. 토지 을구 1번 지상권설정등기가 매수인에게 인수되므로 지상권자·범위·존속기간·내용을 토지 등기부 원문에서 반드시 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.10.29. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 법적 효과와 잔존 의무를 원문 기준으로 점검해야 합니다.
• 2회 유찰 자체를 호재로 보지 말 것. 이 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 2.2회입니다. 현재 2회 유찰은 특별한 가격 메리트의 증거가 아닙니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 최저가”가 아니라 “시세 이상 실질취득”

이 사건의 숫자만 보면 감정가 201,000,000원에서 두 번 유찰돼 102,912,000원까지 내려온 매력적인 반값 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 결론은 정반대입니다. 채유리의 보증금은 210,000,000원이고, 매각물건명세서는 전액 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 그래서 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득은 약 210,000,000원에 머뭅니다.

그 금액은 최근 12개월 실거래 평균 196,916,666원보다 약 6.6% 높고, 최신 거래 185,000,000원보다 약 13.5% 높습니다. 게다가 금액으로 환산하기 어려운 토지 별도등기 지상권까지 승계합니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮다는 이유로 접근할 물건이 아니라, 인수권리와 실질취득가를 먼저 보는 사건입니다. 가격과 권리 양쪽 모두 보수적으로 평가하는 것이 맞습니다.