수원지방법원 2025타경900. 안산시 단원구 선부동 동명벽산블루밍아파트 110동 7층 702호, 전용 84.94㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 오민석·이영선으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 두 사람은 2015.02.24 거래가액 342,000,000원의 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 국민은행 채권최고액 120,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

그 뒤 국민은행 근저당 72,000,000원과 46,680,000원이 추가됐고, 압류·가압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 데이터상 말소기준 이후의 이들 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 최저매각가 382,900,000원을 가정한 배당표에서는 채권자 배당 후 소유자 교부액도 124,333,182원이 남습니다. 다만 국세·지방세 압류 4건에 관한 주의가 있어, 당해세가 확인되면 이 잔여와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수는 0원

말소기준은 2015.02.24 을구 1번 국민은행 근저당 120,000,000원입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당 72,000,000원·46,680,000원, 안산시 압류, 케이비국민카드 가압류, 경매개시결정과 2026.04.03 안산시 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 과거 부천시·안산시·국민건강보험공단의 일부 압류와 윤윤애 근저당은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.5%

동명벽산블루밍 전용 84.94㎡의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 533,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 535,875,000원과 최신 거래 550,000,000원을 우선해서 보는 편이 타당합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 +1.6%입니다.

현재 최저매각가 382,900,000원은 최근 12개월 평균 535,875,000원의 71.5%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득 기준도 현재 최저가와 동일한 382,900,000원으로 볼 수 있습니다. 최신 2026.08 거래가 550,000,000원이고 최근 가격 추세도 +1.6%이므로, 현재 회차는 최근 실거래 대비 가격 여유가 분명한 구간입니다.

③ 예상배당표 (매각가 382,900,000원 가정)

현재 회차에서는 배당표에 반영된 채권 252,406,218원이 전액 배당되고 소유자 교부액 124,333,182원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감되어 후순위 배당 및 소유자 교부액은 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

2회 유찰 시 매각가 268,029,999원에서도 배당표상 채권자 청구액은 전액 충족되고, 소유자에게 11,071,361원이 남습니다. 3회 유찰 시에는 68,211,913원의 미배당이 발생하지만 그 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 구조는 아닙니다. 시나리오상 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 선부초등학교 서측 인근이며 주변에는 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 서해선 선부역과 버스정류장이 인근에 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지. 동명벽산블루밍은 766세대이며 사용승인일은 2010.12.28입니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 2,202,000원/㎡입니다.
• 규제. 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 일반철도 및 상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
• 건물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
• 환금성. 전용 84.94㎡ 최근 실거래 12건이 504,000,000원부터 550,000,000원 사이에서 확인되며 최근 12개월 평균은 535,875,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
• 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당순위와 잔여액 변동 가능성을 점검해야 합니다.
• 가격 기준. 현재 최저가 382,900,000원은 최근 12개월 평균 535,875,000원의 71.5%입니다. 전체 평균 533,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 550,000,000원을 우선 비교하는 것이 적절합니다.
• 최근 추세. 최근 구간이 이전 구간보다 +1.6%로, 하락 추세는 아닙니다. 현재 가격 격차가 실제 내부 상태·층·향·점유 조건을 충분히 보상하는지 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부에 따른 적용 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 세금·점유 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 확인 포인트가 남은 ‘가격형’ 물건

이 사건은 권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 2015.02.24 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.

가격은 더 눈에 띕니다. 감정가 547,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 382,900,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일면적 평균 535,875,000원의 71.5%입니다. 최신 거래도 550,000,000원이며 최근 추세는 +1.6%여서, 현재 회차는 최근 실거래와 비교할 때 가격 여유가 있는 구간입니다.

다만 신고 임차인이 없더라도 감정요항표상 임대관계가 미상이고, 국세·지방세 압류 관련 당해세가 있다면 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “인수 0원·가격 경쟁력은 양호, 점유와 세금은 입찰 전 최종 확인”으로 정리됩니다.